서울發 뉴타운 아파트 흥행…경기와 인천으로 확산 중

뉴타운만의 이유 있는 흥행, 아파트 분양 시장 점령

재정비촉진지구(뉴타운 사업) '지역 가치 상승' 신흥 주거중심지로 떠올라

경기도는 '광명뉴타운', '덕소뉴타운' 관심 각각 1.8만가구, 약 8,500여 가구 조성

인천 산곡뉴타운, 지하철 7호선 산곡역 중심 총 1만 5000여 세대 들어설 예정

서울발(發) 뉴타운 아파트 흥행이 경기, 인천 등 수도권으로 확산중이다. '재정비촉진 사업'은 낙후지역 주거환경 개선과 부족한 기반 시설 확충을 통해 도시 기능을 향상하는 체계적 사업을 의미한다. 흔히 뉴타운 또는 뉴타운 사업 등으로도 불린다.

흔히 ‘뉴타운’이라고 불리는 재정비촉진지구는 낙후 지역을 단번에 아파트촌 등으로 바꾸는 대규모 도시 재개발 프로젝트를 말하며 민간 주도로 산발적으로 이뤄지는 일반적인 재개발과 구별된다.

지금은 재정비촉진지구가 공식 명칭이다. 2006년 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’으로 체계적인 법적 근거를 마련해 기존 뉴타운을 재정비촉진지구로 전환했다.

최근 부동산 전문가 사이에선 “뉴타운에 다시 주목할 필요가 있다”는 얘기가 나온다. 투자 대안이 줄어들고 있어서다.

서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 토지거래허가구역으로 묶였다. ‘풍선효과’ 기대로 주목받는 마포·성동 등 한강벨트도 매수 부담이 커졌다.

뉴타운은 한 단지만 새로 지어지는 게 아니라 동네 전반의 주거 환경이 달라지기 때문에 장기적으로 안전한 투자 선택지가 될 수 있다는 분석이다.

현재 재정비촉진지구 사업은 지난 2002년 당시 이명박 서울 시장 주도 아래 △은평(은평구) △길음(성북구) △왕십리(성동구) 등을 개발한 게 뉴타운 사업이 효시다.

서울 뉴타운 사업 이전 정비사업들은 질서 없이 난립했다. 특히 새로운 아파트는 모습을 드러냈지만, 기반시설은 여전히 미흡한 반쪽짜리에 불과했다.

하지만 이후 체계적 개발 계획 기반 '재정비촉진지구' 지정이 이뤄지면서 사업 효과도 점차 가시적으로 나타나기 시작했다. 실제 은평·길음·왕십리 '뉴타운 사업' 효과가 드러나면서 서울에서는 3차에 걸쳐 뉴타운 사업지들이 추가됐으며, 이는 경기와 인천으로도 확대되고 있다.

뉴타운 사업 핵심은 대단위 아파트 단지들이 들어서는 동시에 이에 따라 도로·학교·상업시설 등 다수 인프라들이 추가, 개선된다는 점이다.

실제 뉴타운 사업을 통해 획기적 변화가 포착된 지역이 지난 2005년 제3차 뉴타운 사업지구로 지정된 서울 영등포구 신길동 일대다. 총 16개 구역으로 출발한 해당 뉴타운 사업은 현재 10개 구역이 사업을 마쳤거나 사업 진행되고 있다.

부동산R114에 따르면 신길뉴타운은 첫 아파트 입주 1년 전인 2014년 당시 신길동 아파트 평균 매매가격(3.3㎡당)이 1292만원에 불과했다. 영등포구(평균 1425만원) 내 11번째 수준이다.

하지만 이후 △래미안 영등포 프레비뉴(2015년) △래미안에스티움(2017년) △신길센트럴아이파크(2019년) △힐스테이트 클래시안(2020년) 등 연이은 입주에 힘입어 화려한 변화가 나타났다.

실제 신길뉴타운 일대 시세는 현재(2023년 말 기준) 평균 3780만원을 기록하고 있다. 이는 영등포구 평균(3565만원)보다도 215만원 높은 수준으로, 영등포구 4번째에 해당한다.

이외에도 흑석재정비촉진지구(흑석뉴타운) 7구역을 재개발한 '아크로리버하임'의 경우 최근 1년간 동작구 전용 84㎡ 기준 최고가(22억8000만원)에 거래되기도 했다.

서울을 시작으로 경기와 인천으로 확대된 재정비촉진지구 사업은 최근 대전·부산·대구 등 지방 광역시로도 확대되는 분위기다.

다만 대부분 사업 마무리 단계에 들어선 서울과 달리, 여전히 사업이 진행되고 있는 지역이 많은 편이다.

이런 재정비촉진지구 사업 진행 단지들은 시간 흐름에 따라 가격이 상승하고, 분양가도 올라 부담이 커지기 마련이다. 때문에 보다 앞선 단지 선점이 가격 부담을 줄일 수 있는 방법이라는 게 업계 시선이다.

여기에 최근 원자재값 인상 등으로 정비사업 곳곳에서 잡음이 발생해 사업 지연도 심상치 않아 분양까지 상당한 시간이 소요될 것으로 우려되고 있다.

