침체 겪던 상가 등 수익형 상품 매수심리 '꿈틀’할까

6월 27일 초강력 대출 규제 이후 한 달

주담대 6억원 제한에 일부 자산가들 초고가 오피스텔·상가·꼬마빌딩에 관심

투자 문의 늘고, 분양시장도 변화…전문가 "불확실성 커…회복 더딜 듯“

한동안 극심한 침체를 겪던 오피스텔과 상가, 꼬마빌딩 등 상업용 부동산 시장이 정부의 6·27 대출 규제 이후 일부 살아날 조짐을 보이고 있다.

주택담보대출이 6억원으로 제한된 반면, 주거용 오피스텔이나 상가는 6억원 한도 제한이 없어 투자수요의 관심이 종전보다 늘어난 것으로 업계는 분석하고 있다.

다만 경기 침체가 지속되고 있고, 경제 상황을 둘러싼 대내외 불투명한 변수들이 많아 회복 속도는 더디고 제한적일 것이라는 관측도 나오고 있다.

◆금리 인상·경기 불황에 상업용 부동산 시장 냉각

근래 상가, 꼬마빌딩이나 오피스텔 등 상업용 부동산 시장의 단기 고점은 2020∼2021년이었다.

당시 저금리 장기화 등으로 아파트값이 크게 뛰면서 아파트 대체재인 오피스텔과 자산가들의 인기 투자처였던 꼬마빌딩의 매수세가 급증한 것이다.

2021년 11월 법원 경매에 나왔던 서울 강남구 청담동의 토지면적 168.5㎡, 지하 2층·지상 4층 규모의 한 근린생활시설은 꼬마빌딩의 경매 역사를 새로 쓴 사례로 꼽힌다.

무려 120명이 응찰해 감정가(52억1천900여만원)의 2배에 육박하는 102억5천100만원에 주인을 찾은 것이다. 낙찰가율은 196.42%로 꼬마빌딩 경매에서 보기 드문 고가 낙찰이다.

한 부동산 전문가는 "당시 감정가가 시세보다 낮기도 했지만 꼬마빌딩 가격이 천정부지로 뛰면서 매물이 씨가 마르자 예상보다 많은 투자 수요가 경매 시장에 몰렸다"고 말했다.

법원경매정보회사 지지옥션에 따르면 2021년 서울지역 근린시설의 평균 낙찰가율은 125.3%에 달했다.

그러나 2022년 하반기부터 시작된 금리 인상은 수익형 부동산 투자 열기에 찬물을 끼얹었다.

코로나를 거치며 어려워진 자영업자들의 줄폐업이 속출하고, 물가 상승과 경기 침체가 장기화하면서 수익형 부동산이 외면받게 된 것이다.

주택과 달리 대출·청약 등에 규제가 없어 인기를 끌어온 오피스텔의 투자 열기가 꺾인 것도 이때부터다.

고금리에 미분양이 늘고, 매수세가 위축되면서 분양 물량이 급감했다.

전세사기 여파로 비아파트 기피 현상에 수요가 감소하고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 건설사·개발회사의 자금조달이 어려워진 것도 오피스텔 공급 감소를 부채질했다.

부동산R114 조사에 따르면 2021년 5만7천실이던 전국 오피스텔 분양 물량은 2022년 2만7천실, 2023년에는 6천787실로 급감한 뒤 지난해는 5천500실에 그쳤다.

이는 5천57실이 분양된 2007년 이후 연간 기준으로 18년 만에 최저다.

오피스텔 수요 감소는 거래 부진으로 이어졌다. 국토교통부 실거래가시스템 자료를 분석한 결과 지난해 서울 오피스텔 매매 거래량은 총 1만966건으로, 2021년(1만9천930건)의 절반 수준으로 급감했다.

올해도 7월 말 현재까지 신고 건수가 7천727건에 그치고 있다.

◆'6억' 대출 제한 없어 꼬마빌딩·오피스텔 등 문의 늘어…시장 회복은 '글쎄’

그러나 최근 들어 이 시장에 조금씩 변화의 조짐이 감지되고 있다.

6·27 대출 규제로 주택담보대출이 축소되면서 상업용 부동산에 관심을 갖는 수요가 늘어나고 있는 것이다.

꼬마빌딩이나 오피스텔은 주택과 달리 6억원 대출 한도 제한을 받지 않는다.

일레븐건설이 서울 용산 유엔사령부(UN사) 부지에 건설(시공 현대건설)하는 '더 파크사이드 스위트'는 지난 15일 진행된 청약에서 총 775실 모집에 1천296건이 접수되며 평균 1.67대 1, 최고 41대 1의 경쟁률을 기록했다.

이 오피스텔은 분양가가 최저 32억원대부터 최고 185억원(펜트하우스)에 달하는 '하이엔드급' 오피스텔로, 한국형 센트럴파크로 조성될 용산공원 정면에 위치해 대출 규제 이후 초고가주택 수요를 흡수할 것인지에 관심이 쏠렸다.

