대단지 아파트가 흥(興)하는 이유 알아보니

희소성 커진 '매머드급 대단지'

아파트 단지를 넘어 하나의 '도시'를 이루는 '매머드급 대단지'의 가치가 치솟고 있다.

1만여 명 이상이 상주하며 형성되는 독자적인 생활 인프라와 압도적인 커뮤니티 시설이 '규모의 경제'를 실현하며 주거 만족도도 극대화하고 있다는 평가다.

특히, 공급이 드물어 희소성까지 더해지면서, 이들 단지는 단순한 주거 공간을 넘어 자산 가치와 삶의 질을 동시에 잡는 선택지로 각광받고 있다.

대표적으로, 올해 분양 시장의 '최대어'로 꼽히는 4000가구 이상 대단지가 광명뉴타운에서 공급을 앞두고 관심이 쏠리고 있다.

부동산R114에 따르면, 수도권 1500가구 이상의 대단지 아파트 가격은 9월 기준 2023년 대비 12.1% 상승한 것으로 나타났는데 이는 1~8%대에 그친 이하 규모의 단지들과 확연한 차이다.

뿐만 아니라, 당장 올해 1~9월 사이 변동률만 봐도 1500가구 이상 대단지는 6.0% 상승률을 기록하며, 3%대 수준에 그친 다른 단지들보다 높은 상승률을 보였다.

데이터로 확인된 대단지의 인기는 실제 개별 단지에서도 고스란히 이어지는 모습이다.

서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온(총 1만2032가구)’ 전용면적 84㎡는 올해 7월 29억8400만원으로 신고가를 기록했으며, 경기 성남시 신흥동 ‘포레스티아(총 4089가구)’ 전용면적 84㎡는 8월 14억8000만원으로 1년 새 1억원가량 상승했다.

이처럼 대단지 아파트들은 가격 안정성을 갖추고 있지만 분양은 원활하게 이뤄지지 못하고 있다.

특히 단지 규모 4000가구 이상의 매머드급 대단지는 손에 꼽을 정도다. 수천 가구를 지을 땅은 재개발·재건축이 유일한데, 수천 명의 이해관계를 하나로 모으는 것 부터가 쉽지 않고, 조(兆) 단위의 사업비와 10년 이상 걸리는 시간, 각종 규제라는 '삼중고'를 넘어야 해 사업 자체가 쉽지 않다.

실제로 2017~2024년 사이 수도권에서 분양한 1418개 단지 가운데 4000가구 이상 대단지 분양은 전체의 0.7% 수준인 10곳에 불과하다.

가장 최근에 분양한 4000가구 이상 대단지는 2023년 10월 서울 동대문구에서 분양한 ‘이문아이파크자이(4321가구)’뿐이다.

이처럼 분양이 귀하다 보니 지역을 가리지 않고 청약 경쟁이 치열하다.

서울 동대문구에서 공급된 ‘이문아이파크자이’는 분양 당시 1순위자 1만3280명이 몰리며 16.87대 1경쟁률을 기록했으며, 이보다 앞서 2022년에 강동구 둔촌동에서 분양한 ‘올림픽파크포레온’ 1순위 청약에는 1만7378명이 몰렸다.

인천에서는 2021년 부평구 청천동에서 분양한 ‘e편한세상 부평 그랑힐스(총 4774가구)’ 1순위 청약에 1만8869명이 몰렸으며 경기도에서는 2020년 성남시 신흥동에서 분양한 ‘산성역자이푸르지오’에 1만754명이 청약을 넣기도 했다.

인천에는 올해 2475가구의 ‘해링턴 스퀘어 산곡역’이 고분양가 논란에도 불구하고, 현재 대부분 세대 계약을 마무리한 것으로 나타났다.

4000가구 이상 대단지의 압도적인 인기는 '규모의 경제'가 선사하는 차별화된 라이프스타일 때문이다. 3인 가구 기준으로 보면 1만명 이상이 상주하는 규모다. 이만한 인구가 상주하면 자연스럽게 생활 인프라도 다양하고 풍부해진다.

또한 단지 안에 들어서는 조경, 커뮤니티 시설 규모도 커 입주자들의 주거 만족도 역시 극대화된다.

아파트 단지를 하나의 자족 상권으로 가정할 때 일정 수준을 충족해야 ‘규모의 경제’를 실현할 수 있는 것이다.

또 관리비 측면에서도 초대형 단지는 규모의 경제를 통해 비용 절감 효과를 누릴 수 있다. 이 밖에 대단지의 장점으로는 편리한 생활 인프라와 안전한 거주 환경 등을 꼽을 수 있다.

초대형 단지에서 또 주목해야 할 점은 ‘희소성’이다. 작년 부동산 시장을 강타한 얼죽신 트렌드는 공사비 인상 등 외부적 요인으로 그 영향력이 점차 약해지고 있다.

