각종 규제 피한 오피스텔 시장 살아날까

올해 서울 7월 누적 8000여건, 3년래 최대

오피스텔 가격, 3년 만에 반등 신호

고가 오피스텔에선 '신고가'도 나와

서울 여의도 에스트레뉴(S-TRENUE) 전용면적 107㎡ 규모 오피스텔은 지난 8월 28일 17억 8000만원에 거래돼 최고가를 찍었다. 6월 20일까지만 해도 15억원에 거래됐으나 두 달 사이에 3억원 가까이 급등한 것이다.

용산 대우월드마크 86㎡ 규모 오피스텔도 지난 8월 11일 13억 1000만원에 거래돼 최고가를 찍었다. 같은 달 28일 12억 5000만원으로 하락 거래됐지만 6월 12억 또는 13억원에 거래됐던 것보다 소폭 올랐다.

6.27 대출 규제 등 각종 규제를 피해가던 오피스텔 시장이 살아나는 분위기다. 서울 오피스텔 거래량이 3년 만에 최대치를 기록했다. 매매 가격도 3년 만에 하락세를 멈추고 상승 반전을 꾀하고 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 7월까지 서울 오피스텔 거래 건수는 7507건으로 2022년(1~7월, 1만 406건) 이후 3년 만에 최대치를 기록했다.

6.27 대출 규제로 수도권 아파트 등 주택 매수시 주택담보대출이 6억원으로 제한되자 아파트 거래가 급격히 위축된 반면 오피스텔은 주택법상 준주택에 해당, 규제 대상에서 제외됐다. 이에 오피스텔 거래는 크게 줄어들지 않은 분위기다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 서울 아파트 거래 건수는 대출 규제가 본격화하기 전인 6월 1만 923건에서 규제 직후인 7월 3943건, 8월 2983건으로 급감했으나 오피스텔 거래 건수는 6월 942건, 7월 948건, 8월 586건으로 꾸준히 거래되는 모습이다. 8월 거래는 신고 기한이 9월말인 만큼 시간이 지날수록 거래 건수가 늘어날 것으로 보인다.

오피스텔 매매 가격도 3년 만에 상승 반전했다.

부동산원의 서울 오피스텔 매매가격 지수는 7월 99.74로 작년 말대비 0.06% 올랐다. 2023년과 2024년 7월 누적 상승률이 마이너스(-) 1.44%, -0.39%였다는 점을 고려하면 2022년(0.80%) 이후 3년 만에 상승 반전한 것이다. KB부동산의 오피스텔 매매 가격 지수를 보더라도 올해 8월 누적 0.7% 올라 2023년(-1.4%)과 2024년(-0.4%), 2년 간 하락한 후 3년 만에 오름세로 전환했다.

오피스텔의 경우 6.27 대출 규제에서 배제됐을 뿐 아니라 외국인의 토지거래허가구역(토허구역) 지정 대상 부동산에서도 제외됐다.

국토부는 지난 달 26일부터 서울시 전역, 인천·경기 일부 지역을 대상으로 외국인 대상 토허구역으로 지정했는데 여기서도 오피스텔은 규제 대상에 포함되지 않았다.

토허구역은 건축법 시행령 별표1에 따라 단독주택, 다가구 주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택 거래에 한정되는데 오피스텔은 업무시설 중 일반업무시설에 포함돼 주택에 해당하지 않기 때문이다.

아파트 등 주택은 6.27 대출 규제로 전세자금 조달이 쉽지 않아진 상황에서 오피스텔로 전·월세 등의 수요가 이동하고, 이에 따라 오피스텔 거래가 더 활성화될 수 있다는 관측도 나온다.

국토부 실거래가 시스템에 따르면 오피스텔 전·월세 건수(신규·갱신)는 6월 7474건에서 7월 7712건으로 3.2% 증가했다. 반면 아파트 전·월세 건수는 6월 2만 1951건에서 7월 2만 148건으로 8.2% 감소했다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔은 매매 차익보다는 임대 수익 목적으로 매수하는 경우가 많은데 6.27 대출 규제로 아파트 전·월세 등 임대차 수요가 오피스텔로 이동하고 있다”며 “이러한 부분이 오피스텔 거래에 영향을 주고 있다”고 말했다.