분양 업계에 따르면 이 오피스텔의 정당 계약기간 내 초기 계약률은 20∼30% 선으로 전해진다.

다만 공급물량이 많은데 높은 분양가로 수요는 제한적이고, 규제지역이어서 분양권 전매도 금지되는 것을 감안할 때 양호한 성적이라는 게 업계의 평가다.

한 부동산 전문가는 "이 가격에 일반 아파트로 분양됐다면 잔금 대출이 6억원으로 제한돼 분양이 더 쉽지 않았을 것"이라며 "용산공원 특수를 누릴 유엔사 부지에 짓는다는 상징성이 있어 외국계 법인이나 사업가·연예인 등이 관심을 가진 것으로 안다"고 말했다.

대우건설이 시공하고 파르나스호텔이 위탁 운영을 맡는 강원도 낙산해수욕장의 생활형 숙박시설 '인스케이프 양양'의 분양에도 최근 변화가 감지된다.

금리 인상 등의 여파로 분양률이 답보상태였으나 6·27 대출 규제 이후 분양 문의가 부쩍 늘었다는 것이다. 이 상품은 중도금 무이자가 적용되고, 준공 시점에 2금융권을 통해 분양가의 70%까지 대출이 가능하다.

'인스케이프 양양' 분양 관계자는 "최근 1년간 10여개가 팔리는 게 전부였는데 대출 규제 후 지난 한 달 동안에만 15개가 분양됐다"며 "일반 투자수요부터 법인, 외국인 등 다양한 곳에서 관심을 보인다"고 말했다.

6·27 규제 이후 침체했던 꼬마빌딩 시장도 꿈틀거릴 조짐이다.

고액 자산가를 고객으로 둔 은행 상담센터나 중개법인에는 꼬마빌딩 투자 문의가 종전보다 증가했다.

또 다른 부동산 전문가는 "주택 대출이 막히고, 보유세 인상 가능성도 제기되면서 최근 들어 대출 규제가 덜한 꼬마빌딩 등 근린상가 매수 문의가 조금씩 늘고 있다"며 "다만 아직은 급하게 매수를 결정하진 않고 투자 여부를 저울질하는 수준"이라고 말했다.

전문가는 이어 "다가구 등을 매수해 근린생활시설로 용도 변경하면 6억원 대출 규제를 받지 않아 꼬마빌딩 신축 문의가 늘었다"며 "싼 매물 위주로 거래도 이뤄지고 있다"고 전했다.

전문가들은 그러나 6·27 대출 규제의 반사이익에도 불구하고 상업용 부동산의 침체가 단기간에 해소되진 않을 것으로 예상한다.

경기 침체가 지속되고 있는 데다 경제의 불확실성도 여전하기 때문이다.

특히 오피스텔은 대출 규제에는 빠져 있지만 주거용으로 사용할 경우에는 세법상 주택 수에 포함돼 새 정부 정책 변화에 따라 세 부담이 커질 수 있는 점이 부담으로 작용할 전망이다.

상업용 부동산 시장이 회복되기에는 현재 실물 경기가 좋지 않고 새 정부 부동산 정책에 대한 불확실성도 남아 있어 자산가들의 관심 대상인 꼬마빌딩부터 수요가 늘 수 있지만 오피스텔로 확산되기 까지는 시간이 걸릴 것으로 업계는 전망하고 있다.

다음은 경의중앙선 탄현역 일대에서 분양을 앞두고 있는 신축 상가 현황이다.

탄현역 YJ타워 투시도

㈜코람코자산신탁은 고양시 일산서구 탄현동 132-62번지 외 1필지에 들어서는 ‘탄현역 YJ타워’가 8월경 분양을 앞두고 있다.

분양 연면적 약 3,399㎡, 지하 2층~지상 5층 규모로 1층 9호, 2~5층 각 5호, 총 29호 3면 코너형 상가로 전면 25m 도로와 측면 8m 도로를 접하고 있는 3면 대로변 코너 입지를 갖췄다.

차량 통행이 많고 상가 앞으로 횡단보도·버스정류장 있어 광고효과와 접근성이 좋은 전면이 넓은 상가라는 평가다.

‘탄현역 YJ타워’의 분양가는 5억대부터 시작하며 층별 권장 업종은 다음과 같다. 지상 1층은 커피전문점, 김밥전문점, 전문 프랜차이즈 등 지상 2층은 전문 식당, 미용실 등 3~5층은 입시 학원, 예체능 학원, 외국어 학원, 스터디카페 등이다.

‘탄현역 YJ타워’의 경우 주변에 노후된 상가건물들이 즐비해 신축 효과가 기대된다.

아파트 시장에서 ‘얼죽신'(얼어 죽어도 신축) 열풍이 불고 있는 가운데, 상업시설에도 비슷한 흐름이 이어지고 있다.

