상가투자 성패(成敗), 집객(集客) 효과를 주목하라

최근 아파트에 대한 초강력 규제와 수익형 부동산 시장을 이끌었던 오피스텔이 공급과잉과 수익률 하락으로 고전을 면치 못하고 있는 가운데 입지여건이 좋은 수익형 상가는 주목을 받고 있다.

상가 투자 격언에 “사람들이 모이는 곳이 좋은 상권 상가에 투자하라”는 말이 있다. 그런 곳에 투자를 한다면 실패 확률도 적다는 의미다.

상업시설은 입지에 따라 수익률이 크게 달라지기 때문에 입지 선택은 무엇보다 중요하다.

유동인구가 많은 역세권 상업시설이나 대규모 업무시설이 위치해 있는 상업시설, 고정수요가 확보되는 단지 내 상가가 변함없이 인기가 높은 수익형 부동산인 이유이기도 하다.

쉽게 말하면 사람이 많이 모이는 곳에 돈이 움직이며 그 곳을 따라 상권도 형성되거나 움직인다는 뜻이다.

결국 사람들이 많이 모이는 곳일수록 좋은 상권이며 그 곳을 공략하면 된다. 그 핵심만 잡으면 누구나 쉽게 상권을 파악할 수 있다.

상가의 성공은 탄탄한 배후수요를 갖춘 입지이어야 하지만, 배후수요를 갖춘 곳에서도 사람이 모이는 곳인지 흐르는 곳인지를 잘 파악해야 성공할 수 있다.

업계에 따르면 최근 사람들을 많이 모이게 하는 집객(集客) 효과가 큰 상가 투자자들에게 주목을 받고 있다.

대표적인 상가입지로 관문형 상가, 대단지 아파트나 오피스텔 단지내 상가, 역세권에 항아리 상권이 결합한 복합상권 등이 있다고 전했다.

먼저 상가시장에서 상권 초입을 선점한 ‘관문형 상가’가 수요자들에게 높은 인기를 얻고 있다. 지하철역이나 나들이 장소 등 상권의 시작점에 위치해 풍부한 유동인구를 가장 먼저 흡수할 수 있기 때문이다.

일반적으로 관문형 상가란 상권이 형성돼 있는 길목 초입에 위치한 상가를 말한다. 주로 지하철역 입구에 위치해 있거나 유명한 나들이 장소로 향하는 길목 초입에 위치해 있는 경우가 많아 접근성과 가시성이 좋다는 장점이 있다.

가장 먼저 보이는 상가인 만큼 유동인구를 선점할 수 있어 풍부한 배후수요를 확보하기가 유리해 인기가 높다.

업계에서는 상가 투자의 성패를 가르는 배후수요 확보에 있어 관문형 상가가 유동인구를 끌어당기기에 비교적 유리하기 때문에 인기가 높게 나타난다고 보고 있다. 여기에 상권 앞자리 입지는 한정돼 있는 만큼 희소하고, 따라서 가치도 높게 책정된다.

다음으로 성공적으로 분양한 아파트나 오피스텔 단지 내 상업시설이 높은 인기를 끌고 있다.

우수한 청약 결과로 이미 입지와 배후수요 검증이 이뤄진데다 입주민 고정수요까지 누릴 수 있기 때문이다.

지난해에도 우수한 분양 성적으로 눈길을 모았던 단지 내 상업시설이 강세를 보였다.

실제 지난해 GS건설이 경기도 안산시 상록구 사동에 공급한 ‘그랑시티자이’ 단지 내 상업시설 ‘그랑시티자이 에비뉴’는 총 117실 모집에 최고 낙찰가율 196%, 최고 82대 1의 경쟁률을 기록하며 하루 만에 전 호실이 주인을 찾았다.

경기도 부천시 중동 일대에서 공급된 ‘힐스테이트 중동’ 단지 내 상업시설인 ‘힐스 에비뉴’의 경우에도 최고 216대 1, 평균 10대 1의 경쟁률을 기록, 분양 사흘 만에 마무리됐다.

마지막으로 최근 수익형 상가시장에서는 복수 상권을 끼고 있어 부침을 상대적으로 덜 받는 복합 상권이 투자자들에게 주목받고 있다.

관련업계에 따르면 주말이나 밤만 되면 텅텅 비는 오피스가, 평일 낮에는 파리 날리는 주택가와 같이 특정 시간대에는 손님이 없는 단일 상권의 단점을 보완할 뿐 아니라 유명 먹자명소, 학원가, 대기업 산업단지 배후수요, 관광지 등 특화 상권까지 껴 있으면 다른 지역에서도 소비자가 몰리는 랜드마크급 상권으로 부상할 수 있는 게 일부 장점이다.

