서울 중대형 오피스텔 아파트 대체 수요에 몸값 ‘쑥’

서울 아파트 이어 오피스텔도 ‘거거익선’ 큰놈 전성시대

서울 오피스텔 매매가격 8개월 연속 오름세

85㎡ 초과 대형 면적 중심 강세···아파트 규제 영향에 대체 수요 유입

월세 수익률 개선 및 공급 감소 맞물려···투자 수요도 확대

서울 오피스텔 가격이 오름세를 이어가고 있는 가운데 특히 전용면적 85㎡를 넘는 대형 오피스텔의 가격 상승세가 두드러지고 있다.

아파트보다 규제가 상대적으로 덜한 오피스텔 시장에 아파트 대체 수요가 유입되면서 국민평형급 오피스텔에 대한 관심이 확대되는 흐름이다.

한국부동산원에 따르면 지난 2월 서울 오피스텔 매매가격지수는 100.28로 전월 대비 0.07% 상승했다. 같은 기간 전국 오피스텔 매매가격지수가 0.12% 하락한 것과 비교하면 서울의 상승 흐름이 두드러졌다. 서울 오피스텔 매매가격지수는 지난해 7월 이후 8개월 연속 오름세를 이어가고 있다.

면적별로 보면 전용면적 85㎡ 초과 대형 오피스텔의 상승률이 가장 높았다. 서울의 85㎡ 초과 오피스텔 매매가격지수는 104.02로 전월 대비 0.36% 상승했다. 같은 기간 ▲40㎡ 이하 0.03% ▲40㎡ 초과~60㎡ 이하 0.13% ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하 0.29% 등의 상승률을 나타낸 것과 비교하면 85㎡ 초과 오피스텔의 가격 상승 폭이 가장 컸다.

서울의 85㎡ 초과 오피스텔 매매가격지수는 지난해 3월 전월 대비 0.05% 내려가며 마지막으로 하락한 뒤 4월부터 11개월 연속 오름세를 이어가고 있다.

서울의 오피스텔 가격이 전반적인 상승세를 지속하는 가운데 특히 대형 오피스텔의 가격 상승세가 두드러지는 배경에는 아파트 거래 규제 강화에 따른 대체 수요 유입 영향이 자리잡고 있다.

지난해 6·27 대책에 이어 10·15 대책까지 대출 및 거래 규제가 잇따라 강화되면서 아파트 시장에 대한 진입 장벽이 높아졌고 상대적으로 규제 부담이 덜한 오피스텔로 수요가 이동하면서 오피스텔의 가격이 상승 압력을 받고 있다.

오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류돼 대부분의 주택시장 규제 대상에서 제외된다. 아파트의 경우 수도권과 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지면서 자금 부담이 크게 늘었지만 오피스텔은 기존대로 LTV 70%가 적용된다.

또한 토지거래허가구역 내 아파트에 부과되는 2년 실거주 의무도 적용되지 않아 실수요 및 투자 수요 모두에게 상대적으로 부담이 적다는 점이 수요 유입을 자극한 것으로 풀이된다.

특히 전용면적 85㎡ 초과 오피스텔은 아파트 국민평형과 유사한 주거 면적을 확보할 수 있어 실거주 수요를 상당 부분 흡수하며 가격 상승 압력이 확대된 것으로 분석된다.

한 부동산 전문가는 “서울 오피스텔 가운데서도 전용면적 85㎡ 이상 대형 평형의 가격 상승률이 높은 것은 규제 회피 수요 영향이 크다”며 “오피스텔은 토지거래허가구역 규제를 받지 않는 데다 전세가격 상승과 월세 전환 흐름이 이어지면서 실수요자들이 오피스텔로 눈을 돌리는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

이어 “85㎡ 이상 오피스텔은 아파트를 대체할 수 있는 주거 면적을 확보할 수 있다는 점에서 수요가 집중되고 있다”며 “여기에 최근 오피스텔도 입주물량이 감소하면서 이런 점들이 맞물려 가격 상승 요인으로 작용한 것으로 보인다”고 설명했다.

규제 영향에 따른 대체 수요뿐 아니라 전세 공급 부족 여파로 전세의 월세화 현상이 가속화하면서 월세 가격 상승세가 가팔라지고 이로 인해 투자 수요 측면의 가격 상승 압력이 작용했다는 시각도 있다.

또 다른 부동산 전문가는 “최근 아파트 가격 부담이 크게 높아지면서 오피스텔이 상대적으로 저렴하다는 인식이 확산되고 있다”며 “전용면적이 큰 오피스텔의 경우 아파트를 대체할 수 있는 상품으로 기능하면서 수요가 유입되는 모습”이라고 설명했다.

그러면서 “전세 공급 부족이 이어지는 가운데 월세 가격이 상승하면서 오피스텔 수익률이 개선돼 투자 선호가 높아진 점도 가격 상승 요인으로 작용한 것으로 보인다”고 말했다.

