판 커지는 월세 시장…수요 많은 역세권 오피스텔 주목

오피스텔 임대시장에서 월세화 현상이 고착화되고 있다.

오피스텔 임차인들이 전세보증금을 받지 못할까봐 월세를 선호하는 가운데 임대인들도 안정적인 현금 흐름을 확보하기 위해 월세를 선호하면서다.

이에 따라 올해 8월 기준 서울 오피스텔 임대시장에서 월세가 차지하는 비중은 76.3%로 나타났다.

업계에서는 수도권을 중심으로 1~2인 가구 비중이 증가하고, 월세 선호 현상이 심화되면서 대부분 월세로 운용되는 소형 오피스텔이 높은 수요를 보이고 있으며 투자 목적이 강한 소형 오피스텔은 임대 수요 기반이 양호한 수도권 우량 자산을 중심으로 회복세를 보일 것으로 전망하고 있다.

부동산업계에 따르면 오피스텔 수익률이 꾸준히 오르면서 '임대 효자' 자산으로 주목받고 있다.

한국부동산원 통계 기준 올해 8월 서울 오피스텔 평균 임대수익률은 4.96%로, 전년 동월(4.87%)보다 0.09p 상승했다. 부동산원이 표본을 늘려 통계를 새로 집계하기 시작한 지난해 1월(4.78%) 이후 가장 높은 수준이다. 매매가격이 보합세를 보이는 가운데 월세가 꾸준히 상승하며 수익률이 개선됐다.

전용면적 40㎡ 이하 소형형의 임대수익률은 5.25%로 전년 동월(5.15%)보다 0.10p 높아졌다. 이어 40~60㎡ 이하(3.98%)와 60~85㎡ 이하(3.46%)도 각각 0.07p, 0.03p 상승했다. 반면 85㎡ 초과 대형형은 3.01%로 변동이 없어 중·소형 강세 흐름이 뚜렷하게 나타났다.

같은 기간 서울 오피스텔 평균 매매가격은 2024년 8월 2억7633만원에서 올해 8월 2억7733만원으로 0.36% 오르는 데 그쳤다.

반면 평균 월세는 90만1000원에서 91만8000원으로 1.89% 상승했다. 매매가는 사실상 보합세지만 월세가 꾸준히 오르며 임대수익률이 개선된 것이다.

이 같은 흐름의 배경에는 전세시장 불안과 규제 회피 수요가 복합적으로 작용했다. 대출 규제 강화 등으로 수도권 주택 매입이 까다로워지자, 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔이 '대체 투자처'로 부상했다.

특히 전세사기 여파로 아파트 전세 수요 일부가 월세와 오피스텔로 이동하면서 월세 중심의 임대시장 구조가 자리 잡았다. 여기에 금리 인하 기대감까지 더해지며 임대료 상승세를 부추기고 있다.

건설경기 침체, 다주택자 규제 등이 겹치며 지난해 전국 소형 오피스텔 분양 물량이 3년 전의 10분의 1 수준으로 급감한 것도 오피스텔의 월세화를 부추기고 있다.

이처럼 오피스텔 공급 부족으로 임대료가 1년 넘게 오르며, 오피스텔을 많이 찾는 청년층의 주거비 부담이 커지고 있다.

사회초년생의 ‘주거 사다리’ 복원을 위해 오피스텔 주택 수 제외, 프로젝트 파이낸싱(PF) 규제 완화 등 대책이 필요하다는 주장이 나온다.

◆ 소형 오피스텔 입주 1만실 밑돌아

부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 작년 전국에서 공급(분양)된 전용면적 59㎡ 이하 소형 오피스텔은 3439실로 집계됐다. 7년 연속 감소세다. 2017년만 해도 오피스텔 분양 규모는 8만1571실에 달했다.

당시 ‘아파트 대체재’로 불리며 투자 열기가 뜨거워지자, 너도나도 공급에 나섰다. 이후 점점 공급이 줄더니 2020년 3만실 대로 주저앉았다. 2023년(3476실)부턴 2년 연속 1만실을 밑돌고 있다.

