지역주택조합도 옥석 가리기…눈길가는 지주택 현장은

원수에게 권한다는 지역주택조합 ‘문턱은 낮추고, 관리는 빡세게'

정부는 지역주택조합(지주택) 사업의 정상 사업장은 속도를 높이고 부실 조합은 정리하는 방향으로 제도를 손질한다고 밝혔다.

사업계획 승인에 필요한 토지 확보 기준을 95%에서 80%로 낮춰 '알박기'와 사업 지연을 줄이고, 공사비 검증과 대행업 등록제를 도입해 조합원 피해를 최소화하겠다는 취지다.

장기간 멈춰선 조합은 지자체 직권 인가취소와 전담지원기구·전문관리인 파견으로 정리하고, 온라인 총회·전자의결과 정보공개 의무를 강화해 조합 운영의 투명성을 높인다는 방안이다.

◆ 토지 80%면 인허가…알박기·장기 지연 끊는다

지난 4월 20일 국토교통부가 발표한 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'에 따르면 정부는 조합사업의 고질적인 문제로 지적돼 온 낮은 성공률과 반복되는 피해 구조를 개선하기 위해 제도 전반을 손질한다.

우선 사업계획승인 토지 소유권 확보 기준을 95%에서 80%로 낮추고, 업무대행사·시공사 등이 미리 사둔 토지는 보유기간과 관계없이 매도청구 대상에 포함해 토지를 선점해 도급계약 조건을 압박하는 '알박기' 관행을 차단한다.

사업지 내 자가주택 거주 원주민에게는 85㎡ 이하 1주택 요건을 적용하지 않고 조합원 가입을 열어 재정착을 돕고, 조합원 충원 시 자격 판단 기준일을 조합 설립인가 신청일이 아니라 조합 가입 신청일로 바꿔 장기 사업의 인력 공백을 줄인다.

조합운영의 전문성과 공정성을 높이기 위해 자본금과 상시 전문인력을 갖춘 업체만 참여하도록 대행업 등록제를 도입하고, 미등록 업체와 계약하면 모집신고를 거부하거나 취소할 수 있도록 했다.

공사비 증액 요구 시에는 조합원 20% 이상 요청과 최초 공사비 대비 5% 이상 증액 등 요건을 충족하면 한국부동산원 등 전문기관 검증을 의무화한다. 이를 통해 수천만 원대 추가분담금이 발생하는 공사비 분쟁을 줄이겠다는 구상이다.

표준도급계약서에는 공사비 산출근거와 증액 사유를 세부적으로 담고, 시공사 선정은 경쟁입찰을 원칙으로 한다. 또 공동시행뿐 아니라 조합 단독시행도 가능하도록 해 조합의 사업 권한을 확대한다.

◆조합 자금·명부 전면 공개…지주택 '깜깜이 운영' 차단

조합 자금 인출·사용내역과 증빙자료는 조합원이 확인할 수 있도록 공개를 의무화하고, 이를 따르지 않을 경우 자금 인출 자체를 막는 장치를 둔다.

주민번호·주소를 뺀 조합원 명부, 월별 자금 입출금 세부내역, 용역계약서 등은 의무 공개 대상에 포함해 개인정보를 이유로 이름과 연락처를 가린 ’깜깜이 명부'로 조합원 간 소통을 막는 행태를 예방한다.

온라인 총회와 전자의결을 도입하고, 대리인 범위는 배우자와 직계 존비속으로 좁혀 위임장을 미리 받아 특정 세력이 표를 몰아가는 관행을 막는다.

자금 차입, 조합원별 분담명세, 사업시행계획 결정·변경 등 조합원 재산권에 직결되는 안건은 3분의 2 이상 출석과 3분의 2 이상 찬성을 요구한다. 가입 철회기간은 30일에서 60일로 늘려 조합원이 사업성을 충분히 검토할 수 있도록 했다.

