'꿩대신 닭'…아파트 집중 규제로 오피스텔 다시 보이나

몇 년 침체됐던 오피스텔, 요새 왜 뜰까, '아파트보다 못하지만'…오피스텔 투자 전략은

내 집 마련 큰손 MZ세대, 아파트 다음 대안으로…"취득세 및 공실 리스크 등 변수 많아“

주택 수요 오피스텔로 이동…10·15 대책 풍선효과, 전세사기 여파·환금성 영향으로 수요 증가 '한계’

한동안 외면당했던 오피스텔의 인기가 최근 들어 높아지고 있다. 물론 이러한 인기 배경에는 여러 가지 이유가 있어 이를 중점적으로 다루고 유망 현장을 소개하는 시간을 갖도록 하겠다.

우선 매매 거래량이 확 늘었다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올해 1월 1일부터 12월 24일까지 서울 오피스텔 매매거래는 1만2,585건으로 전년 동기(1만799건) 대비 16.5% 증가했다. 매매량이 많아지니 가격도 뛰었다.

KB부동산에 따르면, 11월 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억598만 원으로 3년 1개월 만에 역대 최고가를 경신했다. 서울 오피스텔 매매가격지수는 올해 2월만 해도 전월 대비 0.06% 상승하는 데 그쳤지만 11월에는 상승률이 0.38%까지 급등했다.

◆ 한동안 외면받던 오피스텔이 왜 떠오르는 걸까?

여러 가지 원인들이 복합적으로 작용하고 있다. 우선 수도권 아파트에 대한 규제가 강력해지는 반면 오피스텔은 여기에서 비껴나고 있다는 점이다.

오피스텔은 주택법이 아닌 건축법 적용 대상이라 비주택인 '준주택'으로 분류된다. 주택담보인정비율(LTV)이 70%까지 적용되며, 전입 의무가 없어 실거주뿐만 아니라 임대도 가능하다.

높아지는 임대수익률도 한몫하고 있다. 집주인이 오피스텔에 살지 않더라도 적절한 수익을 낼 수 있어 투자 포트폴리오에 넣는 사람들이 많아진다는 이야기다.

한국부동산원 집계 결과 11월 기준 오피스텔 수익률은 5.64%를 기록하며 2018년 1월 조사 이후 최고치를 기록했다. 금리지표 중 하나인 국고채 5년 금리가 11월 2.46%였기에, 오피스텔 수익률은 두 배 이상이 된다고 보면 되겠다.

KB부동산의 집계를 봐도, 수도권 오피스텔 임대수익률은 2021년 11월 4.58%, 2022년 11월 4.70%, 2023년 11월 4.93%, 지난해 11월 5.11% 등으로 장기적으로 오르고 있다.

1인 가구가 가파르게 늘어난다는 점도 투자자들을 이끄는 것으로 보인다. 소형 평수가 많고 주로 가전제품이나 가구가 '빌트인(built-in)'돼 있는 형태라 1인 가구에 적합할 수 있다고 평가된다.

최근 국가데이터처(옛 통계청)가 낸 '2025 통계로 보는 1인 가구'를 보면, 지난해 1인 가구는 804만5,000가구로, 2021년 700만 명대(716만6,000명)를 돌파한 이래 3년 만에 800만 명 선도 넘어섰다.

◆ 그렇다면 어떤 매물이 투자가치 있을까?

오피스텔 수익률이 좋은 건 알겠지만 실제 매매를 고려한다면 어떤 물건을 골라야 할지 막막하기만 하다.

다수 전문가들은 오피스텔은 장점도 있지만 변수가 많은 투자인 만큼 '입지'를 매우 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언한다.

아파트 매매와 달리 학군은 비교적 고려 비중을 낮춰도 되지만 역세권, 특히 '직장인들이 몰리는' 지역을 눈여겨봐야 한다는 게 공통 조언이다.

서울의 경우 직장인이 많은 영등포구·강서구 등이 포함된 '서남권'의 지난달 매매가 상승률이 0.69%로 가장 높았고, 대기업 본사 등이 자리한 강남3구(강남·서초·송파구)가 있는 '동남권'이 0.30% 상승해 뒤를 이었다는 점(KB부동산)이 이를 반영한다.

꼭 서울만이 답은 아닐 수 있다. 부동산원은 올해 11월 오피스텔 수익률의 경우 서울이 4.99%, 인천이 6.30%, 경기가 5.78%라고 집계했다. 다만 유의점은 매매가격지수의 경우 인천은 지난달 기준 -3.33%, 경기 -1.31%로 하락했다는 점이다.