새 아파트는 수요가 있으면 어디든 들어설 수 있다. 그러나 3000가구 이상 초대형 단지는 그렇지 않다. 높이 한계가 있어 수평적으로 3000가구 이상 초대형 단지를 공급할 수 있는 토지가 서울에는 제한적이다.

지방은 유휴 토지가 많고 가격이 저렴해 물리적으로 초대형 단지를 지을 수 있지만, 수요가 적기 때문에 현실적으로 공급이 수월하지 않다. 앞으로도 초대형 단지가 늘어날 가능성은 크지 않은 이유다.

2025년 상반기 기준으로 서울에 3000가구 이상 아파트는 32개 단지가 있다. 구별로는 송파구 7개, 강동구 5개, 강남구 4개다. 이는 서울 전체 아파트 단지 수의 0.6%에 불과하다.

전국적으로는 경기도 23개, 인천 9개, 5대 광역시 13개다. 그중 11개 단지가 부산에 있다. 수도권과 부산을 제외하면 지방에 6개 단지만 존재한다. 전국을 통틀어 100개 단지도 안 된다.

부동산 가치를 결정하는 세 가지 주요 요인은 ‘효용’ ‘유효수요’ ‘상대적 희소성’이다. 희소성은 높은 가격으로 반영될 가능성을 의미한다. 아파트도 뭉쳐 있을 때 세력이 커지는 시대가 되고 있다.

한 부동산 정보업체에 따르면, 올해 분양을 앞둔 4000가구 이상 대단지는 전국에서 경기 광명시 광명11R주택재개발사업으로 들어서는 ‘힐스테이트 광명11(가칭)’ 한 곳뿐이다.

힐스테이트 광명11(가칭) 조감도

‘힐스테이트 광명11(가칭)’은 현대건설이 경기 광명시 광명11R주택재개발사업으로짓는 단지로 총 4291가구(일반분양 652가구)다. 전용면적별 일반분양 가구수는 ▲39㎡ 31가구 ▲51㎡ 103가구 ▲59㎡ 494가구 ▲74㎡ 22가구 ▲84㎡ 2가구다.

빼어난 입지 역시 돋보인다. 지하철 7호선 광명사거리역과 인접한 초역세권 단지며, 철산역도 걸어서 이용할 수 있어 가산, 구로, 여의도, 강남 등 서울 핵심 업무지구로의 이동이 편리하다. 7호선 이용시 가산디지털단지역(4분), 강남 고속터미널역(31분)까지 환승 없이 도달 가능하다.

풍부한 생활 인프라가 단지 주변에 밀집해 있어 ‘원스톱 라이프’가 가능한 점도 강점이다. 수도권 서남부를 대표하는 대규모 재래시장인 광명전통시장은 물론, 지하철 7호선 광명사거리역과 철산역을 중심으로 발달한 중심 상권이 도보권에 자리한다.

광명시청, 광명세무서, 광명시민운동장 등 주요 행정기관과 문화시설도 도보권에 자리한다. 여기에 안양천, 도덕산, 개웅산 등이 인접해 입주민들은 도심 속에서 쾌적한 자연환경까지 누릴 수 있다.

또한 광명남초가 단지와 접해있는 초품아 단지며, 광덕초, 광명고, 명문고, 경기항공고 등도 도보로 통학할 수 있고, 철산역 인근에 밀집한 학원가, 목동 학원가를 모두 이용할 수 있다.

전 세대 남향위주 단지 배치에 전용면적 51㎡는 소형 타입임에도 3베이 맞통풍 구조로 나오며, 복도식 구조가 아닌 계단식 구조로 공급한다. 전용면적 59㎡도 타입에 따라 3~4베이 구조로 선보이며 차별화에 나선다. 대단지에 걸맞은 대규모 커뮤니티도 자랑거리다. 수영장, 사우나, 피트니스센터, 골프연습장, GX룸, 게스트하우스, 독서실, 작은도서관 등 다양한 시설을 통해 입주민의 삶의 질을 높일 계획이다.

또한 입주민들은 단지 생활을 편리하게 누릴 수 있는 힐스테이트 입주민 전용 통합 플랫폼 ‘마이 힐스(my HILLS)’를 이용할 수 있다.

한 부동산 전문가는 “최근 정부가 공급대책을 발표했지만 민간 공급 확대를 위한 대책은 미흡한 부분이 있어 앞으로도 수도권 아파트 공급 상황은 녹록지 않을 전망"이라며, "특히 4000가구 이상 대단지의 경우 희소성이 더욱 커지는 등 똘똘한 한 채를 대표하는 선택지로 꾸준한 강세를 이어갈 수 있을 것”이라고 말했다.