◆장기 표류 지주택, 조합원 3분의 1 요구면 재의결 길 연다

부실조합과 장기 표류 사업에 대해서는 조합원 3분의 1 이상 요구가 있으면 해산·종결 재의결 총회를 열 수 있도록 근거를 마련하고, 토지권원을 상실했거나 조합임원과 연락이 끊긴 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있게 했다.

사용검사가 끝난 조합은 1년 이내 해산총회를 열어야 한다. 정당한 사유 없이 미해산 시 지자체가 직권 해산할 수 있다. 매년 전수 실태조사와 평가 결과를 공개해 사업은 멈췄는데 급여와 운영비만 나가는 사례를 줄이겠다는 취지다.

국토부는 지자체 실태조사·자료요구 근거를 명문화하고, 모집신고 단계까지 관리감독 대상을 넓히는 한편, 전담지원기구와 전문조합관리인 제도를 도입해 법률 자문과 출구전략 컨설팅 등 조합원 보호에 집중한다는 계획이다.

김이탁 국토부 1차관은 "정부는 조합원들의 내 집 마련의 꿈과 소중한 재산을 지키는 데 끝까지 함께하겠다"고 말했다.

◆ 시장 반응은 어떨까?

토지 확보에 실패해 사업이 장기간 표류해 위험 부담이 높아 '철천지 원수에게 권하는' 지역주택조합(지주택)'이 서울 구도심 주택 공급의 게임체인저로 부상할 것으로 보인다.

국토교통부가 지주택 사업 승인의 최대 걸림돌이었던 토지 소유권 확보 요건을 95%에서 80%로 전격 완화해 좌초 위기에 놓인지주택에 청신호가 켜졌다는 반응이 나온다.

국토교통부는 최근 '지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 방안'의 핵심은 사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보 기준을 현행 95%에서 80%로 하향 조정했다.

지주택 방식은 무주택자 또는 1주택(전용 85㎡ 이하) 소유주들이 모여 조합을 설립한 뒤 사업 시행 주체가 돼 주택을 건설할 수 있도록 한 제도다. 시세 대비 저렴하게 내집 마련을 할 수 있다는 점에서 큰 관심을 받았다.

하지만 지주택은 재개발·재건축과 달리 반드시 토지 소유주 95%의 동의를 받아야 한다. 때문에 5%의 토지주가 높은 보상가를 받기 위해 동의하지 않고 '알박기'에 나서며 사업은 지연·무산돼 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등 금융비용이 크게 늘고, 이로 인해 조합원 분담금도 눈덩이처럼 불어나 낭패를 보는 경우가 비일비재했다.

이번 대책으로 지주택이 다시 뜨는 이유는 토지 소유권 80%만 확보하면 나머지 20%에 대해 매도청구권을 행사할 수 있게 돼 일반 재건축·재개발 수준의 사업 속도를 낼 수 있게 됐다.

또한 업무대행사 등록제 도입과 공사비 검증 의무화 등 '깜깜이 운영'을 차단하는 장치가 마련되면서 지주택의 고질적인 문제였던 투명성 문제도 상당 부분 해소될 것으로 기대된다.

요건 완화로 가장 큰 수혜가 예상되는 지역은 토지주가 많고, 지가가 높아 '토지 소유권 95% 요건'이 사실상 불가능의 영역으로 여겨졌던 서울 및 인접 수도권 지역이 꼽힌다.

다만 현장에서는 이번 조치가 지주택 사업에 호재지만, 옥석 가리기는 필요하다는 의견이 많았다.

◆ 옥석 가리면 주택 공급 효과, 주의점 살펴보니

서울시에 따르면 서울에서 사업이 추진 중인 지역주택조합 현장은 모두 114곳이다. 이 중 83곳은 조합원 모집 단계에 머물러 있다. 사업계획을 승인받고 착공이 진행 중인 사업지는 11곳에 불과하다. 대부분 토지 확보 단계에서 사업이 가로막혔기 때문이다.

정비업계에선 이번 개정안으로 토지 확보 부담이 줄어들면 그만큼 사업이 활성화할 것으로 기대하고 있다. 지역주택조합은 토지 확보만 성공하면 사업 속도가 다른 정비사업보다 빨라 주택 공급 효과가 크다는 설명이다.