서울 외 지역의 경우 매매가 변동 폭과 임대수익률을 면밀하게 계산해 접근해야 한다는 이야기다.

이쯤에서 과연 오피스텔이 '아파트 대체제'가 될 수 있을지, 즉 실거주용으로도 괜찮을지도 궁금증이 생길 것이다.

대출규제가 강해진 현재 부동산 시장에선 '그렇다'라고 판단하고 있는 것 같다. 2인 이상 가구가 살 수 있는 중형 이상 평수 인기가 높아지고 있다.

올해 11월 서울 오피스텔의 면적별 매매가격지수(KB부동산)를 살펴보면, 초소형(전용면적 30㎡ 이하)은 전월 대비 0.10%, 소형(30㎡ 초과 40㎡ 이하)은 0.04%만 오른 반면 중형(40㎡ 초과 60㎡ 이하)은 0.56%, 중대형(60㎡ 초과 85㎡ 이하)은 0.43%, 대형은 1.03%(85㎡ 초과)나 상승했다.

아파트 기준 '국민평형'을 전용 84㎡로 잡고 있는 것은 국민 상식이라 그에 준하는 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔의 수요가 늘어나고 있다고 볼 수 있겠다.

◆ 리스크 큰 만큼 숨은 요소 신중히 따져봐야

좋은 물건을 찾았다면 더 오랜 시간을 들여 판단해봐야 할 것이 오피스텔 투자의 위험요소입니다.

우선 세금 등 여러 비용을 따져봐야 한다. 오피스텔의 취득세율은 4.6%로 1주택자 기준 아파트(1~3%)보다 높은 편이다.

또 오피스텔 분양 홍보 등을 할 때 '주택 수 제외'를 강조하기도 하는데, 주거용으로 쓸 때는 양도소득세 판단 시 주택 수에 포함될 수 있다는 점을 반드시 유념해야 한다. 즉 1주택자가 규제지역에 '주거용' 오피스텔을 추가 매입할 경우 양도소득세·종합부동산세가 중과될 수 있다.

통상 관리비가 아파트에 비해 높고, 전월세를 준다면 '풀옵션'을 선호하는 만큼 구매 및 교체 비용도 염두에 둬야 한다.

만약 오피스텔에 수요가 꾸준히 몰린다면 향후 정부가 규제를 적용할 가능성도 배제해선 안 되겠다. 아파트보다 가격 상승이 제한적이고 수요가 상대적으로 많지는 않아 환금성이 떨어지며 재건축·재개발이 사실상 불가능하다는 점도 간과해선 안 된다.

법적 조건 및 등기사항도 꼼꼼하게 확인해야 한다. 전세사기 사태가 오피스텔·빌라를 중심으로 불거졌었던 만큼 해당 매물에 가압류가 걸려있지 않은지, 복잡한 권리 관계가 얽혀있지는 않은지 등기부등본 등을 통해 세세하게 들여다봐야 한다.

최근 인기가 몰린다고 '묻지마 투자'를 하는 건 절대 금물이란 점 잊지 말아야 하겠다.

병원과 대형마트, 생활·문화시설 접근성을 따져봐야 하고 일시적으로 아파트 매입 수요가 오피스텔로 몰릴 수 있다는 점과 미래 가치 등을 고려하면 여전히 아파트 선호는 유효하다는 점을 염두해야 한다.

다만 규제를 피한 '우회 투자'에만 기대는 것은 위험하다는 지적도 있다. 규제 환경이 바뀌면 수요가 다시 아파트로 이동할 가능성을 염두에 둬야 하기 때문이다.

마지막으로 오피스텔을 아파트의 대체재로 보기보다 임대 수익을 중심에 둔 수익형 자산으로 접근하는 전략이 필요하다.

다음은 서울과 경기 과천 등 유망 지역에서 분양중인 오피스텔 현황이다.

-서울-

여의도 더 자하 오피스텔 투시도

●여의도 더 자하=서울 여의도 권역에 위치한 ‘여의도 더 자하’ 오피스텔이 후분양 방식으로 공급된다.

더블역세권 입지는 물론 서울 도심 속에서도 균형 잡힌 생활 인프라를 누릴 수 있는 핵심업무지구인 여의도권역에 위치해 눈길을 끌고 있다.