업계에서는 아파트 시장 진입 장벽이 당분간 유지되는 한 오피스텔, 특히 대형 평형 중심의 수요가 이어질 가능성이 높을 것으로 보고 있다.

또 다른 전문가는 이어 “아파트 중심의 규제가 이어지면서 비아파트 상품에 대한 수요가 계속해서 늘어나는 추세”라며 “비아파트 상품도 최근 공급이 줄어드는 상황이라 오피스텔의 가격 상승 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다”고 말했다.

다음은 서울에서 분양중인 중대형 오피스텔 현황이다.

화곡역 한양 더챔버 투시도

●화곡역 한양 더챔버=서울 강서구 화곡동에 한양건설이 시공을 맡은 오피스텔인 ‘화곡역 한양 더챔버(The Chamber)’가 회사 보유분을 파격적인 조건으로 특별 분양중이다.

전용면적 45~75㎡, 1.5룸~3룸까지 다양한 구성이 준비되어 있으며 1~2인 가구는 물론 3~4인 실거주 수요자까지 폭넓게 수용할 수 있는 선택지를 제공한다.

지하철 5호선 화곡역과 직통 연결되며 분양 당시 큰 인기를 끌었던 초역세권 단지로 2024년 11월 준공되었다.

‘화곡역 한양 더챔버’ 관계자에 따르면 더챔버 상가는 화곡역 직통연결이라는 입지의 우수성 때문에 이미 100% 분양 완료되었으며, 주거상품의 경우 회사 보유물량 일부를 선착순 분양 중이다.

화곡역은 향후 대장홍대선과 지하철 2호선 연장선이 준공되면 트리플 역세권으로 탈바꿈할 예정이며, 여의도와 광화문, 마곡지구 등 업무지구와 연계성이 뛰어나며, ‘직주근접(職住近接)’을 추구하는 수요자들에게 인기를 끌어 분양당시 높은 청약경쟁률로 분양마감한 바 있다.

5호선(화곡역)과 9호선(가양역), 2호선 등을 연결하는 대장홍대선은 2030년 말 개통을 위해 2025년 12월에 착공에 돌입했다. 부천 대장지구에서 홍대입구까지 약 27분 소요될 것으로 예상돼 중심부에 위치한 화곡역은 주요 업무지구 및 대형 상권 등이 있는 상암, 디지털미디어시티, 홍대입구역까지 약 10여 분대로 이동이 가능할 것으로 예상된다.

또한, 강서 미라클 메디특구의 최중심 입지에 위치하며, 서울 최대MICE, R&D센터의 마곡지구의 배후입지를 갖췄으며 특히 최근 서울시가 지하철 5호선 화곡역 일대에 추진 중인 의료관광특구·환승역세권 기능 강화를 위해 지구단위계획구역을 확대하기로 하며, 화곡역의 위상은 더욱 높아질 전망이다.

남향 배치와 아파트 구조인 4-bay 특화 설계가 도입되었는데 내부 설계를 살펴보면, 2~3룸에 각 실마다 화장실 2개소로 구성돼 있으며, 3Bay, 4Bay 설계가 적용되고 넓은 펜트리, 드레스룸, 현관 앞 세대별 스토리지 공간 등 다양한 수납 공간이 마련되는 만큼 아파트 못지 않은 공간 활용이 가능해 주거 만족도를 극대화 할 것으로 예상된다.

분양문의 1668-4325

마곡 롯데캐슬 르웨스트 투시도

●마곡 롯데캐슬 르웨스트=서울 강서구 마곡지구에서 즉시 입주 가능한 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’가 분양하고 있어 관심이 집중된다.

롯데건설이 서울 강서구 마곡도시개발사업지구 CP2블록에 선보인 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 지하 6층~지상 15층 5개 동 규모의 복합 주거단지로, 오피스텔 전용 45~103㎡ 총 876실과 판매시설, 업무시설, 부대시설 등으로 이뤄졌다.

롯데캐슬 르웨스트는 지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 마곡나루역을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 위치했으며, 단지 지하 2층에 직접 연결되는 통로가 마련돼 편리한 이동이 가능하다. 이를 통해 강남, 여의도, 광화문 등 서울 핵심업무지구는 물론 수도권 전역으로 쉽게 오갈 수 있다. 김포공항까지는 차량으로 10분, 인천국제공항까지는 30~40분 거리다.

마곡산업단지가 도보권에 있어 직주근접 수요도 풍부하다. 현재 마곡지구에는 정보통신, 바이오, 나노, 그린과 같은 연구개발 분야의 국내외 기업 200여 곳이 입주 계약을 마쳤고, LG사이언스파크, 롯데, 코오롱 등은 이미 입주했다.