업계에 따르면 신축 상가는 옥상 조경공간, 건물 외벽 디자인 등 차별화된 요소를 적용하는 경우가 많아 외관에서부터 강안 인상을 주며, 고객 유입을 위한 최적화된 동선과 설계를 적용해 일반 상가에 비해 유리한 측면도 있다. 신뢰도 높은 업종 유치에 유리해 상가 자체의 가치 상승과 더불어 소비자 신뢰를 확보할 수 있다.

또한 신축 상가는 신축 아파트와 마찬가지로 수요에 비해 공급이 적어 희소성을 띈다.

공급이 한정적이다 보니 신축 상가 투자자 입장에서는 더 많은 경쟁력을 확보할 수도 있으며, 여러 보수가 필요한 오래된 상가 대비 관리가 용이하고 유지비가 적어 상인 입장에서 안정적인 운영 환경이 제공되기도 한다고 상가 업계에서는 조언하고 있다.

‘탄현역 YJ타워’는 경의선 탄현역과는 도보권에 있다. 탄현역을 통해 공덕역과 서울역에서 30~40분 대로 진입할 수 있고, 제 1·2자유로와 외곽순환도로를 이용하면 원거리에서도 쉽게 이동할 수 있다.

또한, ‘탄현역 YJ타워’의 입지는 아파트 밀집지역 내에 위치한 항아리 상권의 형태를 띠고 있다.

여기서 항아리 상권은 일반적으로 1000가구 이상의 대단지 아파트나 기업, 관공서 등 주거밀집지역이나 업무단지 등이 위치하는 상권을 말하며 상권 범위가 주변 아파트나 도로, 주요 시설에 둘러싸여있어 더 이상 팽창하지 않아 수요자들이 빠져나가지 않는 특징을 가진다.

보통 대규모 주거지역이나 학교 · 관공서 등에서 도보로 접근 가능한 지역에 다양한 업종의 상가가 고도로 집중돼 있다. 임차수요에 비해 공급도 많지 않아 공실률도 적어 안정적인 투자처로 꼽힌다. 불경기에도 매출이나 임대 시세에 큰 변화가 없다는 장점이 많은 상권이다.

상가는 아파트 단지 앞 대로변에 자리잡고 있어 접근성이 좋고 가시성까지 확보했다. 상가 인근에 아파트가 밀집되었고 호곡초·중, 일산동고 등이 위치해 유동인구도 풍부해 공실률이 제로에 가깝다.

3면 코너형 상가는 활용도면에서 가치가 높다. 코너형 상가는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 자산의 가치도 높이기 때문에 투자자와 임차인들에게 선호도가 높은 편이다.

코너형 상가의 경우 차량 통행 및 인구 유동이 모두 활발하고, 상가 앞으로 횡단보도와 버스 정류장이 위치한 경우가 많아 고객 유입도 수월하다. 또한 외부에서도 내부 전경을 쉽게 확인할 수 있어 답답함이 없으며 이로 인한 고객 유입 효과도 높다. 따라서 불경기에 영향을 덜 받고 시세도 비교적 안정적이다.

최근 들어 기준금리 인하도 상가투자를 견인하는 긍정적인 요소다. 기준금리의 인하효과로 상가 등 수익형 부동산 시장이 다시 활기를 띨 조짐을 나타내고 있다. 그동안 고금리에 눌렸던 매수 심리가 점차 회복세를 보이며, 상가 등 수요 역시 반등하는 분위기다. 전문가들은 추가 인하 가능성과 맞물려 거래량 증가 및 가격 반등 가능성도 커지고 있다고 진단한다.

한국은행은 지난 5월 29일 기준금리를 2.5%로, 0.25%p 인하했다. 이는 지난 2월 0.25%p 인하한 이후 3개월 만에 단행된 인하조치다. 업계는 이러한 기준금리 인하가 상가 투자시장 회복의 마중물 역할을 할 것으로 전망했다.

2만여 배후수요를 갖춘 ‘탄현역 YJ타워’의 배후수요가 더욱 탄탄해 질 전망이다. 인접한 고양탄현 공공주택지구는 경기도 고양시 일산서구 탄현동, 일산동 일원의 장기미집행공원부지를 공공주택과 함께 지역주민을 위한 공원, 도서관 등 편의시설과 근린생활공간 등을 함께 조성하는 사업이다. 42만2474㎡, 약 13만평 규모의 부지로 3,300가구의 공공주택이 들어설 계획이며 2025년까지 토지보상이 마무리 될 예정이라고 LH(한국토지주택공사)는 밝혔다.

금리 인하 기조로 상대적인 투자 가치가 높아진 가운데 최근 정부의 ‘6.27 대책’으로 수도권 주택 시장에 제동이 걸리며 상가 시장이 반사이익을 얻을 것이란 전망이 나온다.

‘탄현역 YJ타워’는 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어지며 대신건설(주)가 시공을 맡고 준공 예정일은 2026년 6월 예정이다.

분양·임대 문의 1668-0970