규제 강화로 투자 매력이 떨어진 데다 PF 자금경색, 전세사기 사태 등이 겹친 영향이다. 올해 입주 예정 물량도 9721실에 그칠 전망이다.

공급이 끊기다 보니 임대료는 뛰고 있다.

실제 서울 광화문 인근의 한 오피스텔 전용 34㎡는 작년 5월 월세 95만원(보증금 1000만원)에 세입자를 들였는데, 올해 5월 월세가 105만원(보증금은 동일)으로 10만원 올랐다.

전용 59㎡ 이하 소형 오피스텔은 청년이나 1~2인 가구가 선호하는 주거 형태다. 빌라(다세대·연립)에 비해 전세사기에서 비교적 안전하다는 평가를 받는 데다 역세권 등 교통 중심지에서 공급되는 경우가 많기 때문이다.

오피스텔 공급 부족이 소형 아파트로 수요 전환을 불러 아파트값 상승을 부채질하는 ‘풍선 효과’도 나타나고 있다.

◆ “임대 목적 땐 주택 수 제외해야”

업계에서는 오피스텔 활성화 대책이 필요하다는 주장이 나온다. 오피스텔은 아파트보다 공사 기간이 짧은 만큼 청년층 주거 안정뿐 아니라 ‘공급 절벽’ 우려를 잠재우는 데 도움이 될 수 있기 때문이다.

전문가들은 정부가 소형에 대해 기간에 상관 없이 주택수에서 제외하는 추가 대책이 마련되면 하반기 금리 인하 기대와 대출 규제 강화(6·27 대책) 반사 이익 등으로 오피스텔 공급이 늘어날 요인은 있다고 전망하고 있다.

대출 규제 영향으로 청년·신혼부부의 보증금 마련 부담이 커져 오피스텔 임대차 시장에 영향을 줄 것이란 우려도 나온다.

오피스텔의 구조적인 숙제인 공실 부분도 고려해야 한다는 조언도 나온다.

한 부동산 전문가는 "임대 수익형 상품은 공실이 없는 것이 중요한데, 공실이 거의 없는 아파트와 달리 오피스텔은 수익률이 높아도 공실이 자주 발생한다는 점도 유의해야 한다"며 "유동인구가 많은 역세권 위주로 접근해야 한다"고 말했다.

오피스텔 활성화를 위해서는 법인사업자의 오피스텔 취득세 12% 중과 제외 등 완화 정책이 필요하다는 목소리도 나온다.

또 다른 부동산 전문가는 "여전히 오피스텔 미분양은 심각한 문제"라며 "오피스텔 주택수 제외, 법인 취득세 제외 등 강력한 규제완화가 있어야 시장이 살아날 수 있다"고 말했다.

전문가는 이어 "가격이 정체된 만큼 월세 중심의 안정적 수익을 추구하는 흐름이 뚜렷하다"며 "MZ세대는 아파트보다 오피스텔을 '살 만한 공간'으로 인식해 수요 기반이 견고하다"고 말했다.

다음은 서울 핵심 요지 역세권에 분양중인 오피스텔 현황이다.

라비움 한강 투시도

●라비움 한강=디오로디엔씨가 초고층 주상복합 '라비움 한강'이 오는 10월 합정역 인근에 공급된다.

라비움 한강은 지하 7층~지상 38층으로 전용면적 40~57㎡ 소형주택 198세대와 전용면적 66~210㎡(펜트 포함) 오피스텔 65실 등 총 263세대로 조성된다.

오피스텔 일부(전용면적 114~210㎡)는 펜트하우스 타입으로, 희소가치를 갖춘 차별화된 주거공간으로 설계된다. 지하 1층~지상 3층에는 근린생활시설도 들어설 예정이다.

라비움 한강은 최고 38층 초고층으로 조성돼 파노라마 뷰를 갖춘 점이 특징이다. 남동향 세대에서는 서강대교, 마포대교, 밤섬, 여의도를, 남서향 세대에서는 양화대교, 당산철교, 여의도 전경을 감상할 수 있으며 서향에서는 양화대교, 성산대교, 선유도를, 동향에서는 신촌, 남산, 북한산 조망이 가능하다.

