완만한 상승 속 수도권 쏠림…지역·상품별 양극화 심화
공급 제약 본격화에 전·월세 압력 확대
금리보다 규제·유동성이 2026년 시장 척도
2026년 새해가 밝았다. 올해 주택시장은 수도권으로의 수요 집중과 누적된 공급 제약이 겹치면서 전국 기준 완만한 상승 흐름이 이어질 것이란 전망이 나오고 있다.
주택산업연구원은 2026년 주택 매매가격이 전국 1.3%, 수도권 2.5%, 서울 4.2%, 지방 0.3%(전년 말 대비) 상승할 것으로 내다봤다. 다만 가격의 방향성은 ‘상승 우세’지만, 지역·상품별로는 강세와 약세가 동시에 나타날 수 있다는 분석이 함께 제시됐다.
건설산업연구원은 지난해 시장 흐름을 두고 6월 수요 억제책 시행 이후 단기 조정이 있었으나, 9월 공급 정책 발표 이후 상승세가 이어졌고 10·15 대책 이후 일시적 소강 국면으로 들어갔다고 밝혔다.
평균적인 가격 흐름과 별개로 지역 내·지역 간 격차가 확대될 수 있다는 점도 함께 언급했다.
격차는 이미 지표로 확인된다는 평가가 나온다.
2025년 8월 기준 전국 주택가격이 저점 대비 88.1% 수준인 반면, 강남3구는 100.9%로 전고점을 상회한 것으로 제시됐다. 같은 광역권 내부에서도 가격 격차가 확대돼 서울은 3.02배에서 4.30배, 경기는 6.10배에서 10.85배로 벌어졌다는 설명이다.
임대차 시장은 매매보다 상승 압력이 더 클 것이란 전망이 우세하다.
주택산업연구원은 2026년 전세가격이 전국 2.8%, 수도권 3.8%, 서울 4.7%, 지방 1.7%(전년 말 대비) 오를 것으로 예상했다.
월세도 상승 압력이 이어질 수 있다는 진단이 제시됐다. 입주물량 부족과 전세의 월세 전환 가속화로 대도시권 월세 상승세가 지속되고, 특히 수도권의 상승 압력이 더 클 수 있다는 분석이다.
거래는 가격 상승 국면이더라도 과열로 보긴 어렵다는 전망이 뒤따른다. 주택산업연구원은 2026년 주택 매매거래량을 약 65만 건, 거래율 3.2%로 제시하며 정상 거래기(4~5%)와 비교하면 정상기의 약 70% 수준이라고 설명했다.
공급 측면에서는 ‘착공·인허가 감소의 시차 효과’가 2026년 시장에 본격 반영될 수 있다는 관측이 반복적으로 제기된다.
건설산업연구원은 2021년 이후 인허가 및 착공 감소가 향후 준공(입주) 물량 축소의 주요 요인으로 작용할 수 있다고 보고, 한국부동산원 전망치(2025년 8월 기준)를 인용해 2026년 상반기부터 반기당 10만 호 수준에 그칠 수 있다고 전망했다.
주택산업연구원도 2026년 공급 전망치로 인허가 40만 호, 착공 32만 호, 분양 24만 호, 준공 25만 호를 제시했다.
수요의 지역 편중이 커질수록 분양·미분양 지표도 양극화될 수 있다는 진단도 나왔다.
2025년 1월 미분양이 7만2624호로 직전 고점을 기록한 뒤 6개월 연속 감소했지만, 8월에는 6만6613호로 소폭 증가 전환했다. 준공 후 미분양은 2만7905호로 148개월 만의 최다 수준이라는 대목도 함께 제시됐다. 분양 실적에서도 차이가 확인된다.
2025년 1~8월 분양은 수도권이 전년 대비 2.4% 증가한 반면, 비수도권은 35.9% 감소했다. 8개 도 지역 민간 아파트 초기분양률은 올해 2분기 47.1%로, 2023년 1분기 이후 최저이자 최근 10년 기준 하위권 수준으로 제시됐다.
2026년 시장의 핵심 변수로는 ‘규제’와 ‘공급 제약’이 동시에 거론된다. 주택산업연구원은 6.27·10.15 대책 등 대출·거래 규제가 실수요자의 매수 수요도 억제할 수 있다고 밝혔다.
PF 관리대책(자기자본비율 강화, 사업장 평가 강화 등) 역시 공급 감소 요인이 될 수 있다고 설명했다. 토지거래허가구역 등 허가제가 전월세 물량 감소로 이어질 수 있다는 전망과 함께, 규제에 따른 ‘매물 잠김’ 부작용을 보완할 필요가 있다는 문제 제기도 제시됐다.
2025년 1~8월 누적 아파트 매매거래에서 서울 및 토지거래허가구역 지정 지역 비중이 24.0%로 2016~2018년 이후 최대라는 정리도 나왔다.
