상가투자의 신흥강자, 역세권에 공원 품은 공세권 뜬다

최근 분양시장에 스테디셀러로 통하는 ‘역세권’과 떠오르는 다크호스인 ‘공세권’을 모두 아우르는 입지에 들어서는 상업시설에 투자자들의 발길이 이어지고 있다.

역세권에 공원을 품은 입지에 공급되는 상가는 교통이 편리하고 주요 여가시설이 가까워 유동인구를 흡수하는데 수월하기 때문에 임차인 유치에 유리하고 공실 위험도 낮아서다.

실제로도 공원은 유동인구를 유입시키는 대표적인 시설로 꼽힌다. 지난해 7월부터 실시된 주52시간 근무제로 워라밸 열풍이 불고 있는 가운데 가족들과 산책이나 여가생활을 보내거나 각종 공연이나 전시회 등 여러 프로그램을 운영하는 복합문화공간으로 자리잡고 있기 때문이다.

이에 가족단위 나들이객, 연인 등을 비롯한 유동인구가 꾸준히 유입되기 때문에 지하철 등 대중교통 등의 접근성도 좋아 인근 상권에 긍정적으로 작용하고 있다.

특히 공원 인근에 위치한 상가들은 대단지 아파트 입주민 뿐 아니라 인근 거주자 등 공원 방문객들까지 배후수요 및 유입인구로 삼을 수 있어 안정적인 수익 창출이 가능하다.

이러한 상가들의 인기는 분양시장에서도 확인할 수 있다. 지난해 8월 공개입찰을 진행한 두산건설이 ‘시흥대야역두산위브더파크’ 단지내 상가의 경우 총 29개 점포로 이뤄졌는데 하루 만에 입찰이 완료됐다. 이 단지는 최근 개통한 서해선 시흥대야역초역세권 입지며 소래산, 산림욕장 등이 인접하다.

또 현대엔지니어링이 지난해 7월에 선보인 상업시설 ‘힐스에비뉴’는 최고 216대 1, 최고 10대 1의 청약경쟁률을 보이며 분양 사흘 만에 240실이 모두 팔렸다. 이 상가는 지하철 7호선 부천시청역 초역세권 입지에다 12만여㎡ 규모의 부천중앙공원이 가깝다.

역과 공원이 인접한 상가는 고가에 낙찰되기도 한다. 지난해 2월 경기 구리시 갈매지구 S1블록 단지내 상가 101호의 낙찰가율(공급 예정가격 대비 낙찰가격 비율)은 227.3%로, 공급 예정가격보다 5억4441만원 높은 9억7200만원에 낙찰됐다. 이 단지 인근에는 경춘선 갈매역과 갈매중앙공원이 자리하고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “사람이 많이 몰리고 지나는 길목이 상권 활성화에 유리한 만큼 역세권에 공원을 품은 지역 등이 상가 분양시장에서도 주목 받고 있다”며 “공원 가까이에 위치하는 상업시설은 평일 뿐 아니라 주말 나들이객까지 흡수 가능해 일주일 내내 안정적인 수익이 가능하며 공원 외에도 수익을 올릴 수 있는 조건이 충족된 상업시설인지 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다”고 말했다.

수도권에 공급중인 주요 공세권 상가 현황

상암 엠시티 광역 조감도

●상암 엠시티=서울시내 주요 업무 지구인 상암동 디지털미디어시티(DMC) 직장인 퇴근길 동선인 먹자상권에 랜드마크 상가인 상암 엠시티가 오는 2월경에 분양 및 임대에 나선다. 서울시 마포구 상암동 12-31 외 2필지 일대에 연면적 2,623.51㎡, 지하 2층~지상 8층 규모로 총 점포수 24호로 공급된다. 총 주차대수 32대로 최근 일대에서 공급된 신축 상업시설로는 최대 규모로 공항철도 디지털미디어시티역 도보 3분거리 초역세권 상가다. 층별 권장업종을 살펴보면 지하 2층은 노래방, 당구장, 바(Bar) 등 지하 1층은 스튜디오, 호프전문점 등 지상 1층은 프랜차이즈, 커피전문점, 베이커리 등 지상 2층~3층은 전문식당가 등 지상 4층은 스크린골프장, 미용실 등 지상 5~6층은 소호사무실 등 지상 7층은 피부관리샵, 네일아트 등 8층은 스카이라운지 등이며 옥상에는 하늘 정원이 꾸며진다. 상암동 디지털미디어시티(DMC)는 방송사와 정보기술(IT) 기업들이 속속 이곳에 자리를 잡으면서 서울 서북지역의 주요 상권으로 급부상했다. 지난해 1월 기준 약 480개 업체가 입주해 있으며, 종사자는 4만여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 현재 상암 DMC에는 MBC, SBS, YTN, JTBC, TV조선, 채널A, 대원방송 등 방송사를 비롯해 CJ, 팬 엔터테인먼트, 삼성SDS, LG CNS, 팬택, 롯데쇼핑, 우리은행 등 우리나라 대표적인 IT, 신문·방송사, 기획사들이 대거 입주해 있다.2000년대 들어 한류와 방송 콘텐츠 시장이 성장되면서 서울시는 2002년부터 마포구 상암동 56만9925㎡(약 17만평) 부지에 상암 DMC를 조성했다. 상암 DMC지구는 MBC, SBS, KBS, YTN, JTBC, CJ E&M 등 방송사를 비롯 인근에할인마트및CGV,스포츠센터와마포농수산물시장,신촌현대백화점등이들어서있으며,연세대학교세브란스병원과제일성모병원도그다지멀지않다.또한,월드컵경기장,월드컵공원,하늘공원,노을공원,난지천공원,평화의공원,난지한강공원,난지캠핑장,마포농수산물시장,마포구청등의문화,편의시설과도인접해다세권아파트로서의면모를갖추고있다.또한 20여 개의 버스 노선과 지하철 6호선 디지털미디어시티역·월드컵경기장역, 경의중앙선 수색역, 공항철도역을 포함해 3개 노선의 환승역과 내부순환로, 강변북로, 현천IC가 있는 교통 요지다.주변엔 월드컵아파트 단지로 불리는 1만여 가구 규모의 주거 단지도 들어서면서 인구가 유입됐다. 또한 DMC역 남쪽 상암동 롯데 복합 쇼핑몰 개발 사업도 큰 기대를 모으고 있으며 2020년 2월 준공예정이다. 문의 02-304-8994