지역주택조합 사업이 몰려 있는 동작구는 착공에 들어간 단지가 4곳이다. 대부분 초기 조합원의 분담금으로 사업을 추진해 분양가가 다른 정비사업 단지보다 저렴하기 때문에 분양시장에서도 관심이 높다.

성동구 지역주택조합 단지인 ‘서울숲 리버포레’ 1차 단지 전용면적 84㎡ 매매가가 40억원을 돌파하는 등 인기를 끌고 있다.

업계에서는 지역주택조합 참여에 신중할 필요가 있다고 보고 있다. 토지 확보율이 낮거나 업무대행사와 조합원 간 갈등으로 장기 표류하는 사업지는 개정안이 통과되더라도 사업이 더딜 수 있어서다.

한 부동산 전문가는 "분명 이번 대책으로 지주택이 정상적인 주택 공급 수단으로 인정받는 전환점이 될 것"이라면서도 "당장은 토지 사용 동의율 80%를 넘겼거나 80%에 근접한 곳 위주로 살펴보는 것이 좋으며 토지 확보 현황을 투명하게 공개하는 곳 등 옥석(玉石)을 가릴 필요가 있다”고 말했다.

다음은 수도권 내 사업에 속도를 내고 있는 지역주택조합 현황이다.

하남 스타포레 이미지

●하남 스타포레=서울 강남에서 차량으로 20분 거리인 경기 하남시 덕풍동 원도심에서 추진 중인 ‘하남 스타포레’ 지역주택조합 사업이 사업계획승인 준비 단계에 들어섰다.

하남시 지역에서 추진 중인 지역주택조합 사업 가운데 가장 빠른 진행 속도를 보이고 있다.

하남 스타포레는 덕풍동 안터골 일대를 중심으로 1~3차에 걸쳐 추진되는 대규모 지역주택조합 사업이다.

하남시청에서 수백m 거리에 있는 원도심 핵심지역으로, 수도권 전철 5호선 하남시청역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권이라는 점에서 주거 선호도가 높다.

서울 강남과 인접한 하남은 최근 신축 주거단지 공급과 교통망 확충 기대가 맞물리며 새로운 주거 대안지로 빠르게 부상하고 있다.

특히 원도심 재편을 축으로 한 대규모 개발 사업이 본격화하면서 하남 부동산 시장의 열기도 한층 뜨거워지는 모습이다.

현재 하남 스타포레 1차와 2차 사업은 조합설립 인가를 완료한 뒤 주택건설사업계획 승인 신청을 한창 준비 중이다. 지역주택조합 사업 특성상 토지 확보, 민원 조정, 행정 절차 지연 등으로 사업 속도가 더딘 경우가 많다.

그러나 하남 스타포레는 단계별 인허가 절차를 비교적 안정적으로 밟아 나가고 있다는 평가를 받는다. 하남시 내에서 추진 중인 다수의 지역주택조합 가운데 사업계획승인 단계에 가장 근접한 사업 중 하나로 꼽힌다.

하남 스타포레 1차는 덕풍동 369의1 일대 약 5만 7594㎡ 부지에 지하 3층~지상 29층, 10개 동, 총 981가구 규모로 조성될 계획이다. 전용면적은 52㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡ 등 실수요자 선호도가 높은 중소형 위주로 구성됐다. 계획대로 진행될 경우 준공 목표 시점은 2029년이다.

덕풍동 376의9 일대 안터골 2지구에서 추진 중인 하남 스타포레 2차는 애초 897가구에서 991가구로 규모가 확대됐다. 기존 재건축 사업장이었던 조합과 장기 미준공 아파트가 사업에 동참하면서 공급 가구 수가 늘었고, 이에 따라 1·2차를 합한 공급 물량은 1972가구에 이른다.