생활 인프라도 풍부하다. 마곡 마이스(MICE) 복합단지 내 상업시설을 비롯해 수도권 서남권 최대 규모의 트레이더스 마곡점이 도보권에 있으며, LG아트센터, 이대서울병원 등 문화·의료 인프라도 잘 갖춰져 있다. 롯데몰(롯데백화점, 롯데시네마, 롯데마트) 김포공항점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 이용도 용이하다. 약 50만㎡ 규모 서울식물원과 다양한 근린공원도 인근에 자리하고 있다.

내부는 다채로운 평면 구성과 1.5룸, 2룸, 3룸 설계를 통해 1인 가구부터 4인 가구까지 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 했다. 또 타입별로 발코니 면적을 제공해 실사용 공간을 넓혔다. 전용 69㎡ 타입은 3베이(bay) 판상형 구조로 설계해 통풍을 극대화했으며, 전용 91㎡ 타입은 3면 개방 타워형으로 설계해 탁 트인 도심뷰를 누릴 수 있다.

현관 중문, 전기오븐, 세탁기, 건조기, 김치냉장고, 냉장고 등이 무상으로 제공되는 ‘풀 퍼니시드’ 시스템도 갖췄다.

지상 2층과 지하 2층에 마련된 커뮤니티는 지역 최고 수준을 자랑한다. 지상 2층에는 맘스라운지, 키즈카페, 1인 독서실, 스터디룸, 오픈스터디, 라이브러리, 라운지&바, 다이닝&카페, 와인라운지 등이 들어선다. 지하 2층에는 피트니스, 실내골프클럽, 스크린골프, 락커룸, GX(그룹운동)룸, 탈의실 등 운동시설이 마련돼 있다.

분양문의 1533-4689

강남역 루카831 투시도

●강남역 루카831=현대엔지니어링의 첫 번째 강남역 명품 오피스텔 '강남역 루카831(LUCA831)'이 최근 많은 관심을 받고 있다.

다양한 계약자 혜택과 강남에서도 휴양지같은 생활환경을 누릴 수 있는 주거상품이기 때문이다.

즉시 입주가 가능하며 '강남역 루카831’은 서울시 강남구 역삼동에 지하 7층~지상 29층으로 건축됐다.

총 세대수는 337세대로 전용면적 50m²~71m² 규모로 설계되었으며, 평당 1억 원을 초과하는 프리미엄 가격대를 형성하고 있다.

이는 강남 도심 속에서 희소성이 높은 하이엔드 주거 공간을 원하는 수요층의 기대를 충족시키는 수준이다. 특히, 호텔식 컨시어지 서비스와 발렛파킹을 제공하여 입주민들에게 최상의 편의를 제공하며, 독창적인 아치형 터널 입구 등 세련된 건축 디자인이 적용되어 강남의 새로운 랜드마크로 자리 잡을 전망이다.

29층 인피니티 풀&호텔급 컨시어지를 갖췄으며 2.9m 층고&7.3m 와이드 시티뷰 조망을 확보했다.

'강남역 루카831’은 강남 최중심에 위치한 만큼 우수한 주변환경까지 갖췄다.

먼저 강남역(2호선, 신분당선) 도보 2분거리로 우수한 교통환경을 갖췄다. 여기에 신세계백화점, 이마트, 롯데백화점, 메가박스, CGV, 교보문고, 예술의전당 등의 문화시설까지 가깝다.

이 밖에도 삼성서울병원, 강남세브란스병원 등의 의료시설과 역삼초, 은성중, 서운중, 은광여고 등의 교육환경과 도곡근린공원, 말죽거리공원, 서리풀공원 등으로 쾌적한 생활이 가능하다.

또한 '강남역 루카831’은 롯데칠성 부지, 코오롱 스포렉스 부지, 서초 정보사부지, 양재 R&D, 경부고속도로 지하화 및 공원 조성 등 수 많은 개발호재로 미래가치가 더 기대되는 주거상품이다.

강남 도심 한복판에서 고급 주거의 새로운 기준을 제시하는 ‘루카831’은 입주민들의 품격 있는 삶을 위한 최고의 선택이 될 전망이다. 하이엔드 라이프스타일을 추구하는 수요층을 위한 맞춤형 설계와 고급 주거 서비스가 조화를 이루며, 강남 프리미엄 주거 시장을 선도할 것으로 기대된다.

2호선·신분당선 환승역 강남역이 도보 4분 초역세권 프리미엄과 70만 배후수요의 핵심 직주근접 입지를 갖췄다는 평가를 받고 있다.

계약자에게는 파격적인 투자 조건이 주어진다. 규제가 쏠린 아파트과 달리 대출 70% 가능하며 실거주 의무가 없다.

세금적인 면에서도 취득세 중과에서 제외되며 풀가전 무상 제공(냉장고, 스타일러 등)된다.

시공사는 대표건설사인 현대엔지니어링이 담당했으며, 주택수 미포함 오피스텔에 속한다.

분양문의 1555-0850