서울 접근성 우수·개선 비조정지역 주거용 수익형 반사익

최근 발표된 9.13부동산 대책으로 조정대상지역에서 일시적 2주택 중복보유 허용 기간이 기존 3년에서 2년으로 단축되고 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세가 최대 20%까지 중과되는 등 규제가 강화되었다.

또한, 종합부동산세 부과도 강화돼 조정대상지역에 대한 부동산 규제가 매서워졌다.

이처럼 아파트 등 부동산 투기수요를 잡아 집값을 안정시키기 위한 부동산 대책은 지난해 6월부터 지속되고 있는데 올해에는 8.27, 9.13, 9.21 대책 등이 연이어 발표돼 서울과 일부 수도권 투기 과열 지구의 투기를 억제하겠다는 방침을 확고히 했다.

‘8.27 부동산 대책’을 통해 투기지역 4곳과 투기과열지구 2곳, 조정대상지역 3곳 등 총 9곳의 규제지역이 추가 지정됐으며, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구가 투기지역으로 신규 추가됐으며 광명시와 하남시가 투기과열지구에 이름을 올렸다.

구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 새롭게 추가됐다. 이로써 서울시 전체를 비롯 총 44곳이 부동산 규제를 받게 됨에 따라 규제가 상대적으로 적은 수도권 비조정지역에 향하는 시선이 급증하고 있다.

이처럼 높아진 규제에 주택 투자 시대 막 내리고 있다. 따라서 부동산 투자의 흐름이 아파트에서 규제가 덜한 비조정지역 주거용 수익형 상품으로 빠르게 이동하고 있다.

특히 서울 접근성 좋거나 개선 경기 비조정지역 주거용 수익형 부동산 인기를 끌 전망이다.

대표적인 지역으로 의정부시, 파주시, 수원시, 안성시 등이 있으며 서울 접근성을 개선해줄 GTX(수도권광역급행철도), 3호선 및 7호선 연장, 서울세종고속도로 등 대형 교통호재로 일대 수익형 부동산 시장이 들썩이고 있다.

◆의정부시=경기 북부지역의 중심지역인 의정부가 GTX C노선과 7호선 연장으로 서울 접근성이 더욱 개선될 전망이다.

먼저 7호선 연장선은 서울 도봉산역에서 양주 옥정지구까지 15.3㎞ 연장하는 노선으로 도봉산역∼장암역 1.1㎞는 기존 선로를 활용하고 14.2㎞는 새로 건설된다. 의정부시 장암역은 기존 역사를 활용하고, 의정부 탑석역과 양주 옥정역 등 2개 역은 신설된다.

국토교통부는 올해 1월 의정부경전철 탑석역을 7호선 환승역으로 확정 지었다. 7호선 탑석역이 개통되면, 서울 도봉산역(1,7호선)까지 2정거장이면 도달할 수 있다. 또한 강남 생활권인 7호선 청담역과 강남구청역까지도 한 번에 빠르고 편리하게 이동할 수 있다.

실제로 사업도 빠르게 진행되고 있다. 국토교통부는 지난해 12월 기본계획을 승인하면서 서울시 도봉동(7호선 도봉산역)~양주시 고읍동까지 15.3km 구간에 대해 올해부터 사업을 시작, 2024년까지 개통할 예정이다. 수도권광역급행철도 GTX의 호재도 기대해 볼 만 하다.

국토교통부에 따르면 GTX C노선은 현재 양주~수원 등 10개 지역이 예정되어 있는데 이 노선 중 의정부시가 포함돼 있으며, C노선이 확정돼 GTX C노선이 생기면, 의정부에서 강남 삼성동까지 10분대 이동이 가능할 것으로 보인다.

◆파주시-A노선 연내 착공에 대한 기대감으로 파주 일대가 꿈틀 거리고 있다. 개통시 파주 운정역(예정)에서 서울역까지 약 10분, 삼성역까지 약 20분이면 이동할 수 있어 서울 생활권이 가능해질 것이라는 전망이 나오고 있기 때문이다. 광역급행철도(GTX) A노선 외에도 지하철 3호선 연장 등 교통호재와 남북관계 개선 기대감에 따른 투자수요 증가의 영향으로 분석된다.

◆수원시=경기 남부 최대 도시인 수원도 대형 교통호재로 들썩이고 있다. GTX C노선이 수원까지 연장되어 추진되기 때문이다. 수원역으로 이미 지하철 1호선, 분당선, KTX가 있으며 2019년 수인선 개통이 예정되어 있다.