수도권은 경기 광명 광명동·철산동 일대 ‘광명 뉴타운’이 대표적이다. ‘트리우스 광명’(2024년·3344가구), ‘철산자이 더 헤리티지’(2025년·3804가구), ‘광명 센트럴 아이파크’(2025년·1957가구), ‘광명 자이더샵포레나’(2025년·3585가구), ‘철산자이 브리에르’(2026년·1490가구) 등 2027년까지 1만7849가구가 집들이한다. 올 3월 기준 3.3㎡ 중위 매매가는 3067만원 선이다.

인천의 경우 산곡뉴타운이 대표적인데 부평구 산곡동과 청천동 일대에 조성되는 대규모 주거 단지로, 총 1만 5000여 세대가 들어설 예정이다. 지하철 7호선 산곡역을 중심으로 개발이 진행 중이며, 주변 군부지 개발 계획과 연계하여 신도시급 주거 지역으로 탈바꿈할 것으로 기대된다.

한 부동산 전문가는 "서울 등 성공한 뉴타운 사업지에 일찌감치 자리를 잡은 경우 주변 개발로 시장 관심이 높아져 집값이 눈에 띄게 대부분 올랐다"라며 "현재 노후도도 심하지만, 많은 뉴타운 사업에 따라 정주여건이 개선되는 만큼 부동산 가치가 상승할 것"이라고 전망했다.

다음은 경기 남양주시 덕소뉴타운에서 공급중인 신축 아파트에 대한 상세 소개다.

수도권 신흥주거지로 개발 진행 중인 '덕소뉴타운' 최중심 대단지 아파트

지하 3층~지상 29층 10개 동, 전용 59~114㎡ 348가구 일반분양

경의중앙선·KTX가 지나는 덕소역이 도보 약 5분 거리

덕소역 라온프라이빗 리버포레 광역 조감도

라온건설이 경기 남양주시 덕소뉴타운에서 선보이는 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’가 정당계약 후 처음으로 잔여세대를 7월 중순부터 선착순 분양한다.

‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’는 경기 남양주시 와부읍 덕소리 일원(덕소2구역 주택재개발정비사업)에 위치하며, 지하 3층~지상 29층 10개동 총 999세대로 전용 59·84·114㎡ 348세대가 일반 분양된다.

단지가 들어서는 덕소뉴타운은 총 9개 구역으로 나눠 개발되며 약 8,500여 세대 규모의 주거단지가 조성된다. 또 대규모 주거단지를 비롯해 다양한 생활편의시설이 들어설 계획이다.

이러한 미니신도시급 개발을 통해 노후화된 지역이 수도권을 대표하는 신흥주거지로 탈바꿈될 예정이다. 덕소뉴타운의 가장 핵심이 되는 곳은 경의중앙선·KTX 덕소역 북측에 자리한 5개 구역으로 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’가 포함된다.

이 단지는 경의중앙선과 KTX가 지나는 덕소역이 도보 거리에 자리한 역세권 아파트다. 덕소역은 GTX-E, F 노선(계획)이 추진 중이다. 특히 지난해 1월 25일 국토교통부가 발표한 ‘교통 분야 3대 혁신 전략’에 따르면, F 노선의 경우 D 노선과 직결돼 덕소역에서 강남까지 환승 없이 한 번에 이동이 가능할 전망이다.

차량을 통한 교통망도 편리하다. 특히 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’는 덕소뉴타운에서 가장 서울 접근성이 뛰어난 곳으로 평가받고 있다. 덕소삼패IC가 바로 인근에 자리하고 있기 때문이다. 덕소삼패IC는 서울양양고속도로·서울외곽순환고속도로·북부간선로·올림픽대로 등으로 빠르게 이동할 수 있으며, 서울 강동구와 잠실까지 20분대에 도착할 수 있다.

다양한 생활 인프라도 갖췄다. 남측으로 상업지역이 도보권에 자리하며 롯데마트, 행정복지센터, 와부체육문화센터 등의 생활편의시설도 갖추고 있다. 또 미사대교를 통한 미사강변도시 이동도 수월해 신세계백화점, 스타필드 하남 등도 인접하다. 바로 인근에 덕소초교가 있으며 와부중, 예봉중 등도 도보 거리에 마련돼 있다. 여기에 남양주 명문 학교로 꼽히는 와부고와 덕소고도 인근에 자리한다.

단지는 도보 거리에 한강공원삼패지구, 남양주 한강변 시민공원 등이 위치한 한강 생활권 아파트다. 이에 따라 일부 세대는 한강 조망을 누릴 수 있다. 여기에 덕소유수지생태공원, 월문천 등도 가깝고, 단지 내에는 약 600평 규모의 어린이공원이 조성될 예정으로 친자연적인 주거환경이 기대된다.

단지 관계자는 “뛰어난 서울접근성과 한강이 가깝다는 점, GTX 수혜가 기대되는 경의중앙선 덕소역이 도보 약 5분 거리에 자리하고 있다는 점이 높은 주거 가치를 평가받은 것으로 보인다”며 “인근에 지역 명문 학군이 자리하고, 주변 다양한 공원들을 중심으로 쾌적한 주거환경이 기대된다는 점에서 향후 주거 가치는 더욱 높아질 것”이라고 말했다.

계약금은 5%이며 2028년 3월 입주예정이다.

분양문의 1661-2247