하남 스타포레 3차 사업 역시 속도가 빠르다. 덕풍동 348의95 일대에서 추진 중인 3차는 약 1년 6개월 만에 지구단위계획 변경 결정 고시를 완료했다. 지역주택조합 사업의 성패를 가르는 핵심 행정 절차를 비교적 단기간에 마무리하며 향후 인허가 과정에도 탄력이 붙을 전망이다.

문의 1688-3408

GTX운정역 서희스타힐스 투시도

●GTX운정역 서희스타힐스=파주 운정신도시 남측에 공급되는 대단지아파트 ‘GTX운정역 서희스타힐스’가 수도권 주택시장이 규제 환경 속에서 실거주 수요자의 니즈를 반영한 조건을 갖추며 공급을 이어가고 있다.

‘GTX운정역 서희스타힐스’는 파주시 운정신도시 남측 일대에 지하 3층~지상 25층, 총 1,499세대의 매머드급 규모로 조성된다.

전용면적 59~84㎡의 중소형 위주로 구성되어 실거주층의 선호도가 높으며, 무엇보다 사업 안정성이 강화된 점이 눈에 띈다.

이미 조합설립인가와 지구단위계획 결정 고시를 완료하고 사업계획승인 접수까지 마쳐 지역주택조합 사업에서 우려되던 불확실성을 상당 부분 해소했다는 평가를 받는다.

비용 측면에서의 강점도 뚜렷하다.

최근 고물가와 금리 영향으로 입주 전후 발생하는 추가 비용에 대한 민감도가 높아진 가운데, 해당 단지는 발코니 확장 비용을 무상으로 제공하는 파격적인 조건을 내걸어 초기 자금 부담을 낮췄다.

또한 1,000세대가 넘는 대단지 특성상 공용 관리비 분산 효과를 통해 입주 후 유지비 부담을 완화할 수 있으며, 단지 내 피트니스센터, 어린이집, 작은 도서관 등 체계적인 커뮤니티 시설까지 갖춰 주거 편의성을 높였다.

미래 가치를 뒷받침할 추가 교통 호재도 풍부하다.

현재 제4차 국가철도망 구축계획에 포함된 지하철 3호선(일산선) 파주 연장 사업과 서해선(대곡~소사) 파주 연장 등이 추진되고 있어, 향후 운정역 일대는 수도권 서북부의 철도 거점으로 거듭날 것으로 보인다.

여기에 수도권 제2순환고속도로 김포~파주 구간이 개통되면 자유로 및 통일로의 교통량 분산은 물론 인천공항 접근성도 크게 향상될 전망이다.

단지 주변으로는 이마트 운정점, 파주 프리미엄 아울렛 등 대형 상업시설이 인접해 있으며, 운정호수공원과 인근 녹지 공간을 통해 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다.

특히 쇼핑과 문화가 결합된 ‘스타필드 빌리지 운정’이 본격적인 영업에 들어가 지역 생활 인프라는 더욱 견고해질 것으로 기대된다.

GTX-A 개통 효과를 체감하고 있는 운정신도시는 서울 접근 시간은 유사한 수준을 확보하면서도 주거 비용 부담은 상대적으로 낮은 구조를 유지하면서, 이동 시간은 크게 줄었지만 비용 부담은 상대적으로 완화됐다.

운정신도시처럼 서울 도심까지 20~30분대 접근이 가능한 수도권 지역은 이미 여러 곳이 형성돼 있지만, 이들 지역 상당수는 분양가가 높게 형성돼 실거주 수요자의 진입 부담이 커진 상태다. 이러한 상황에서, 당 현장은 이동 시간 대비 비용 효율을 따지는 실수요자들의 관심이 이어지고 있다.

실제로, 최근 부동산 시장에서는 수도권 일부 지역을 중심으로 미분양 물량이 점진적으로 감소하고 거래 회복 조짐이 나타난다는 분석도 이어진다. 특히 교통 여건이 개선된 신도시와 대단지 중심으로 실거주 수요가 움직이는 흐름이 감지되며, GTX-A 개통 효과를 직접 체감하는 운정신도시 역시 이러한 변화의 영향권에 있다는 분석이다.

