6.27 대출규제, 자금부담 덜한 준서울 경기지역 수혜

서울 가구당 평균 매매가 14.7억… 주담대 최대 6억까지로 대출한도 4억이상 축소

하남·안양·부천 등 서울 접근성 좋은 10억원 안팎 중상급지 경기지역 ‘관심’

정부의 6.27 대출 규제로 내 집 마련에 대한 자금 부담이 커진 가운데, 대출 부담이 낮은 준서울권 경기지역으로 수요자들의 관심이 높아지고 있다.

대출 한도가 최대 6억원으로 제한되면서 10억원 안팎으로 내 집 마련 및 갈아타기가 가능한 준서울 경기지역이 수혜가 점쳐지고 있기 때문이다.

이번 규제는 정부의 ‘가계부채 관리 강화 방안’ 일환으로, 6월 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도가 6억원 이하로 제한됐다.

또한 대출을 받은 경우 6개월 이내 반드시 해당 주택에 전입해야 한다. 세입자를 두고 집을 매입하는 이른바 ‘갭투자’가 어려워졌다. 다주택자의 경우 주담대 이용 자체도 차단됐다.

이러한 조치는 서울 아파트 시장에 직격탄이 되고 있다.

지난 6월 기준, 부동산 R114자료에 따르면 서울 아파트 가구당 평균 매매가는 약 14억6,000만원에 달한다. 단순 계산으로 주택담보대출비율(LTV)을 70%로 가정할 때 종전에는 10억2,000만원까지 대출이 가능했지만, 이제는 6억원으로 제한되면서 평균적으로 대출 여력이 4억2,000만원 줄어들게 된 것이다. 결국 서울 아파트를 매입하려면 최소 8억6,000만원 이상의 현금을 보유해야 한다는 계산이 나온다.

분양 시장에서도 마찬가지다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 올해 5월 서울 민간아파트의 평균 분양가격은 3.3㎡(공급 면적 기준)당 4,568만원으로, 전용면적 84㎡ 아파트의 평균 분양가는 약 15억7,800만원이다. 이번 대출 규제로 6억원을 꽉 채워 대출을 받아도 약 9억7,800만원을 현금으로 조달해야 한다는 뜻이다. 전용면적 59㎡ 아파트의 경우 평균 분양가가 약 11억7,660만원으로, 5억7,660만원을 자력으로 마련해야 한다.

상황이 이렇다 보니 서울보다 자금 부담이 덜하고 서울 접근성이 우수한 중상급지 경기지역이 대안으로 부상하고 있다.

특히 하남, 구리, 광명, 안양 등은 10억원 안팎의 집값 수준에 서울과 생활권을 공유할 수 있고, 철도 수혜도 예정돼 있어 미래가치도 높다는 평가를 받고 있다.

한 부동산 전문가는 “과거 집값 상승장에서의 규제는 인근지역으로 풍선효과를 야기시켰다”며 “이번 대출 규제 역시 대출부담이 적고 집값 상승여력이 높은 경기 중상급지로 풍선효과가 나타날 가능성이 높다”고 말했다.

이 가운데 올해에도 서울 접근성이 좋은 하남에서 신규 단지들이 선을 보이고 있다.

하남 스타포레 투시도

지난해 10월 31일, 서희건설이 시공사로 선정되면서 하남시 덕풍동 369-1 일대에 들어설 아파트 단지 ‘하남 스타포레’가 본격적으로 사업 속도를 내고 있다.

지주택 조합은 연내 주택건설사업계획 승인을 목표로 마지막 조합원 모집에 박차를 가하고 있다. 수도권 3기 신도시 중 하나인 교산신도시 인근에 위치한 하남 스타포레의 투자 가치를 살펴본다.

하남 스타포레는 하남 덕풍동 369-1번지 일대에 위치한다. 덕풍동 우체국과 덕풍공원 사이에 자리 잡고 있어 접근성이 뛰어나다.

지하철 5호선 하남시청역 개통으로 인해 주택가격 상승률 1위를 기록한 바 있다. 여기에 3호선 연장선이 2028년 개통될 예정이고, 하남 미사로 연장되는 9호선까지 계획되어 있어 더블역세권의 교통 편의성을 갖출 예정이다. 이런 교통망 확장은 하남 스타포레의 미래 가치를 더욱 높여줄 것으로 보인다.

하남 스타포레는 검단산을 중심으로 배산임수 형태의 지리적 특성을 지니고 있다. 한강을 접하고 있어 동양의 풍수지리학적 이상적인 입지 조건을 충족하며, 사람이 살기에 최적의 환경을 제공한다.

코스트코, 스타필드 같은 대형 쇼핑몰뿐 아니라 미사경정공원 등 레저와 힐링을 겸비한 명소들이 많다. 자전거를 즐기는 사람들에게도 최적의 지역이며, 삶의 편의성과 풍요로움을 동시에 느낄 수 있다.

광역 교통망을 갖춘 지역으로 수도권 제1순환고속도로, 중부고속도로, 올림픽대로와 연결된다. 단지 옆에는 3만 평 규모의 덕풍공원이 있어 산책과 운동이 용이하다. 학세권과 숲세권을 동시에 갖춘 입지적 장점도 돋보인다.

신장동 도시재생사업과 교산신도시의 34,000세대 입주 계획, 신규 노선과 교통 개발 호재로 하남시 전체가 활기를 띠고 있다.

‘유니온 파크’는 하남시의 랜드마크로 자리 잡고 있다. 지상에는 물놀이 시설과 체육관, 지하에는 폐기물 처리시설이 있는 곳으로, 국내 최초로 폐기물 처리시설을 지하화한 모범 사례다. 시민들에게 휴식과 여가를 제공하는 대표적인 랜드마크다.

하남 스타포레는 2,500여 세대 규모의 대단지로, 대단지 아파트가 가지는 높은 가치와 더불어 덕풍공원과 가까운 자연 환경, 초중고 학교의 근접성 등 다양한 장점을 제공한다. 거주와 투자 양측면에서 뛰어난 가치를 지니고 있다는 평가다.

1, 2단지는 지주택에 필요한 모든 조건을 충족했으며, 2025년 사업 승인 접수만 남아 있다. 토지 확보도 80% 이상 매매 체결된 상태다. 서희건설에서 PF와 관계없이 토지 잔금을 지불하겠다고 밝혀 사업 진행의 안정성을 확보했다.

조합원 모집 가격은 22평형과 25평형이 4억 원대, 30평형은 5억 원대, 33평형은 6억 원대로 책정되어 있다.

2025년 하반기 착공을 시작으로 2028년 중반기에 입주를 계획하고 있다.

지주택의 성공률이 낮다는 인식이 있지만, 하남 스타포레는 시공사가 선정되어 사업 승인 접수만 남은 상태로 안정성이 높다. 지금이 조합원으로 참여할 마지막 기회이며, 이후에는 일반분양으로 전환된다. 청약통장이 있어도 가산점 부족으로 매수 기회를 놓칠 수 있어 신중한 판단이 요구된다.

문의 1688-3408