실사용 면적 넓고, 분양가 저렴…전용률 높은 상가 인기

최근 실사용 면적 넓고 상대적으로 분양가가 저렴한 전용률 높은 상가 인기를 끌고 있다.

아파트 초강력 규제와 오피스텔 공급과잉 및 수익률 하락의 반사익으로 상가투자에 관심이 높아지면서 상가 분양을 받을 때 필수적으로 전용률을 따지는 경우가 적지 않다.

여기서 전용률이란 분양면적에서 복도, 계단, 화장실, 주차장 등 공공시설을 뺀 실제로 공간을 활용할 수 있는 면적의 비율을 말한다. 상가 전용률이 높다는 것은 그만큼 실사용 면적이 넓다는 것을 의미하는데 이로 인해 추가적인 매출을 올릴 수 있어 임차인의 선호도가 높다.

또한 상가 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적 기준으로 책정되기 때문에 같은 공급면적이라도 전용면적에 따라 실질 분양가는 달라지게 된다.

즉 전용률이 높을수록 실사용 면적이 넓은 데다 분양가 인하효과도 얻을 수 있어서다.예를 들어보자면 공급면적 33㎡ 규모의 A와 B상가가 있다고 했을 때 A상가의 전용률은 50%, B상가의 전용률은 60%이고 분양가는 모두 3.3㎡당 2000만 원이라면 A상가는 실제 사용할 수 있는 공간이 16.5㎡에 불과해 실제 3.3㎡당 분양가는 4000만 원에 달하게 된다.

반면 B상가는 실제 사용면적이 19.8㎡로 실면적 대비 분양가는 3.3㎡당 3333만 원이 되게 돼 667만원 가량 분양가가 더 저렴하다.

하지만 상가는 종류에 따라 전용률이 조금씩 달라 유의해야 한다. 상가정보업체에 따르면 상가 전용률은 아파트 단지 내 상가가 평균 70% 안팎으로 가장 높다. 아파트 단지 내 상가는 복도 외 다른 공용면적이 없기 때문에 상대적으로 전용률이 높다. 이어 테마, 근린상가는 60%, 주상복합아파트와 오피스텔 단지 내 상가가 50% 안팎으로, 이보다 높으면 전용률이 높다는 게 업계의 설명이다.

하지만 전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 취약해 상권 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높기 때문이다.

장경철 부동산일번가 이사는 "전용률이 높은 상가의 경우 공간 활용도가 그만큼 높아 다른 점포에 비해 경쟁력을 확보할 수 있기 때문에 투자자 스스로가 적정가격을 확인하는 것이 필요하다"며 “입지나 분양가 등이 비슷하다면 전용률에 따라 실제 수익률, 또는 공실률 등에서 차이가 날 수 있기 때문에 이를 꼭 염두에 두고 투자해야 한다”고 말했다.

분양(예정)중인 전용률 높은 상가 현황

상암 엠시티 광역 조감도

●상암 엠시티(근린상가)=서울시내 주요 업무 지구인 상암동 디지털미디어시티(DMC) 직장인 퇴근길 동선인 먹자상권에 랜드마크 상가인 상암 엠시티가 분양 및 임대에 나선다. 서울시 마포구 상암동 12-31 외 2필지 일대에 연면적 2,623.51㎡, 지하 2층~지상 8층 규모로 총 점포수 24호로 공급된다. 노후 건물 속에 총 주차대수 32대로 최근 일대에서 공급된 신축 상업시설로는 최대 규모로 공항철도 디지털미디어시티역 도보 3분거리 초역세권 상가다. 층별 권장업종을 살펴보면 지하 2층은 노래방, 당구장, 바(Bar) 등 지하 1층은 스튜디오, 호프전문점 등 지상 1층은 프랜차이즈, 커피전문점, 베이커리 등 지상 2층~3층은 전문식당가 등 지상 4층은 스크린골프장, 미용실 등 지상 5~6층은 소호사무실 등 지상 7층은 피부관리샵, 네일아트 등 8층은 스카이라운지 등이며 옥상에는 하늘 정원이 꾸며진다. 상암동 디지털미디어시티(DMC)는 방송사와 정보기술(IT) 기업들이 속속 이곳에 자리를 잡으면서 서울 서북지역의 주요 상권으로 급부상했다. 지난해 1월 기준 약 480개 업체가 입주해 있으며, 종사자는 4만여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 현재 상암 DMC에는 MBC, SBS, YTN, JTBC, TV조선, 채널A, 대원방송 등 방송사를 비롯해 CJ, 팬 엔터테인먼트, 삼성SDS, LG CNS, 팬택, 롯데쇼핑, 우리은행 등 우리나라 대표적인 IT, 신문·방송사, 기획사들이 대거 입주해 있다. 전용률은 약 80%선으로 중도금 40% 무이자 혜택이 주어지며 2020년 3월 준공예정이다. 문의 02-304-8994

오류동역 메디컬 프라자 실제 사진

●오류동역 메디컬 프라자(근린상가)=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 유일한 신축 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 상가 전용률은 대부분 층들이 60%대다. 문의 1600-2463

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈(근린형 단지내 상가)=서울시 은평구 녹번동 일대 3,500여 세대 배후 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’의 유치원 및 근생시설이 막바지 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 이미 준공이 완료된 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 준공을 마친 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가가 선임대를 확정 후 분양에 나서고 있다. 먼저 지하 1층은 대형마트 입점 확정되었으며 분양이 완료되었다. 다음으로 1층 현황이다. 지상 1층 1호는 치킨전문점 등 입점 예정으로 전용면적 29.9평에 분양가 10억원으로 임대조건은 보증금 1억에 월 525만원으로 대출이 없을시 수익률은 7%선이며 지상 1층 전용률은 67.39%선이다. 문의 1600-2463

용인 동백삼성타워 조감도

●용인 동백 삼성타워(주차타워상가)=경기 용인 동백지구에 삼성주차타워 상가가 분양중이다. 지하 1층~지상9층건물로분양가가저렴한만큼투자수익또한높다는 평가를 받고 있는 가운데 1층상가는선임대된상태다. 159대의 주차편의시설과 높은전용률(1층기준 91%선),전용률대비저렴한분양가로투자자및임차인들에게도유리한조건을가지고있다.또한주차장운영수익금으로투자자들과임차인에게많은혜택이제공될예정이다. 용인연세의료복합도시첨단산업단지는병원을중심으로연관기업들이한곳에들어오는곳으로연세대학교와연세의료원,용인시가함께개발하는곳이다. 경부라인이면서상대적으로저평가됐던용인시기흥구에대한수요자들의관심이커지고 있다.기흥구는수지구바로옆으로각종개발호재가발표되면서큰주목을받고있다. 용인시는죽전지구남단보정동,마북동,신갈동일대를경제신도시개발계획을밝혔는데 2021년부터본격적인개발에돌입한다. 이곳은IT정보기술,BT정보기술,CT문화산업기술이융합된4차산업전진기지로거듭날예정이다. 또한연세의료원이추진하는용인동백세브란스병원(가칭)건립및용인연세의료복합도시첨단산업단지조성사업도진행되고있는데 지하 4층~지상 13층으로총755병상규모로건립되면올 11월개원 예정이다. 문의 1800-9495