이 같은 일부 복합상권은 시간대와 상관없이 다양한 유동인구가 나오는 만큼 공실률 우려가 낮고상대적으로 안정적인 수익이 나온다.

평일에는 대학생과 근로자들을 주요 소비자로 모으고 주말에는 타지에서 온 관광객 발길을 이끌 수 있어서다.

이 때문에 수익형 상가시장에는 ‘주 7일 상권’ 유무를 살펴보는 것이 투자자 사이에서 우선 과제가 됐다.

주 7일 상권이 대표적 사례가 복합 상권인데 타깃 고객층이 다양해 일주일 내내 풍부한 유동인구를 확보 가능하며, 수요층이 비어 있는 시간을 최소화해 상권 공동화 현상을 방지할 수 있을 뿐만 아니라 수익률도 안정적이기 때문이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “사람들이 많이 모이는 집객 효과가 좋은 상권에 상가들이 주목을 받고 있다”며 “결국 집객 효과가 좋다는 의미는 키테넌트가 입점하기 좋다는 의미로 이런 상가들은 안정적인 수익 창출이 가능한데다 희소성도 높아 투자가치도 높은 편이다”고 말했다.

집객(集客)효과로 주목 할 주요 수익형 상가 현황

-관문형 상가-

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어=서울시 동작구 노량진동 16-1외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입)상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 총 주차대수는 437대로 2020년 8월 준공예정이다. 문의 1811-8685

-대단지 아파트·오피스텔 단지내 상가-

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈=서울시 은평구 녹번동 일대 3,500여 세대 배후 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’의 유치원 및 근생시설이 막바지 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 이미 준공이 완료된 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 준공을 마친 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가가 선임대를 확정 후 분양에 나서고 있다. 먼저 지하 1층은 대형마트 입점 확정되었으며 분양이 완료되었다. 다음으로 1층 현황이다. 지상 1층 1호는 치킨전문점 등 입점 예정으로 전용면적 29.9평에 분양가 10억원으로 임대조건은 보증금 1억에 월 525만원으로 대출이 없을시 수익률은 7%이며 지상 1층 전용률은 67.39%선이다. 문의 1600-2463

-역세권에 항아리 상권 결합 복합상권-

상암 엠시티 광역 조감도

●상암 엠시티=서울시내 주요 업무 지구인 상암동 디지털미디어시티(DMC) 직장인 퇴근길 동선인 먹자상권에 랜드마크 상가인 상암 엠시티가 분양 및 임대에 나선다. 서울시 마포구 상암동 12-31 외 2필지 일대에 연면적 2,623.51㎡, 지하 2층~지상 8층 규모로 총 점포수 24호로 공급된다. 노후 건물 속에 총 주차대수 32대로 최근 일대에서 공급된 신축 상업시설로는 최대 규모로 공항철도 디지털미디어시티역 도보 3분거리 초역세권 상가다. 층별 권장업종을 살펴보면 지하 2층은 노래방, 당구장, 바(Bar) 등 지하 1층은 스튜디오, 호프전문점 등 지상 1층은 프랜차이즈, 커피전문점, 베이커리 등 지상 2층~3층은 전문식당가 등 지상 4층은 스크린골프장, 미용실 등 지상 5~6층은 소호사무실 등 지상 7층은 피부관리샵, 네일아트 등 8층은 스카이라운지 등이며 옥상에는 하늘 정원이 꾸며진다. 상암동 디지털미디어시티(DMC)는 방송사와 정보기술(IT) 기업들이 속속 이곳에 자리를 잡으면서 서울 서북지역의 주요 상권으로 급부상했다. 지난해 1월 기준 약 480개 업체가 입주해 있으며, 종사자는 4만여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 현재 상암 DMC에는 MBC, SBS, YTN, JTBC, TV조선, 채널A, 대원방송 등 방송사를 비롯해 CJ, 팬 엔터테인먼트, 삼성SDS, LG CNS, 팬택, 롯데쇼핑, 우리은행 등 우리나라 대표적인 IT, 신문·방송사, 기획사들이 대거 입주해 있다. 마음건축(주)이 시행 및 시공을 맡았으며 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택이 주어지며 2020년 3월 준공예정이다. 문의 02-304-8994

오류동역 메디컬 프라자 실제 사진

●오류동역 메디컬 프라자=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 유일한 신축 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 문의 1600-2463