단지는 지하철 2·6호선 합정역 도보 1분 초역세권 입지에 위치해 있다. 강변북로, 올림픽대로, 양화로 등 서울 핵심 교통망과 인접해 있으며, CBD(광화문), YBD(여의도), 상암 DMC 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다.

생활 인프라는 합정역과 연결되어 있는 메세나폴리스 內 교보문고, 홈플러스 등 상업시설을 비롯해 망리단길, 합마르뜨(합정과 몽마르뜨의 합성어), 홍대 상권 등 대형 상권과도 인접해 있다.

도보 10분 거리에 망원한강공원이 위치해 있고, 선유도공원과도 가깝다. 교육환경으로는 성산초등학교와 성산중학교를 도보 10분 내로 통학 가능하다.

미래가치도 기대된다. 단지가 들어서는 마포구에는 ▲상암 DMC 롯데복합쇼핑몰·랜드마크용지 개발사업 ▲국내 최대 규모 대관람차 서울 트윈아이 ▲마포유수지 한류공연·관광 콤플렉스 조성사업 ▲마포디자인·출판 특정개발진흥지구 등 개발사업이 계획돼 있다.

분양 관계자는 "라비움 한강은 합정역 도보 1분거리 초역세권이며 희소성 높은 한강변에 위치해 한강 조망이 가능해 관심이 높다”며 “최상급 인테리어 등 하이엔드 주거시설로 차별화된 상품을 선보일 것”이라고 말했다.

라비움 한강의 견본주택은 운영중이다.

분양문의 1668-0970

강남역 루카831 조감도

●강남역 루카831=강남에 들어서는 첫 번째 하이엔드 오피스텔 ‘강남역 루카831’이 분양 중이다.

본 오피스텔은 강남역 도보 2분의 초역세권 입지 프리미엄을 누리고 있으며, 강남대로와 테헤란로 중심의 오피스 업무지구 인근에 위치하고 있어 교통 인프라와 생활 인프라가 우수하여 입주 문의가 이어지고 있다.

특히, 수요자들의 다양한 니즈를 충족시키기 위해 전용면적 100㎡가 넘는 준대형급 하이엔드 오피스텔과 1인 가구에 맞도록 설계된 소형 주거시설을 동시에 분양하고 있다.

‘루카831’은 지하 7층~지상 29층, 총 337호실 규모로 조성되며 서울 강남권에 공급되는 하이엔드 오피스텔 중 최대 규모를 자랑하는 동시에 랜드마크로 자리매김하여 투자가치가 높아질 것으로 예상된다.

주변 인프라 역시 우수하다. 강남역 삼성타운을 비롯해 서초 법조타운 등 강남 주요 지역 접근성이 우수하고, 신세계백화점 강남점 등 쇼핑 시설은 물론 국립도서관과 예술의전당 등 문화 시설도 인근에 위치해 있다.

입주민들을 위한 다양한 커뮤니티 시설도 조성된다. 최상층에는 루프탑 가든, 루프탑 인피니티풀이 들어설 예정이며 GX, 피트니스 센터 등 편의시설도 설계된다.

이 외에도 발레파킹, 하우스 키핑, 딜리버리, 케이터링 등 호텔급의 프리미엄 컨지어지 서비스를 제공하며, 1~2층에는 프리미엄 상업 시설을 조성하여 편의성을 높일 예정이다.

‘루카831’ 분양 담당자는 “‘루카831’은 풍부한 주변 인프라와 강남권이라는 지역 브랜드, 프리미엄 컨시어지 서비스와 커뮤니티 시설 등 다양한 장점을 지니고 있어 입주 문의가 이어지고 있다. 강남역 일대에 개발호재까지 이어지고 있어 가치는 더욱 상승할 것으로 보인다”고 전했다.

분양문의 1668-0970