해당 단지는 중도금 무이자, 발코니 무상 확장 조건을 적용해 계약 이후 발생할 수 있는 추가 비용 부담을 일부 완화한 구조로 공급되며, 조합설립인가와 지구단위계획 고시 절차를 완료한 상태다.

운정신도시는 GTX-A 노선 개통 이후 교통 접근성 개선이 체감되는 지역으로, 운정중앙역~서울역 구간 운행이 시작되면서 기존 광역버스나 일반 철도 대비 이동 시간이 크게 단축됐다. 향후 삼성역 구간 완전 개통과 운정~동탄 전 구간 연결이 추진되면 서울 주요 업무지구 접근성은 한층 확대될 전망이다. 경기북부 광역교통망 확충 논의와 GTX 중심 교통체계 정비 검토도 이어지며 중장기적 교통 개선 기대감이 형성되고 있다.

문의 1533-8738

의정부 현진 에버빌 하이뷰 투시도

●의정부 현진 에버빌 하이브=경기도 의정부 가능동 590-4 일원에 지역주택조합 아파트 ‘의정부 현진 에버빌 하이브’가 공급중이다.

지하 4층~지상 25층, 7개동으로 공동주택 총 546세대이며 선호도 높은 중소형 평형 전용 59㎡ 254세대, 84㎡ 292세대로 공급된다.

주차대수는 712대로 세대당 약 1.3대며 의정부 현진 에버빌 하이뷰는 경기도 의정부시 중심권에 들어서는 주상복합 아파트로, 전용 59㎡부터 84㎡까지 중소형 위주로 구성될 예정이다.

요즘 신규 아파트 분양시장에서 59, 84 타입은 신혼부부부터 자녀 둘 있는 4인 가족까지 가장 수요가 두꺼운 구간이다.

공급이 너무 큰 평형에 치우치지 않아서, 실거주 수요를 안정적으로 받쳐줄 수 있는 구조라고 볼 수 있다. 특히 의정부 아파트 분양 시장에서 새 주상복합 공급은 많지 않기 때문에, 현진 에버빌이 갖는 도심 신축 효과도 기대해볼 수 있겠다.

아파트 가치를 결정하는 핵심은 결국 입지와 교통인데 현진 에버빌 하이뷰는 1호선 의정부역과 경전철 이용이 편한 자리에 들어설 예정이라, 기본적인 출퇴근 수요를 넉넉하게 받아낼 수 있는 입지다.

여기에 GTX-C가 의정부역에 개통되면 삼성역까지 20분대 진입이 가능해질 거라는 기대가 크다. 이건 단순 편의 차원을 넘어서, 의정부 신규 분양 단지들의 시세 상단을 끌어올릴 수 있는 요소다. GTX 개통 전에 분양가로 선점하면, 향후 시세와의 차이에서 시세 차익을 노려볼 구간이 생길 수 있고, 직장인 수요 유입으로 전세와 월세 수요가 늘어날 여지도 있겠다.

현진 에버빌 주변에는 신세계백화점 의정부점, 대형마트, 로데오거리 상권, 병원 등이 이미 자리 잡고 있다. 별도 개발을 기다릴 필요 없이 바로 '이미 갖춰진 동네'라는 점이 특징이다.

특히 을지대학교병원 같은 대형 의료시설 접근성이 좋아서, 자녀를 키우는 가정이나 부모님을 모시는 세대에게도 안정감을 주는 입지라는 평가다.

교육 측면에서도 초·중·고가 가까운 학세권이라, 아이 통학 동선이 짧고 위험 요소가 적은 편에 속한다. 이런 실거주 매력 덕분에, 의정부 현진 에버빌 하이뷰 분양소식이 본격화되면 투자 수요뿐 아니라 실입주 문의도 함께 늘어날 가능성이 높다

주요 계약자 혜택으로 선착순 한정세대 발코니 확장비 무료. 시스템 에어콘 2대 무상. 중도금 무이자 등이 있다.

문의 010-8936-7976