금융 여건은 하방 압력을 일부 완화하는 변수로 제시된다.
주택산업연구원은 2026년 경제성장률을 1.8~2.1%로 제시하고, 주담대 금리도 2024년 4.25%에서 2025년 3.98%, 2026년 3.65% 흐름을 추정했다.
다만 수요 억제정책이 강하게 작동하는 구간에서는 금리 하락만으로 거래가 빠르게 회복되기보다 지역·상품별로 선택적 거래가 나타날 가능성이 크다는 분석이 함께 제시됐다.
전문가들은 2026년 주택시장의 핵심 변수로 공급과 유동성, 그리고 대출·거래 규제가 거론됐는데 통화 여건상 금리의 영향력이 제한적일 수 있다고 봤다. 2026년도 시장을 좌우할 핵심 변수는 공급량과 유동성 자금, 그 두 가지가 가장 큰 변수라는 것이다.
시중에 돈이 너무 많이 풀려 있어 금리를 올리기도, 내리기도 어렵기 때문에 금리를 쉽게 못 내리는 상황이다. 유동성 확대가 화폐가치 하락과 물가 상승 압력으로 이어져 금리 인하 여지를 제약할 수 있다는 취지다.
이런 환경에서는 금리보다 규제 변화가 체감 영향을 더 크게 만들 수 있다고 봤는데 대출과 거래 규제가 가장 큰 영향을 줄 것이라는 의미로 해석된다.
전·월세 시장은 매매보다 상승 압력이 앞설 가능성을 언급되었다. 전월세가 통상 매매의 선행지수라는 점을 전제하면서도 최근에 부동산 가격이 너무 많이 올랐고, 매매 가격이 먼저 오른 상태라고 업계는 진단했다.
이어 전세 가격이 키 맞추기 위로 올라가는 그런 시장이 될 것으로 전망했는데 매매가가 선행한 뒤 임대차가 뒤따라 ‘갭’을 메우는 흐름이 나타날 수 있다는 의미다.
업계에서는 거래량이 충분히 뒷받침되지 않은 채 가격이 오르는 구도가 이어질 경우 시장 왜곡도 경고했다.
양극화가 점점 심해져 중산층이 사라지고, 서민과 그 부자들과의 양극화가 점점 더 벌어질 수밖에 없고 세대 간, 지역 간, 물건별로 확대될 수 있으며 강남과 강북의 차이”, “젊은 사람들은 내집 마련하기가 어려워지는 상황이라고 진단했다.
한 금융권 부동산 전문가는 거래가 많지 않은 국면에서 나타나는 신고가의 해석에 신중할 필요가 있다고 봤다.
이 전문가는 “거래가 드문 상황에서 형성되는 신고가는 시장의 평균적인 판단이라기보다는 제한된 선택지 속에서 나타난 결과일 가능성이 크다”며 “매물이 잠긴 채 가격만 오르는 흐름이 장기화될 경우 작은 충격에도 가격 변동성이 확대될 수 있다”고 말했다. 이어 “일부 갭 메우기 현상은 나타날 수 있으나, 서울 부동산의 주된 흐름은 여전히 상급지로의 갈아타기 수요가 유효하다”고 덧붙였다.
이 같은 흐름은 청약시장 전망에서도 확인된다.
또 다른 부동산 전문가는 "내년 수도권 청약 시장과 관련해 강남이 가장 히트를 칠 것 같다”며 높은 청약 경쟁률을 전망했다.
분양가 상한제 적용 단지의 분양가가 주변 시세보다 최대 10억 원가량 저렴해 ‘로또 분양’으로 불리는 만큼, 강남 지역 청약 선호가 두드러질 수 있다는 설명이다.
이 전문가는 지방 분양 여건에 대해서는 “지방의 신규 분양 시장이 특히 어려울 것”이라고 진단했다. 분양가는 지속적으로 오르지만 지방 집값은 정체돼, 새 아파트를 분양받아도 주변 시세와 차이가 크지 않으면 프리미엄 기대가 제한적이라는 이유다.
또한, 전문가는 지방 매매시장이 살아나지 않는 한 수요자의 청약 참여를 끌어내기 쉽지 않다고 봤다.
임대차 부담이 매수로 전환될 수 있는 지역으로는 서울과 경기 분당·판교·용인 수지 등을 꼽았다. 전세가율이 높아질 경우 세입자가 매수에 나서며 가격 상승을 이끄는 순환이 나타날 수 있다는 설명이다.
결론적으로 2026년에도 양극화 흐름이 이어질 것으로 내다보며 강남을 비롯한 수도권은 집값이 더 오르고 지방은 상대적으로 덜 오르며, 지방에서도 대구 수성구·부산 해운대 같은 상징적인 지역을 제외하면 청약 시장에서 인기를 끌기 쉽지 않을 것이라는 것이 업계의 전반적인 견해다.