2026년 수도권 비규제 지역에서 내 집 마련 해볼까?

수도권 규제지역 확대 속 비규제 지역으로 수요 이동, 청약 문턱 낮아 실수요 대안 부상

정부가 조정대상지역과 투기과열지구를 확대 지정하면서 수도권 부동산 시장은 비규제 지역을 중심으로 재편되고 있다.

비규제 지역은 취득세 부담이 낮고 LTV 70%까지 가능해 자금 조달 여력이 크며, 세대원도 청약이 가능해 2026년 새해에 실수요자들의 내 집 마련 대안지로 떠오르고 있다.

10·15 부동산대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서, 규제지역 내 분양가 15억 초과 주택은 대출 한도가 4억원, 25억원 초과 시 2억원으로 제한됐다.

중도금 대출 역시 분양가의 40%까지만 허용되고, 전세보증금을 활용한 잔금 마련 방식도 제한되면서 자금 조달 부담이 크게 높아졌다.

반면, 비규제지역은 상대적으로 자금 마련 부담이 덜해 수요자들의 대안으로 부각되고 있다.

특히 비규제지역 ‘풍선효과’ 조짐이 나타나면서 규제지역 추가 지정 가능성이 거론되자, 건설사들이 이들 지역에서 분양을 서두르는 현상도 두드러졌다.

실제로 비규제지역인 김포에서 지난해 10월 분양한 ‘김포풍무 호반써밋’은 1순위에서 7.9 대 1의 우수한 성적을 받았다. 이어 청약을 받은 ‘풍무역 푸르지오 더 마크’도 1순위에서 17.4 대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다.

역시 비규제지역인 안양 만안구도 청약 열기가 이어지고 있다.

지난 11월 공급된 ‘만안역 중앙하이츠 포레’가 1순위 평균 7.14대 1의 경쟁률을 기록한 데 이어, 12월 1순위 청약을 진행한 '안양자이 헤리티온' 역시 5.24대 1의 평균 경쟁률을 보였다.

한 부동산 전문가는 “규제지역의 분양 일정이 잇따라 연기되면서, 비규제지역이 주도하는 흐름을 보였다”며 “특히 규제지역과 인접한 비규제지역은 생활권을 공유하면서도 규제 영향을 덜 받아 내 집 마련 수요가 유입되고 있다”고 말했다.

수도권 비규제 지역 분양(예정) 새 아파트 현황

-분양중-

해링턴 플레이스 풍무 투시도

●해링턴 플레이스 풍무=김포 교통의 중심 더블역세권 입지 프리미엄 풍무역 도보권 아파트인 ‘해링턴 플레이스 풍무’가 잔여물량을 선착순 분양 중이다.

특히 풍무 양도지구에 공급 중인 ‘해링턴 플레이스 풍무’는 풍무역에서 약 800m 거리에 위치해 있으며, 향후 풍무역에 서울지하철 5호선 연장 노선과의 환승이 가능해질 경우 더블역세권 입지로 도약할 전망이다.

마곡, 여의도, 광화문 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 크게 향상돼 실거주와 투자 수요 모두에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다.

특히 단지가 위치한 풍무 양도지구 일대는 이미 생활 편의, 교육, 교통 등 인프라가 완비된 지역으로 평가받는다. 단지 인근에는 이마트 트레이더스 김포점, 홈플러스 김포풍무점 등 대형 유통시설과 풍무동 중심상권이 인접해 있으며, 김포시청, 풍무도서관, 국민체육센터 등 공공시설도 가까워 입주 즉시 편리한 생활이 가능한 완성형 입지로 꼽힌다.

교육 여건 또한 우수해 풍무초, 양도초, 유현초, 풍무중 등 초·중등학교가 반경 500m 내에 밀집해 있다. 또한 차량으로 10~15분 거리에는 사우역과 인천 검단신도시 학원가가 조성돼 있어 사교육 인프라 접근성도 뛰어나다.

효성중공업 ‘해링턴 플레이스 풍무’는 김포 풍무 양도지구 도시개발사업 1~3블록에 들어서며, 총 18개 동, 1,769가구 규모로 조성된다.

전용 59~84㎡의 중소형 평면 위주로 구성돼 실수요자의 선호도가 높고, 남향 위주 배치와 팬트리·드레스룸·알파룸 등 특화 설계를 통해 공간 활용도를 극대화했다.

업계에 따르면 최근 분양을 시작한 이후 문의가 꾸준히 이어지고 있으며, 완성된 입지와 풍선효과 기대감에 따른 높은 계약률을 보이고 있다.

단지는 타입별 특별혜택 및 계약금 5% 중 1차 계약금을 500만원으로 설정해 초기 자금 부담이 적고, 6개월 뒤 전매가 가능한 점도 메리트다.

