집값 하락기, 오피스텔도 꺾여…독점상권 배후 상가 각광

최근 초강력 규제로 부동산 시장이 급속도로 얼어붙으며 집값 하락이 가속화 되는 가운데 수익형 부동산의 대표격인 오피스텔 매매가격도 꺾이고 있다.

한국감정원 부동산통계정보시스템에 따르면 지난 1월 서울 오피스텔 매매가격지수는 102.03로 전월보다 0.13포인트 떨어졌는데 지난해 1월 통계 작성을 시작한 이래 서울 오피스텔 매매가격지수가 하락한 것은 이번이 처음이다.

매매가격지수는 100을 넘으면 기준시점 대비 가격 상승을, 100 미만이면 하락을 의미한다.

오피스텔의 경우 매매가격뿐 아니라 수익률 역시 하락하고 있다. 지난해 말 전국 오피스텔 수익률은 5.46%로 1년 전 5.5%보다 하락했다. 특히 지난해 11월 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 올렸지만 오피스텔 수익률은 시장금리 상승세를 반영하지 못하고 있는 것이다.

오피스텔 수익률 하락은 전국적인 현상이지만 지역경기 침체가 심각한 울산 등 지방 오피스텔 수익률 하락세가 가장 가파른 것으로 나타났다.

그동안 오피스텔 매매가격은 그동안 아파트 값이 상승하면서 동반 상승했지만, 최근 부동산 시장 냉각된 데 이어 연내 공급물량도 몰려있는 점이 악재로 작용하고 있다.

부동산 114에 따르면 올해 서울에서만 약 4만3000실의 오피스텔이 공급되며 2020년까지 연평균 4만실이 계속 공급될 예정인데 이는 15년만에 최대 공급물량인데, 입주물량이 늘어나면 전월세 등 임대료도 낮아질 것으로 전망되고 있다.

당분간 부동산 시장의 투자심리가 냉각되고 관련 주택관련 규제가 이어질 수 있는 만큼 수익형 부동산 옥석가리기가 필요하다고 업계는 조언하고 있다.

반면 희소성이 높은 상가들은 상대적으로 주목을 받고 있다. 배후세대를 기반으로 독점 상권을 확보한 분양상가들이 속속 선을 보이고 있어 관심을 끌고 있다.

대표적인 유형으로는 ▲항아리형 상권 ▲대단지 아파트·오피스텔 단지내 상권 ▲몰링형 상권 등이 있다.

실제 탄탄한 배후세대를 확보한 독점상권에서 공급된 상가들이 주목을 받았다. 지난해 GS건설이 경기도 안산시 상록구 사동에 공급한 ‘그랑시티자이’ 단지 내 상업시설 ‘그랑시티자이 에비뉴’는 총 117실 모집에 최고 낙찰가율 196%, 최고 82대 1의 경쟁률을 기록하며 하루 만에 전 호실이 주인을 찾았다.

경기도 부천시 중동 일대에서 공급된 ‘힐스테이트 중동’ 단지 내 상업시설인 ‘힐스 에비뉴’의 경우에도 최고 216대 1, 평균 10대 1의 경쟁률을 기록, 분양 사흘 만에 마무리됐다.

먼저 작지만 강한 상권으로 불리는 ‘항아리상권’은 상권내 배후세대로 소비가 가능한 상권이다. 단골이나 충성도가 높은 고객을 만들기가 수월하며, 수도권의 경우 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 하남 미사지구, 시흥 배곧신도시 등이 있으며 상가 근처에 학교, 아파트, 공원 등이 있을 경우 병의원·학원·프랜차이즈 등 업종을 유치하는데 유리하다.

다음으로 대단지 아파트나 대규모 오피스텔의 경우 고정적인 배후거주 가구라는 최소 수요를 바탕으로 안정적인 수익을 확보할 수 있다. 특성상 경기를 크게 타지 않는 편의점, 미용실, 세탁소 등이 안정적인 수익을 보장하는 대표적인 업종이다. 투자금액도 일반적인 근린상가보다 적으며, 임차인 확보가 용이하다.

마지막으로 몰링(Malling)형 상권이 다시 급부상하고 있다. 몰링형 상권은 한 곳에서 쇼핑은 기본으로 외식, 오락, 문화 등 여가생활을 동시에 즐길 수 있는 대규모 복합 상가를 말한다. 일반적으로 복합몰이나 스트리트형 상가 형태를 띄어 상주인구와 유동인구를 흡수하기 좋으며, 개방감, 접근성 및 가시성이 우수하다는 평가를 받고 있다.

하지만 무늬만 독점상권인 상가도 있어 주의가 요구된다. 신문광고나 홍보물 등에는 독점상권내 유일한 상가, 대단지 배후 단독상권 상가라고 홍보하지만 정작 주변을 둘러보면 그렇지 않은 경우도 많으므로 투자전에는 직접 주변을 둘러보며 다양한 의견을 접하는 지혜도 필요하다는게 업계의 조언이다.

마지막으로 분양업체의 운영계획이나 활성화 방안도 있는지 따져보고 본인이 관심 있는 점포가 이용 고객의 동선상에 위치해 있는지도 살펴봐야 한다.