수원의 대표적인 상권인 인계동은 이미 사통팔달의 교통망을 자랑한다. 여기에 인덕원-수원 복선전철(계획)이 추진 중에 있어 일대가 들썩이고 있다. 안양~의왕~수원~용인~화성을 잇는 철도로, 단지에서는 수원월드컵 경기장, 아주대 일대에서 열차 이용이 가능할 것으로 보인다. 이에 따라 수도권 서남부 교통환경이 크게 개선되며, 인덕원에서 지하철 4호선으로 환승이 가능할 전망이다.

◆안성시=별다른 전철 수단이 없는 안성의 경우 제2경부고속도로로 불리는 서울~세종 고속도로의 공사시기가 당초 일정보다 1년 6개월 가량 앞당겨지면서 주목을 받고 있다. 경부고속도로선은 돈이 몰리는 부촌(부축)으로 통한 반면 그 외 지역은 상대적으로 외면 받았지만 서울-세종 고속도로가 개통되면 신흥 부축이 경부선에서 제2경부선으로 이동할 가능성이 높기 때문이다.

서울세종고속도로는 총길이 129km에 왕복 6차로 6조7000억원이 투입되는 서울~세종 고속도로는 두 구간으로 나눠 건설된다. 2016년 말 착공한 서울~안성 구간이 오는 2022년 개통될 계획이고, 안성~세종 구간은 2020년 착공해 2024년 개통될 예정이다. 안성시는 평택제천고속도로와 향후 개통 될 서울~세종 고속도로가 교차하는 지점에 있어 사통발달의 교통망을 누릴 수 있게 되는데 개통되면 서울까지 40분대로 이동할 수 있어 접근성이 더욱 높아질 전망이다.

또한, 국토교통부는 지난해 6월 제3차 국가철도망 구축계획에 최종 확정 고시했다. 3차 철도망 계획에는 평택-안성-부발선이 포함돼 있으며, 평택-안성-부발선은 총 연장거리 53.8km의 도시철도로 조성될 계획이다. 특히, 평택 서정리역에서 안성터미널까지 연결(총 연장 32.5km)하는 도시철도가 2024년 개통을 목표로 추진 중이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “부동산 규제가 전방위적으로 이뤄지고 있는 가운데 규제가 적은 지역이나 풍선효과를 보는 부동산 상품에 관심이 늘고 있다”며 “규제에서 먼 수익형 부동산의 경우에도 비조정지역 주거용 상품이 주목을 받고 있다”고 말했다.

다음은 서울 접근성 좋거나 개선 경기 비조정지역에서 분양(예정)중인 주거용 수익형 부동산 현황이다.

의정부역 베스트뷰 투시도

●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597

인계동 엘리시아 조감도

●수원 인계 엘리시아(오피스텔·상가)=경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6번지 일대에 ‘수원 인계동 엘리시아’ 오피스텔 7실(회사보유분)과 상가 1호(선임대)가 선착순 분양중이다. 오피스텔 7실은 모두 5층으로 4층 주차장을 통해 엘리베이터를 사용하지 않고도 계단을 통해 이동이 용이하다. 이중 4실은 서비스공간인 테라스가 제공되어 공간활용도가 높으며 분양가는 부가세를 제외한 1억 3천 8백~1억 4천 9백만원으로 기존 분양가 대비 1,000만원 가량이 저렴하다. 오피스텔의 경우 현재 보증금 500만원에 60~70만선에서 임대가 확정되어 있다. 상가는 104호를 공급중인데 현재 중국요리전문점으로 선임대가 확정이 되었다. 인계 엘리시아가 위치한 수원의 대표적인 중심상권이자 공실률 제로지역인 인계동은 갤러리아 백화점, 홈플러스, 수원시청, 주상복합, 88공원, 경기도문화의 전당 등 다양한 생활 인프라를 갖췄다. ‘수원 인계동 엘리시아’는 지하 1층~지상 13층으로 설계되며 2018년 2월 준공으로 지상 1층에는 상업시설 5실로 구성되어 원스톱 쇼핑시설을 누릴 수 있고 지상 5층에 오피스텔 13호실, 6층~13층까지 도시형 생활주택 104호실로 조성된다. 오피스텔 맞은편으로 수원 KBS 드라마센터가 위치하고 백성병원 바로 뒤편으로 최중심상권의 뒷 블럭에 위치해 메인상권을 이용하는 생활환경은 우수하고 소음, 빛 공해 등 최소화하였다. 상업시설에는 24시간 편의점, 세탁소, 분식, 패션잡화 등 다양한 업종이 추천되며 오피스텔의 거주자들을 확보하였다. 최신형 시스템을 적용하여 입주민의 편의를 도모하고 세탁기, 전기쿡탑, 시스템에어컨 등 가전 및 책상, 수납장의 가구가 풀옵션으로 풀퍼니시드 시스템으로 바로 입주해서 생활할 수 있다. 또 아주대학교, 경기대학교, 경희대학교 등 대학가가 위치해 있으며 아주대병원, 동수원병원, 성빈센트병원 등 종합병원 3곳이 위치해 있다. 대중교통으로 분당선 수원시청역을 도보로 이용하기 용이하며 사통팔달 교통의 중심지로 수원전역으로 이동이 편리하다. 특히 업무행정밀집지역으로 인근에 관공서 및 생활편의시설이 들어서 있으며 서울로의 출퇴근도 용이하며 투자와 동시에 수익이 나오는 후분양 상품이다. 문의 1600-2463