분양 관계자는 “김포 내에서도 풍무는 교통·교육·상업시설이 모두 갖춰진 완성 입지로, 입주 즉시 생활이 가능한 점이 강점”이라며 “규제의 풍선효과와 개발 기대감이 맞물리며 ‘해링턴 플레이스 풍무’에 대한 관심이 당분간 지속될 것”이라고 말했다.

효성중공업㈜ ‘해링턴 플레이스 풍무’의 견본주택은 경기도 김포시 풍무동 일원에 위치해 있다.

분양문의 1811-4066

인하대역 수자인 로이센트 투시도

●인하대역 수자인 로이센트=(주)BS한양(이하 BS한양)이 인천광역시 미추홀구 용현학익 2-2블록 인하대역1구역 도시개발사업을 통해 선보이는 ‘인하대역 수자인 로이센트’가 잔여세대를 선착순 분양한다.

이 단지는 비규제 지역 호재와 함께 용현학익지구 최중심 입지, 수자인 브랜드의 높은 상품성으로 호응이 계속된 만큼, 정당계약에서도 많은 관심이 이어질 전망이다.

인하대역 수자인 로이센트는 인천광역시 미추홀구 용현동 일원에 지하 2층~지상 최고 43층 규모, 전용 84~101㎡, 6개 동, 총 1,199세대로 조성된다.

이 중 959세대가 일반분양 세대로, 수요자 선호도가 높은 84㎡형과 함께 인천 지역에서 보기 드문 101㎡ 대형 타입이 포함된 것이 특징이다.

실제 단지는 인천 원도심 신흥주거지를 형성하고 있는 용현학익지구의 대장주로 기대 받고 있는 아파트라는 위상에 걸맞은 뛰어난 입지가 돋보인다.

특히 수인분당선 인하대역을 도보로 이용이 가능한 역세권 입지를 갖췄으며, 인근 송도역에는 2026년 개통 예정인 인천발 KTX와 2029년 완공 예정인 월곶~판교선 등 다양한 광역 교통망 호재가 예정돼 있어 이에 따른 수혜도 기대된다. 여기에 현재 추진 중인 GTX-B 노선 청학역(계획)이 개통되면, 서울 및 수도권 접근성은 더욱 향상될 전망이다.

또한 단지는 입주와 동시에 이미 구축된 생활 인프라도 누릴 수 있다. 인하대역 인근 대규모 상권과 대형마트, CGV 등이 도보로 접근 가능하며, 도담공원, 다솜어린이공원, 용정근린공원 등 쾌적한 공원 시설도 가까워 주거 환경이 뛰어나다. 더불어 단지 바로 앞에 위치한 인천용학초를 비롯해 용현남초, 용현중, 용현여중, 인항고 등도 걸어서 통학할 수 있어 교육환경도 우수하다.

인하대역 수자인 로이센트는 상품설계도 주목할 만하다. 특히 외관은 랜드마크동의 커튼월룩 적용과 그랜드 옥탑 구조물 특화로 웅장하고 세련된 이미지를 강조했으며, 단지 입구에는 독창적인 파노라마 게이트(문주)를 도입해 상징성을 더했다.

또한 내부설계로는 일반분양 전 세대에 판상형 4Bay 구조를 적용하고, 타입별로 현관·복도 팬트리, 알파룸, 안방 드레스룸 등 다양한 수납공간을 확보해 공간 활용성을 한층 높였다.

단지 내에는 조경과 커뮤니티도 다채롭게 꾸며진다. 우선 단지 면적의 약 37%에 달하는 약 21,900㎡ 규모의 조경 면적을 확보해, 주민카페와 어우러진 청량한 수공간과 물놀이터가 조성되는 중앙광장 등 다양한 조경시설을 도입한다.

또 커뮤니티로는 피트니스센터, GX룸, 필라테스, 다목적 체육관, 탁구장, 골프연습장, 스크린 골프연습장, 작은도서관, 스터디카페, 키즈라운지, 펫케어룸, 가든카페 등이 골고루 마련돼 세대 전 연령층이 이용할 수 있게 했다.

이와 함께 단지는 주변 대비 합리적인 분양가격이 책정됐다는 점에서도 주목도를 높이고 있어 눈길을 끈다. 실제 단지의 평균 분양가는 3.3㎡당 약 1,935만 원으로, 전용 84㎡ 기준 6억 원대로 책정됐다. 이는 최근 전매제한이 해제된 인근 단지의 동일 타입 분양권 시세가 7억 원대인 점을 감안하면, 상당한 경쟁력을 갖춘 수준이라는 평가다.

