3주택자 박씨의 사례로 절세 전략 알아보니

먼저 팔 집 따로 있다?

다주택자 양도세 중과 유예기간 놓치면 장기보유 특별공제 혜택 최대 30% 사라져

3주택자 이상은 주택 처분 순서 유의하고 일시적 2주택 등 면제 요건도 꼼꼼히 확인해야

환갑을 바라보는 박종석 씨는 서울 강남구 삼성동과 대치동, 경기 가평군에 집을 한 채씩 보유하고 있는 다주택자다. 거주용으로 산 대치동 아파트의 가격이 구매할 때보다 많이 올랐고 정부가 다주택자에게 보유세를 부과한다는 신문기사를 접한 뒤 이 아파트를 처분할 계획을 세웠다.

3주택자 박씨의 양도소득세 시뮬레이션

이때 양도소득세는 얼마나 부과될까.

정부가 올해 5월 9일까지 유예된 양도세 중과 제도를 더 이상 유예하지 않는다고 밝히면서 다주택자들이 고민에 빠졌다.

양도세 중과를 피하려면 5월 9일까지 매매계약을 체결해야 한다. 기존 조정대상지역(강남·송파·서초·용산구) 내 주택은 매매계약일로부터 4개월 이내, 그 외 조정대상지역 내 주택은 6개월 이내에 양도해야 한다.

통상 주택에 대한 세율은 보유 기간이 2년 이하인 주택에 대해선 기본세율보다 높은 ‘단기양도세율’이 적용된다. 2년 이상 보유한 주택은 종합소득세의 기본세율(6∼45%)이 적용된다.

그러나 다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 매도하는 경우에는 기본세율에 20%(2주택 보유자) 또는 30%(3주택 이상 보유자)를 더한 중과세율이 적용된다.

다주택자라 하더라도 비조정대상지역에 위치한 주택을 매도하는 경우에는 기본세율이 적용된다.

만약 2년 이상 보유하지 않고 단기 양도한다면 세율은 단기양도세율과 중과세율을 적용해 세액이 더 높은 쪽으로 결정된다.

주택 수에는 일반 주택뿐 아니라 분양권이나 조합원 입주권, 주택으로 사용하고 있는 오피스텔도 모두 포함된다.

다주택자 박씨의 대치동 아파트 보유기간이 10년, 양도차익이 30억 원이라고 가정하고 일반세율, 2주택 중과세율, 3주택 중과세율이 어떻게 발생하는지 살펴보자.

기본적으로 3년 이상 보유한 부동산을 양도할 경우 보유기간 1년마다 2%씩 최대 30%(15년 이상 보유 시)까지 양도차익에서 차감해주는 ‘장기보유 특별공제’가 적용되지만, 중과세율 적용 시에는 이 혜택을 받을 수 없다.

양도차익 30억 원을 얻은 박씨의 경우 중과세 유예 기간 중에는 10년 이상 보유에 따른 장기보유 특별공제로 6억 원(20%)을 공제받을 수 있었다.

하지만 중과세 유예 종류 후 매도하게 된다면 공제가 적용되지 않는다. 주택을 아무리 오래 보유했더라도 중과세율이 적용되는 순간 장기보유에 따른 특별공제 혜택은 하나도 받을 수 없게 된다.

중과세율이 적용된다면 매도 순서에 따라서도 세액 차이가 날 수 있다.

박씨도 대치동 주택을 가장 먼저 매도하면 3주택 중과세율이 적용 되고, 비조정대상지역인 가평군 내 주택을 먼저 처분한 뒤 대치동 주택을 매도하면 2주택 중과세율이 적용된다. 매도 순서를 바꾸는 것만으로 3억3000만 원의 세금을 아낄 수 있다.

중과세율은 조정대상지역에 위치한 주택에만 적용된다. 중과세율과는 상관없는 비조정대상지역 주택을 처분한 후 조정대상지역 주택을 매도하면 세액이 줄어드는 것이다.

조정대상지역에 여러 채를 보유했다면 양도차액이 적은 주택부터 처분하는 게 합리적이다.

조정대상지역으로 변경된 지역이라도 양도 당시 비조정대상지역이라면 중과세율이 적용되지 않는다.

또 일시적 2주택, 동거봉양주택, 혼인합가주택 등 비과세가 적용되는 주택도 중과세가 면제된다. 다만 장기임대주택, 상속주택 등을 매도할 때는 중과세 예외 주택에 해당될 수 있다.