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프트 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 통상적으로 강남과 통하는 교통망이 뚫리고 대규모 업무시설이 조성되면 부동산 투자가치가 상승하는 효과가 있다. 지역 일대 인구유입이 증가하면서 인프라가 확충되고 경제 활성화의 수순을 밟기 때문이다. 이에 최근 오류동 일대 부동산 시장에 대한 관심도 증가 추세다. 현재 추진 중인 GTX D노선(남부 광역급행철도)은 당아래~오류~강남~잠실구간 30.3㎞에 달하는 계획 노선이다. GTX B노선과 연계 시, 송도~잠실 구간의 통행시간이 39분으로 크게 단축될 전망이며 강남권역 까지는 종전 1시간에서 10분대로 접근이 가능해진다. 광역철도의 중심이 될 영동대로 지하공간은 약 1조3천억 규모의 사업이 예상되며 GTX D노선 개발 시 6개 광역노선이 영동대로 지하공간을 관통하게 된다. 오류동역 일대에는 남부 광역급행철도와 함께 2030서울플랜 상위계획에 따라 오류온수지구, 동부제강 부지의 대규모 복합개발, 온수산업단지 재생사업 등이 진행중이다. 오류동역 인근 부동산 업계는 온수산업단지가 도시재생 및 신사업 산업단지로 거듭나 내년에 본격 착공을 앞두고 있고, 지식산업센터 및 업무시설이 들어설 계획이라 온수오류지구 도시재생과 교통망 개발로 천왕, 항동의 인구증가 및 부동산과 주거가치의 상승을 내다봤다. 오류동 스카이라인 형성으로 주거가치 상승도 예상된다. 오류동 행복주택의 경우 프랑스, 일본, 독일 등 선진국처럼 철도부지와 유휴부지를 활용한 복합시설 연계 형태의 역세권 도시계획을 구상중이다. 오류지구는 철도상부 및 유휴 국공유지 등에 적용할 부지로 거듭날 수 있어 영등포 롯데백화점과 신도림 디큐브시티 등 대형 쇼핑타운의 밑그림도 기대되며 남부 광역급행철도와 제2의 G밸리 등이 오류역세권의 부동산을 대폭 향상시킬 전망이다. 현재 오류동의 10년 이상된 아파트는 3.3㎡당 1400만~1500만원대, 대로변 역세권 상업용지는 5000만원대 이상으로 거래되고 있으며 계약금 20%, 중도금 30%, 잔금 50% 조건이다. 문의 1600-2463

노량진 드림스퀘어 상업시설 광역 조감도

●노량진 드림스퀘어=서울시 동작구 노량진동 16-1외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입)상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀 줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다. 노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 여의도샛강생태공원, 노량진근린공원 등이 인근에 있으며 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 문의 1811-8685

송도 한라 웨스턴파크 상가 조감도

●송도 한라 웨스턴파크=인천광역시 연수구 송도동 29-1번지(송도국제도시 국제업무단지 C2BL)에 들어서는 송도 한라 웨스턴파크 상업시설이 분양중이다. 송도 한라 웨스턴파크는 지하 3층, 지상 37층, 전용면적 21~54 타입의 1456실 대단지 프리미엄을 품었으며 달빛축제공원, 인천대교 조망권을 확보(일부 세대 제외)한 가운데 전 실 1룸, 1.5룸. 2룸 타입으로 구성될 예정이다. 약 160m의 스트리트형으로 지하 1층~지상 3층까지 다양한 업종의 상가도 이용할 수 있다. 랜드마크시티역(예정) 도보 5분 거리에 위치한 송도 한라 웨스턴파크는 국제업무지구역과 인접한 더블 역세권의 교통환경을 지녔다. KTX송도역(예정)을 중심으로 트리플 역세권으로 완성될 송도역 복합환승센터가 예정돼 있으며 커넬위크, 현대아울렛 등 복합쇼핑몰 및 공원, 호수 등과 인접, 편리하고 쾌적한 정주 여건이 마련됐다. 포스코건설, 코오롱글로벌, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지코리아, 포스코대우, 셀트리온 등 대기업과 유엔 산하 녹색기후기금(GCF), 유엔거버넌스센터(UNPOG), 세계은행 한국사무소 등 주요 국제기구 사무소가 입주해 있어 임차수요 확보 역시 용이할 전망이다. 송도 한라 웨스턴파크는 주변에 다양한 개발 호재도 미래가치로 평가 받고 있다. 송도국제도시에 남은 마지막 개발부지인 랜드마크 시티는 블루코어 시티 개발계획을 시작으로 2019년 개발이 완료될 아암물류단지와 2019년 6월 개장 예정인 국제여객터미널과 크루즈터미널(계획) 등 쇼핑, 레저, 휴양을 누리는 복합센터가 조성될 예정이다. 또한 6, 8 공구 수변을 따라 리조트, 공원 등의 관광시설을 설계, 색다른 테마와 조경을 갖춘 대표 관광도시로 자리매김할 것으로 보인다. 문의 032-837-9333