여기에 단지가 조성되는 인천시는 최근 ‘10.15 부동산 대책’의 규제 대상에서 제외된 지역으로, 대출 부담이 적다는 점도 매력적으로 작용하고 있어 관심은 더욱 커질 것으로 예상된다.

분양문의 1668-0970

-분양예정-

구리역 하이니티 리버파크 조감도

●구리역 하이니티 리버파크=DL이앤씨, GS건설, SK에코플랜트 컨소시엄은 2026년 상반기 구리시 수택동 일원 수택E구역 주택재개발정비사업을 통해 ‘구리역 하이니티 리버파크’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 6층~지상 최고 35층, 26개동(아파트 24개동·주상복합 2개동), 총 3022가구로 들어서며 이중 전용 29~110㎡ 1530가구가 일반에 분양된다.

단지가 들어서는 수택동의 경우 1,000가구 이상 단지 공급이 전혀 없는 상황으로, 희소성과 상징성을 모두 갖추며 지역 내 랜드마크 단지로 자리매김할 전망이다. 인근에 예정된 수택동 재개발정비사업(7,007가구)이 완료되면 총 1만여 가구가 넘는 주거타운이 형성돼 더욱 높은 미래가치를 기대할 수 있을 것으로 보인다.

특히, DL이앤씨, SK에코플랜트, GS건설과 같은 대형 건설사의 합작으로 지어지는 만큼, 차별화된 혁신 설계를 통해 새로운 브랜드 ‘하이니티’가 만드는 라이프스타일을 입주민들에게 선사할 예정이다.

단지는 입지 환경도 우수하다. 직선거리 800m 내에 지하철 8호선?경의중앙선 환승역인 구리역이 위치해 있어 도보로 이용할 수 있다. 노선을 이용하면 8호선 이용 시 잠실역(2호선 환승)과 경의중앙선 이용 시 청량리(1호선 등 환승) 등 서울 전역으로 출퇴근이 수월하다.

구리 도심권에 위치해 있어 다양한 생활 인프라도 누릴 수 있다. 롯데백화점, CGV, 구리전통시장을 도보로 이용할 수 있으며 반경 1km 내에 구리초, 수택초, 토평중?고, 구리여중?고 등 초중고교가 밀집되어 있어 우수한 교육여건도 갖췄다.

분양문의 031-555-302

안양역 센트럴 아이파크 수자인 석경 투시도

●안양역 센트럴 아이파크 수자인=HDC현대산업개발과 BS한양은 1월 경기도 안양시 만안구 안양2동 일원에 ‘안양역 센트럴 아이파크 수자인’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 최고 35층, 8개동, 총 853가구 규모로 이 중 전용면적 39~84㎡ 407가구가 일반분양 물량이다.

‘안양역 센트럴 아이파크 수자인’은 수도권 비규제지역에 자리한 풍선효과가 기대되는 단지인 데다, 풍부한 미래가치를 갖춰 실수요자와 투자자의 관심을 한 몸에 받고 있다. 현재 단지에서 이용 가능한 수도권 전철 1호선 안양역에는 월판선(공사 중, 2029년 하반기 개통 목표)이 예정돼 있어, 추후 GTX-C 노선(예정)과 신안산선(공사 중, 예정)을 이용할 수 있게 된다.

월판선을 통해 인덕원에서 GTX-C 노선(예정)으로 환승해 삼성역·강남권까지 빠르게 이동할 수 있으며, 판교에서는 신분당선을 이용해 강남역까지 연결된다. 또 안양역에서 광명으로 이어지는 노선을 통해 신안산선(예정)으로 환승하면 여의도 접근성까지 높아진다.

일대 개발도 활발히 진행되고 있다. 대표적으로 만안초 주변 재개발 등 다양한 정비사업을 통해 신규 아파트 공급이 이어지며 신(新)주거타운이 형성될 전망이다. 아울러 수암천 재정비 사업도 추진된다. 이 사업은 안양역 인근 복개 구간을 철거하고 자연형 하천을 복원하는 친환경 도시재생 프로젝트로, 지하저류조와 주차장, 공원을 함께 조성해 주차난 해소와 도심 속 녹지 확충, 상권 활성화 효과가 기대된다.

교육환경도 우수하다. 단지 인근에는 만안초, 안양여중·고, 양명고·양명여고 등 다수의 학교가 도보권에 위치해 안심 학세권을 형성하고 있으며, 평촌 학원가 접근성도 뛰어나 초·중·고·대학까지 이어지는 교육 인프라가 잘 갖춰져 있다.

‘안양역 센트럴 아이파크 수자인’의 견본주택은 경기 안양시 만안구 안양동에 마련될 예정이며, 1월 오픈을 앞두고 있다.

분양문의 1844-2066