‘여의도 더 자하’ 오피스텔은 단지 인근에 위치한 신길역을 통해 어디로든 이동이 편리하고 쉬운 최적화된 조건을 갖추고 있다. 지하철 1호선과 5호선이 교차하는 신길역은 서울 전역으로의 이동이 용이하게 해주며, 향후 신안산선과 GTX-B노선(예정)까지 연계되면 수도권 주요 지역까지의 접근성이 대폭 향상될 전망이다.

여의도환승센터로의 이동도 편리해 다양한 버스 노선을 빠르게 이용할 수 있다. 도로 접근성도 우수하다. 마포대교, 올림픽대로, 강변북로 등 주요 간선도로를 통해 서울 주요 업무지구와 수도권 전역으로의 이동이 수월하다.

‘여의도 더 자하’ 오피스텔은 풍부한 생활 인프라도 갖추고 있다. IFC몰, 더현대서울 등이 인접해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활까지 한 번에 누릴 수 있다. 또한 인근에는 여의도성모병원, 여의도 초·중·고교, 여의도 한강공원 수영장, 국회의사당 도서관 등 다양한 교육·의료·문화시설이 밀집해 있어 일상생활의 편의성을 높여준다.

더불어 ‘여의도 더자하’ 오피스텔이 들어서는 여의도 일대는 다양한 개발 호재로 미래가치 또한 높게 평가받고 있다. 여의도는 현재 국회대로 지하화 사업, 여의도역세권 개발, 여의도 통합개발 구상안 등 대형 도시정비 계획이 추진 중이어서 미래가치는 더욱 높아질 전망이다.

부동산 전문가들은 “교통망과 생활 인프라가 모두 갖춰진 더블 역세권 오피스텔은 장기적으로 안정적인 임대 수익과 자산 가치를 기대할 수 있다”며 “’여의도 더 자하’ 오피스텔처럼 즉시 입주가 가능하고 희소성이 있는 단지는 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 선택지가 될 것”이라고 말했다.

‘여의도 더 자하’ 오피스텔은 서울시 영등포구 영등포동2가 28-133번지 일원에 위치한 지하 1층~지상 20층, 1개 동, 전용면적 40~66㎡, 총 115실 규모의 주거용 오피스텔이다. 1인 가구를 비롯해 신혼부부에 이르기까지 다양한 수요자들이 넓고 쾌적하고, 또 편리하게 주거생활을 누릴 수 있을 것으로 예상돼 입주 관련 문의가 꾸준히 이어지고 있다.

‘여의도 더 자하’ 오피스텔의 장점은 이 뿐만이 아니다. 천편일률적으로 공급돼 온 오피스텔과 달리 뛰어난 조망권을 갖춘 15층의 하늘 헬스장, 스크린골프장, 루프탑 라운지 등이 마련돼 단순히 잠만 자는 공간이 아닌 주거와 여가, 취미를 한 공간에서 즐길 수 있는 차별화된 라이프스타일을 누리는 삶의 공간으로 자리매김할 전망이다.

특히 여의도공원과 한강 및 샛강을 막힘 없이 영구적으로 조망할 수 있는 파노라마 뷰(일부)를 갖춰 여의도뿐만 아니라 한강 일대에 공급된 주거용 오피스텔 및 아파트 가운데서도 타의 추종을 불허하는 조망권을 자랑한다.

‘여의도 더 자하’는 선시공 후분양 방식으로 계약 즉시 입주가 가능하다.

분양문의 1661-2247

라비움 한강 조감도

●라비움 한강=서울 마포구 합정동, 남쪽에 유유히 흐르는 한강의 사계를 영구 조망하는 프리미엄 입지에 고급 소형 주택 ‘라비움 한강’이 본격 분양에 나선다.

관련 업계에 따르면 HL디앤아이한라가 마포구 합정역 381-49번지 일대 합정7재정비촉진구역에서 지상 38층에 지역 최초의 중소형 하이엔드 주상복합 주거시설이 투자를 겸한 실수요자에게 찾아 나선다.

한강 조망과 도심 스카이라인을 동시에 누릴 수 있는 입지적 강점을 갖춘 하이엔드 레지던스로서 단지는 지하 7~지상 3층, 전용 40~57㎡의 소형 주택 198가구와 66~210㎡의 오피스텔 65실이다.

'라비움 한강'은 교통과 생활, 교육, 환경 등 주걱치가 돋보인다. 지하철 2·6호선 합정역과는 걸어서 2분 거리의 초역세권 입지다. 강변북로·올림픽대로·양화로 등 주요 도로망과도 인접해 CBD(광화문), YBD(여의도), 상암 DMC 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나다.

