신축 상업시설 선호 현상 속 유망 상가 어디있나

아파트 이어 상가 시장도 ‘얼죽신’ 트렌드 확산

‘얼죽신’ 트렌드에 상가도 구축보다 신축이 더 인기

최근 부동산 시장에서 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 표현이 다시 주목받고 있다. 기존에는 아파트 시장에서 주로 사용되었으나 이제는 상가 시장에도 확산되고 있다.

이처럼 상가 시장에도 얼죽신 트렌드가 확산되는 배경에는 신축 아파트와 같이 새롭고, 편리하고, 깨끗한 환경이 선호를 받는 데다가 신축임에도 구축보다 비용 부담이 훨씬 적기 때문이다.

임차인은 쾌적한 공간과 낮은 권리금 부담을 이유로, 투자자는 공실 리스크를 줄일 수 있는 안정성 덕분에 신축 상가를 선호하는 분위기가 빠르게 확산되고 있다고 업계에서는 분석하고 있다.

신축 상가는 단순히 '새 건물'이라는 점을 넘어, 최신 소비 동선을 반영한 설계, 쾌적한 내부 환경, 편리한 주차 및 위생 설비 등에서 기존 상가와 비교해 확연한 차이를 보이는 것이 특징이다.

특히 창업 초기 진입 장벽으로 작용하는 권리금이 없는 구조는 임차인의 부담을 줄이는 동시에 임대인에게도 빠른 계약과 안정적인 운영이라는 이점을 제공한다.

통상 상가를 매수하기 위해서는 매매대금 이외에 권리금을 지급해야 한다. 권리금이란 임대차에 부수해서 그동안 그 상가가 가지는 특수한 장소적 이익의 대가로 새로운 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 금액을 말한다.

상권이 공실이 없이 잘 형성돼 있거나, 유동인구가 풍부한 경우 높은 권리금이 형성돼 임차인으로서는 부담도 큰 편이다.

이러한 권리금 부담은 신규 분양 상가로 눈을 돌리게 하는 요인이다. 신규 분양 상가는 권리금이 없기 때문이다.

이렇다 보니 구축 상가 대비 초기 투입 자본이 적고, 투자 리스크도 적다. 향후 유명세를 얻거나 지역 안팎에서 수요 흡수가 가능한 상가로 성장할 때 지역 평균 이상의 권리금 형성으로 매매 시 차익 실현까지 기대할 수 있기도 하다.

실제 한국부동산원이 발표한 ‘상업용부동산 임대동향조사’를 살펴보면 지난해 전국의 상가 권리금은 평균 3,554만원에 이른다.

수도권 가운데 인천시(3,270만원)는 평균보다 낮지만, 서울시(5,043만원)와 경기도(4,022만원)는 평균을 넘는다. 이는 경기도에서 상가를 매매하려면 별도로 권리금 평균 4,022만원을 지불해야 한다는 의미다.

반면 신축 상가는 이 권리금이 존재하지 않거나 낮게 형성돼 초기 창업자들에게는 매력적인 선택지가 되고 있다.

한 부동산 전문가는 "신축 상가는 화장실의 청결함이나 냉난방·주차 설비가 잘 갖춰져 있어, 방문자와 임차인 모두가 편하게 머물 수 있는 환경을 제공한다"며 "공실 발생 시에도 빠르게 재입점이 가능해, 장기적으로도 안정성이 높은 상업시설로 평가된다"고 말했다.

다음은 경의중앙선 탄현역 일대에서 8년 만에 공급되는 신축 상가에 대한 소개다.

탄현역 YJ타워 투시도

㈜코람코자산신탁은 고양시 일산서구 탄현동 132-62번지 외 1필지에 들어서는 ‘탄현역 YJ타워’가 7월경 분양을 앞두고 있다.

분양 연면적 약 3,399㎡, 지하 2층~지상 5층 규모로 1층 9호, 2~5층 각 5호, 총 29호 3면 코너형 상가로 전면 25m 도로와 측면 8m 도로를 접하고 있는 3면 대로변 코너 입지를 갖췄다.

차량 통행이 많고 상가 앞으로 횡단보도·버스정류장 있어 광고효과와 접근성이 좋은 전면이 넓은 상가라는 평가다.

‘탄현역 YJ타워’의 분양가는 5억대부터 시작하며 층별 권장 업종은 다음과 같다. 지상 1층은 커피전문점, 김밥전문점, 전문 프랜차이즈 등 지상 2층은 전문 식당, 미용실 등 3~5층은 입시 학원, 예체능 학원, 외국어 학원, 스터디카페 등이다.

‘탄현역 YJ타워’의 경우 주변에 노후된 상가건물들이 즐비해 신축 효과가 기대된다.

아파트 시장에서 ‘얼죽신'(얼어 죽어도 신축) 열풍이 불고 있는 가운데, 상업시설에도 비슷한 흐름이 이어지고 있다.