안성 엘리시아 조감도

●안성 엘리시아(도시형 생활주택·상가)=경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하며 최대 70% 후반대까지 올라간다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9,000만원대로 책정되었다. 임대수요 풍부한 안성시내의 중앙대로변에 위치해 한경대 및 안성시장 아양택지개발지구의 중심상권 형성하고 있다는 평가를 받고 있다. 도시형 생활주택의 경우 시설의 고급화로 기존 원룸상품과 차별화. 빌트인냉장고, 시스템에어컨, 드럼세탁기. 빌트인 가구와 인덕션, 고급자재로 설치. 슬라이딩 도어 설치로 1.5룸 제공된다. 요즘은 원룸형태이긴 하나 중간에 슬라이딩 도어를 설치하여 침실공간과 거실공간을 분리하여 1.5룸의 형태로 많이 사용하고 이 구조가 아주 큰 호응을 얻고 있다. 안성 엘리시아는 풀옵션형으로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 먼저 안성제1산업단지 등 총 19개 산업단지와 근접해 280여개사 1만3천여명의 근로자를 고정 배후수요로 하고 있다. 또한, 도보 3분거리에 학생수 9,000여명의 국립대인 한경대와 중앙대 안성캠퍼스 등 학생들이 선호하는 입지며 6,500여세대로 조성되는 아양택지지구와 근접해 모든 생활인프라가 밀집된 지역으로 단지 인근에 안성시청을 포함한 각종 관공서, 대형마트, 병원, 시장, 초·중·고 등이 모여있다. 안성은 이미 수도권 최고의 사통팔달의 교통요충지다. 수도권 교통 및 물류의 중심거점으로 서울 1시간데 및 전국 1일 생활권의 중심지로 경부고속도로, 평택~음성 고속도로, 중부고속도로, 38번국도, 45번국도, 평택항 30분 이내망, 인천국제공항 및 김포공항 1시간대 거리의 편리한 교통망을 확보했다. 분양대금 납부조건은 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택과 준공은 2019년 8월 예정이다. 문의 031-831-3900

운정역 센트럴 하이뷰 조감도

●운정역 센트럴 하이뷰=정우개발(주)이 파주시 운정지구에 ‘운정역 센트럴 하이뷰’를 분양할 예정이다. 특히 단지와 맞닿은 곳에 운정지구 내 랜드마크 상권으로 추진 중인 중심상업지구가 들어설 예정이어서 수요자들의 많은 관심을 받고 있다. 운정역 센트럴 하이뷰는 주변으로 대규모 테마쇼핑몰을 비롯 대형 주상복합부지가 개발될 예정이어서 수요자 및 투자자들의 기대감이 한층 커지고 있다. 특히 테마쇼핑몰이 이 지역 랜드마크 상권으로 추진 중이기 때문에 향후 상권형성에 대한 기대감이 여느 때보다 크다. 지하 2층~지상 23층, 전용면적 19㎡~55㎡, 오피스텔 총 397실 규모로 구성되는 단지 맞은편으로는 파주시 법원, 파주등기소 등 법조타운을 비롯 공연, 문화, 복지, 도서관 등과 관련된 복합문화타운이 조성되고 주변에 한국전력공사, 한국농어촌공사, KT&G, 선거관리위원회, 우체국, 보건소 등 관공서 등도 대거 들어설 계획이어서 향후 운정지구의 최중심지로 거듭날 것으로 기대된다. 교통환경도 우수하다. 단지에서 약 600m 떨어진 곳에 운정역이 위치해 초역세권 입지를 갖췄다. 운정역을 이용하면 급행 이용 시 서울역까지 30분대에 진입이 가능해 서울 접근성도 우수하고 주변에 지하철3호선이 연장 심사에 들어가 있으며 GTX-A노선도 2023년 완공을 목표로 추진 중이다. 단지 주변 1km 이내에 운정호수공원이 인접해 친환경적인 생활을 누릴 수 있고 인근에 한류월드, 파주 롯데 세븐페스타 및 LG디스플레이 공장도 조성될 예정이어서 개발 호재도 풍부하다. 문의 1811-8111