남동향 가구에서는 서강대교·마포대교·밤섬·여의도 불꽃축제를, 남서향에서는 양화대교·당산철교·여의도 전경을, 서향에서는 성산대교·선유도, 동향에서는 신촌·남산·북한산까지 조망 가능하다. 이들 조망은 물론 12층 이상 모든 가구에서 가능하다.

단지 인근에는 마포한강푸르지오, 메세나폴리스, 교보문고, 홈플러스 등 다양한 상업시설이 밀집해 있으며, 망리단길·합마르뜨·홍대 상권 등 트렌디한 문화 공간도 가까워 젊은 수요층의 라이프스타일을 만족시킨다.

걸어서 10분 거리에는 망원한강공원과 선유도공원이 위치해 있어 도심 속에서도 자연을 누릴 수 있는 쾌적한 환경을 제공한다. 성산초·중학교도 도보권에 있어 교육환경도 우수하다.

HL디앤아이 관계자는 "마포구에는 상암 DMC 롯데복합쇼핑몰, 서울 트윈아이 대관람차, 마포유수지 한류공연·관광 콤플렉스, 마포디자인·출판 특구 등 다양한 개발사업이 진행 예정이다"며 "고소득 일자리에 주변 명문대가 즐비, 임차 수요층도 탄탄하다"고 밝혔다.

분양문의 1668-0970

-경기 과천-

해링턴 스퀘어 과천 예상 투시도

●해링턴 스퀘어 과천=효성중공업이 시공을 맡은 ‘해링턴 스퀘어 과천’이 분양중이다.

해링턴 스퀘어 과천은 경기 과천지식정보타운 공공주택지구 상업5블록에 위치하며, 지하 5층~지상 29층, 2개 동, 총 359실 규모로 조성된다.

전용면적 세부 타입별로는 △76㎡A 108실 △84㎡A 54실 △84㎡B 27실 △90㎡A 81실 △90㎡B 54실 △90㎡C 27실 △108~125㎡(펜트하우스) 8실이 마련되어 주거 만족도를 높인 중대형 타입 위주로 구성된다.

단지는 오는 2027년 개통을 목표로 공사 중인 지하철 4호선 과천정보타운역과 단지 지하보도로 연결되는 ‘직통 역세권’으로 계획돼 있다. 이를 통해 도보 동선 최소화, 기상 환경 영향 최소화 등이 예상되며, 사당역까지 약 15분, 강남역까지 20분대 접근이 가능하다.

또한 GTX-C노선(예정)이 정부과천청사역과 인덕원역에 계획돼 있으며, 월곶~판교선도 인덕원역에 정차 예정이다. 여기에 위례~과천선(계획), 용인~과천 지하고속도로, 이수~과천 복합터널 등 광역 교통계획도 수립돼 있어 강남권 이동수요를 고려한 교통망 확충이 이어지고 있다. 제2경인고속도로, 과천대로 등 기존 도로망 이용도 가능하다.

IT·바이오·게임 등 첨단 산업 클러스터와 인접해 배후수요도 탄탄하다. 주변에는 펄어비스, 넷마블 등 IT·게임 기업을 비롯해 JW그룹, 셀트리온제약 등 유수의 제약·바이오 기업, 코오롱글로벌과 같은 대기업들이 입주를 마쳤다.

교육환경은 유치원부터 과천갈현초, 율목초, 율목중 등이 이미 개교했으며, 2028년 단설중학교 개교가 예정돼 있다.

생활·의료 인프라도 확대되고 있다. 단지 인근 상업시설과 지식산업센터 내 상가가 운영 중이며, 과천 원도심 이마트, 평촌 롯데백화점 등 이용도 가능하다. 약 500병상 규모의 아주대학교병원(예정)도 추진되고 있으며, 응급의료센터 및 전문센터 도입이 계획돼 있다.

아울러 2025년 말까지 약 44만㎡ 규모 공원·녹지 조성이 계획되어 있으며, 청계산·관악산 접근성과 수변환경 조성 등 자연환경과 연계된 생활환경이 가능하다.

단지 상품 구성은 커튼월룩 외관, 세대당 9~10평 규모 멀티 발코니 계획 및 1.3대 수준의 주차 공간, 층별 5대 이상 엘리베이터 도입 등이 특징이다.