부동산일번가 장경철 이사는 “희소가치가 높은 독점상권은 외부 인구에 의존하기보다는 배후세대에 의존하는 상권인 만큼 배후세대의 입주율이나 동선의 흐름을 잘 따져봐야 한다”며 “역세권 등 교통여건이 좋을 경우 외부 인구 유입까지 기대가 가능해 상권활성화에 플러스 요인이 된다”고 말했다.

독점상권 배후 공급중인 상가 현황

-항아리형 상권-

상암 엠시티 광역 조감도

●상암 엠시티=서울시내 주요 업무 지구인 상암동 디지털미디어시티(DMC) 직장인 퇴근길 동선인 먹자상권에 랜드마크 상가인 상암 엠시티가 분양 및 임대에 나선다. 서울시 마포구 상암동 12-31 외 2필지 일대에 연면적 2,623.51㎡, 지하 2층~지상 8층 규모로 총 점포수 24호로 공급된다. 노후 건물 속에 총 주차대수 32대로 최근 일대에서 공급된 신축 상업시설로는 최대 규모로 공항철도 디지털미디어시티역 도보 3분거리 초역세권 상가다. 층별 권장업종을 살펴보면 지하 2층은 노래방, 당구장, 바(Bar) 등 지하 1층은 스튜디오, 호프전문점 등 지상 1층은 프랜차이즈, 커피전문점, 베이커리 등 지상 2층~3층은 전문식당가 등 지상 4층은 스크린골프장, 미용실 등 지상 5~6층은 소호사무실 등 지상 7층은 피부관리샵, 네일아트 등 8층은 스카이라운지 등이며 옥상에는 하늘 정원이 꾸며진다. 상암동 디지털미디어시티(DMC)는 방송사와 정보기술(IT) 기업들이 속속 이곳에 자리를 잡으면서 서울 서북지역의 주요 상권으로 급부상했다. 지난해 1월 기준 약 480개 업체가 입주해 있으며, 종사자는 4만여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 현재 상암 DMC에는 MBC, SBS, YTN, JTBC, TV조선, 채널A, 대원방송 등 방송사를 비롯해 CJ, 팬 엔터테인먼트, 삼성SDS, LG CNS, 팬택, 롯데쇼핑, 우리은행 등 우리나라 대표적인 IT, 신문·방송사, 기획사들이 대거 입주해 있다. 마음건축(주)이 시행 및 시공을 맡았으며 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택이 주어지며 2020년 3월 준공예정이다. 문의 02-304-8994

오류동역 메티컬 프라자 실제 사진

●오류동역 메디컬 프라자=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 유일한 신축 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 문의 1600-2463

-대단지 아파트·오피스텔 단지내 상권-

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어=서울시 동작구 노량진동 16-1외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 노량진 드림스퀘어 오피스텔 단지내 상가가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 총 주차대수는 437대로 2020년 8월 준공예정이다. 문의 1811-8685

-몰링형 상권-

송도 한라 웨스턴파크 상가 조감도

●송도 한라 웨스턴파크=㈜아이씨디유닛이 시행하고 ㈜한라가 시공하는 ‘송도 한라 웨스턴파크’는 국제업무지구 C2블록에 연면적 10만7281㎡, 지하 3층~지상 37층, 총 1,456실 규모로 조성된다. 1~2인 가구의 라이프 스타일에 맞춘 전용면적 21~55㎡의 소형 평면으로 풀옵션 및 풀퍼니시드 시스템이 적용되며, 부대시설로 호텔식 로비와 야외수영장, 골프연습장, 옥상정원 등이 갖춰지며, 지하 1층~지상 3층까지 다양한 업종의 상가를 이용할 수 있는 약 160m의 몰링형 스트리트 상업시설이 들어선다. ‘송도 한라 웨스턴파크’는 취사시설을 갖춘 원룸형 주거시설로 실거주는 물론 장단기 임대를 하거나 위탁 운영 방식의 숙박업 등 다양한 용도로 활용이 가능하다. ‘송도 한라 웨스턴파크’가 들어서는 국제업무지구 C2블록은 인근에 포스코건설, 삼성바이오로직스, 셀트리온 등 대기업과 유엔 산하 녹색기후기금(GCF) 등 주요 국제기구 사무소가 있으며, 연세대국제캠퍼스, 한국외대, 뉴욕주립대, 조지메이슨대, 유타대 등 대학교도 가깝다. 또한, 단지 앞에 달빛축제공원이 위치하고 워터프론트 호수도 조성 예정이다. 송도국제도시 마지막 개발부지인 랜드마크시티와 약 260만㎡ 규모로 개발되는 아암물류2단지, 복합관광단지 골든하버 등도 조성을 앞두고 있다. 교통여건으로는 인천지하철 1호선 랜드마크시티역(예정)이 도보 5분 거리에 있으며, 국제업무지구역도 인접한 더블역세권이다. KTX 송도역(예정)을 중심으로 송도역 복합환승센터도 조성 예정이다. 문의 032-837-9333