업계에 따르면 신축 상가는 옥상 조경공간, 건물 외벽 디자인 등 차별화된 요소를 적용하는 경우가 많아 외관에서부터 강안 인상을 주며, 고객 유입을 위한 최적화된 동선과 설계를 적용해 일반 상가에 비해 유리한 측면도 있다. 신뢰도 높은 업종 유치에 유리해 상가 자체의 가치 상승과 더불어 소비자 신뢰를 확보할 수 있다.

또한 신축 상가는 신축 아파트와 마찬가지로 수요에 비해 공급이 적어 희소성을 띈다. 공급이 한정적이다 보니 신축 상가 투자자 입장에서는 더 많은 경쟁력을 확보할 수도 있으며, 여러 보수가 필요한 오래된 상가 대비 관리가 용이하고 유지비가 적어 상인 입장에서 안정적인 운영 환경이 제공되기도 한다고 상가 업계에서는 조언하고 있다.

탄현역 YJ타워 위치도

‘탄현역 YJ타워’는 경의중앙선 탄현역과는 도보권에 있다. 탄현역을 통해 공덕역과 서울역에서 30~40분 대로 진입할 수 있고, 제 1·2자유로와 외곽순환도로를 이용하면 원거리에서도 쉽게 이동할 수 있다.

또한, ‘탄현역 YJ타워’의 입지는 아파트 밀집지역 내에 위치한 항아리 상권의 형태를 띠고 있다.

여기서 항아리 상권은 일반적으로 1000가구 이상의 대단지 아파트나 기업, 관공서 등 주거밀집지역이나 업무단지 등이 위치하는 상권을 말하며 상권 범위가 주변 아파트나 도로, 주요 시설에 둘러싸여있어 더 이상 팽창하지 않아 수요자들이 빠져나가지 않는 특징을 가진다.

보통 대규모 주거지역이나 학교·관공서 등에서 도보로 접근 가능한 지역에 다양한 업종의 상가가 고도로 집중돼 있다. 임차수요에 비해 공급도 많지 않아 공실률도 적어 안정적인 투자처로 꼽힌다. 불경기에도 매출이나 임대 시세에 큰 변화가 없다는 장점이 많은 상권이다.

상가는 아파트 단지 앞 대로변에 자리잡고 있어 접근성이 좋고 가시성까지 확보했다. 상가 인근에 아파트가 밀집되었고 호곡초·중, 일산동고 등이 위치해 유동인구도 풍부해 공실률이 제로에 가깝다.

3면 코너형 상가는 활용도면에서 가치가 높다. 코너형 상가는 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 자산의 가치도 높이기 때문에 투자자와 임차인들에게 선호도가 높은 편이다.

코너형 상가의 경우 차량 통행 및 인구 유동이 모두 활발하고, 상가 앞으로 횡단보도와 버스 정류장이 위치한 경우가 많아 고객 유입도 수월하다. 또한 외부에서도 내부 전경을 쉽게 확인할 수 있어 답답함이 없으며 이로 인한 고객 유입 효과도 높다. 따라서 불경기에 영향을 덜 받고 시세도 비교적 안정적이다.

최근 들어 기준금리 인하도 상가투자를 견인하는 긍정적인 요소다. 기준금리의 인하효과로 상가 등 수익형 부동산 시장이 다시 활기를 띨 조짐을 나타내고 있다. 그동안 고금리에 눌렸던 매수 심리가 점차 회복세를 보이며, 상가 등 수요 역시 반등하는 분위기다. 전문가들은 추가 인하 가능성과 맞물려 거래량 증가 및 가격 반등 가능성도 커지고 있다고 진단한다.

한국은행은 지난 5월 29일 기준금리를 2.5%로, 0.25%p 인하했다. 이는 지난 2월 0.25%p 인하한 이후 3개월 만에 단행된 인하조치다. 업계는 이러한 기준금리 인하가 상가 투자시장 회복의 마중물 역할을 할 것으로 전망했다.

2만여 배후수요를 갖춘 ‘탄현역 YJ타워’의 배후수요가 더욱 탄탄해 질 전망이다. 인접한 고양탄현 공공주택지구는 경기도 고양시 일산서구 탄현동, 일산동 일원의 장기미집행공원부지를 공공주택과 함께 지역주민을 위한 공원, 도서관 등 편의시설과 근린생활공간 등을 함께 조성하는 사업이다. 42만2474㎡, 약 13만평 규모의 부지로 3,300가구의 공공주택이 들어설 계획이며 2025년까지 토지보상이 마무리 될 예정이라고 LH(한국토지주택공사)는 밝혔다.

금리 인하 기조로 상대적인 투자 가치가 높아진 가운데 최근 정부의 ‘6.27 대책’으로 수도권 주택 시장에 제동이 걸리며 상가 시장이 반사이익을 얻을 것이란 전망이 나온다.

‘탄현역 YJ타워’는 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어지며 대신건설(주)가 시공을 맡고 준공 예정일은 2026년 6월 예정이다.

분양·임대 문의 1668-0970