거실 기준 천장고는 일반 공동주택 보다 약 30cm 더 높은 천장고(거실 기준, 우물천정 제외)를 적용해, 같은 면적이라도 훨씬 넓게 느껴지는 공간감을 확보했다.

규제 반사이익도 기대된다. 최근 정부의 고강도 부동산 대책으로 과천 및 서울 주요 지역이 규제지역으로 묶인 가운데, 이번 단지는 중도금 보증을 통한 분양가 60% 대출, 실거주 의무 미적용 등 상대적으로 규제가 적다.

특히 해링턴 스퀘어 과천은 주변 시세보다 합리적인 분양가로 공급될 예정으로 실수요자의 관심이 예상된다.

분양 관계자는 “해링턴 스퀘어 과천은 과천 핵심 인프라를 누리는 입지에 더해 지역을 대표할 만한 수준의 상품을 갖춰 경쟁력을 극대화했다”며, “특히 강화된 부동산 규제 속에서 대안을 찾는 수요자들에게 ‘투자보다 삶의 질’을 높일 수 있는 최적의 선택지가 될 것”이라고 강조했다.

분양문의 1666-0876

과천 렉서 투시도

●과천 렉서=지난 4월 준공이 완료되어 즉시 입주가 가능한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 파격적인 조건으로 분양중이다.

경기도 과천시 과천지식정보타운 핵심 입지인 상업 1-1BL에 신규 공급하는 과천 렉서는 지하 7층~지상 15층 규모, 전용 22~53㎡ 생활(형)숙박시설 92호실, 오피스텔 136호실, 근린생활시설로 구성된다.

실내는 라이프 스타일에 따라 선택하는 다양한 평면 구성과 트렌드를 앞서는 인테리어로 삶의 품격을 한 층 더 높인다.

더욱 여유로운 복층 설계(일부 호실 제외)를 통해 탁 트인 개방감을 연출하며 보다 세련되고 감각적인 공간을 완성하는 트렌디한 인테리어도 적용된다.

이 밖에도 다양한 공간 활용과 미니멀리즘을 실현하는 유니크한 수납특화를 통해 공간 활용도를 높인다.

사업지인 과천지식정보타운은 주거·상업·업무·교육시설을 모두 아우르는 자족도시 구축을 목표로 개발 중이다.

따라서 과천 렉서가 자리하게 되는 과천지식정보타운의 개발이 완료되면 아파트 입주와 더불어 기업 이전이 창출하는 일자리 등으로 인한 상주 인구 급증이 전망돼 풍부한 배후수요를 확보하게 될 것으로 보인다.

실제 과천지식정보타운의 약 8천여 세대에 달하는 배후수요를 품고 있으며 지식기반산업용지 15개 블럭의 약 1만9천여 명의 직주근접 수요를 확보했다.

또한 과천 강남벨트 조성사업이 과천 주암 기업형임대주택 공급촉진지구 계획에 포함됐으며 주거와 업무, 상업, 문화 기능을 갖춘 인덕원역 복합도시개발 사업의 미래가치도 기대를 모으고 있다.

사업지인 과천시는 서울과 인접했으며 풍부한 녹지 환경을 갖추고 있을 뿐만 아니라 GTX-C(예정)을 비롯해 지하철 4호선 과천지식정보타운역 신설(예정) 등의 굵직한 교통호재들이 잇따르고 있다.

게다가 지역 개발을 통해 고급 주거지역으로 새롭게 탈바꿈하는 가운데 과천지식정보타운 내에 IT, 의약, 신소재, 전자 등 미래 산업 관련 기업들이 속속 입주 소식을 전하며 강남권 미래 산업 거점지로 도약하고 있어 밝은 비전을 예고하고 있다.

과천 렉서 주변에는 서울 및 인접 지역 진출입이 수월한 쾌속교통망이 갖춰졌다. 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 가까이에서 이용할 수 있다.

단지 인근에는 이마트, 롯데백화점 등 과천원도심과 평촌신도시의 풍부한 생활 편의시설이 편리한 일상을 선사하며 서울대공원, 서울랜드, 국립현대미술관, 렛츠런파크 등의 컬처 인프라와 문원체육공원, 관문체육공원, 관악산, 청계산, 매봉산 등 쾌적함을 더하는 자연환경도 마련됐다.

2027년 1월 개통을 앞두고 있는 지하철 4호선 과천지식정보타운역(가칭/예정)을 비롯해 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로, 과천대로 등을 통해 이동 가능하다.

분양문의 1668-0970