투자가치 높혀주는 겹호재 품은 서울 역세권 상가 눈길

최근 투자가치 높혀주는 ‘겹호재’ 또는 ‘이중호재’를 품은 서울 역세권 상가 선보여 관심을 끌고 있다.

모든 부동산 시장이 마찬가지지만 상가 시장에서도 투자자들이 관심 있게 보는 요소 중 하나가 바로 개발 호재다.

특히 상가 투자의 경우 개발호재의 중요성은 커지게 된다. 개발호재는 인구 유입을 증가시켜 소비를 유발하며, 상권활성화에 절대적인 요소인 임대수요를 풍부하게 만든다는 점에서 더욱 높은 가치가 평가된다.

또한 풍부한 임대수요는 임대료 상승으로 이어져 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문에 미래가치에도 개발 호재가 상당한 역할을 한다고 할 수 있다.

일반적으로 교통망 확충, 대기업 투자, 랜드마크 조성 등 대형 개발 호재가 한 가지만 예정돼도 안정성이 보장된 투자처로 부동산 시장에서 좋은 평가를 받는다.

따라서 상가 시장에서는 호재에 호재가 더해진 겹호재 지역에서 분양하는 상가들이 유망 투자처로 큰 인기를 얻고 있는데 호재 간 시너지 효과가 발휘대 수익성과 안정성이 배가되기 때문이다.

여기에 개발호재가 진행되면서 훨씬 더 많은 배후수요와 유동인구를 품을 수 있게 되어 소비 유입력이 뛰어나 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.

이렇게 되면 자연스럽게 상권이 활성화되고 두터운 수요층이 확보되면서 수익성과 안정성이 덩달아 높아지게 되며 개발이 완료된 시점에는 프리미엄이 형성되면서 시세차익까지 기대해볼 수도 있다.

또한 개발호재가 많을수록 시너지 효과가 발휘되는 만큼 호재에 호재가 겹친 겹호재 지역일수록 투자안정성이 높은 빠른 선점이 필요하다.

실제 최근 상가 분양시장에서 높은 경쟁률을 기록했거나, 단기간에 완판을 달성한 상가들은 대부분 겹호재 지역에 자리하고 있다.

먼저 지난해 6월 경기 안양시 만안구 안양동에서 분양한 ‘안산 센트럴 헤센2차 상업시설’은 계약 개시 단 하루 만에 완판을 기록하는 기염을 토했다. 상가 바로 앞에 행정업무복합타운이 조성되는 호재와 수도권 황금노선으로 평가되는 월판선도가 개통 예정인 호재가 겹쳐 상당한 인기를 누렸다.

다음으로 지난해 9월 경기 안산시 고잔동에서 분양한 ‘안산 그랑시티자이 파크 에비뉴’는 총 73개 점포가 평균 경쟁률 7.3대1로 마감된 데 이어, 하루 만에 완판을 기록했다. 이 상가는 인근으로 신안산선 한양대역이 들어설 계획이고, 총 사업비 560억원의 ‘세계정원 경기가든(가칭)의 개발 호재도 품고 있는 ‘겹호재 지역’이라는 점에서 미래가치가 높다고 평가 받았다.

장경철 부동산일번가 이사는 “겹호재 지역에서 공급중인 상가들은 대개 장기적으로 지속적인 수익률 달성이 기대되고 공실 발생의 위험이 적은 것이 장점으로, 개발 호재가 가시화됨에 따라 가치와 임대료 상승 등의 수혜도 누릴 수 있다”며 “정부가 주택 시장을 비롯해 부동산 시장에 강력한 규제를 시행하고 있어 전반적으로 시장의 불안정성이 높은 상황으로, 투자 안정성이 높은 겹호재 지역을 선택하는 것이 유리한 상황이다”라고 말했다.

겹호재 품은 서울지역 주요 역세권 상가 현황

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프트 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 통상적으로 강남과 통하는 교통망이 뚫리고 대규모 업무시설이 조성되면 부동산 투자가치가 상승하는 효과가 있다. 지역 일대 인구유입이 증가하면서 인프라가 확충되고 경제 활성화의 수순을 밟기 때문이다. 이에 최근 오류동 일대 부동산 시장에 대한 관심도 증가 추세다. 현재 추진 중인 GTX D노선(남부 광역급행철도)은 당아래~오류~강남~잠실구간 30.3㎞에 달하는 계획 노선이다. GTX B노선과 연계 시, 송도~잠실 구간의 통행시간이 39분으로 크게 단축될 전망이며 강남권역 까지는 종전 1시간에서 10분대로 접근이 가능해진다. 광역철도의 중심이 될 영동대로 지하공간은 약 1조3천억 규모의 사업이 예상되며 GTX D노선 개발 시 6개 광역노선이 영동대로 지하공간을 관통하게 된다. 오류동역 일대에는 남부 광역급행철도와 함께 2030서울플랜 상위계획에 따라 오류온수지구, 동부제강 부지의 대규모 복합개발, 온수산업단지 재생사업 등이 진행중이다. 오류동역 인근 부동산 업계는 온수산업단지가 도시재생 및 신사업 산업단지로 거듭나 내년에 본격 착공을 앞두고 있고, 지식산업센터 및 업무시설이 들어설 계획이라 온수오류지구 도시재생과 교통망 개발로 천왕, 항동의 인구증가 및 부동산과 주거가치의 상승을 내다봤다. 오류동 스카이라인 형성으로 주거가치 상승도 예상된다. 오류동 행복주택의 경우 프랑스, 일본, 독일 등 선진국처럼 철도부지와 유휴부지를 활용한 복합시설 연계 형태의 역세권 도시계획을 구상중이다. 오류지구는 철도상부 및 유휴 국공유지 등에 적용할 부지로 거듭날 수 있어 영등포 롯데백화점과 신도림 디큐브시티 등 대형 쇼핑타운의 밑그림도 기대되며 남부 광역급행철도와 제2의 G밸리 등이 오류역세권의 부동산을 대폭 향상시킬 전망이다. 현재 오류동의 10년 이상된 아파트는 3.3㎡당 1400만~1500만원대, 대로변 역세권 상업용지는 5000만원대 이상으로 거래되고 있으며 계약금 20%, 중도금 30%, 잔금 50% 조건이다. 문의 1600-2463

※주요 겹호재 현황:오류동 동부제강 부지 대규모 복합개발, 온수산업단지 재생사업

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어=서울시 동작구 노량진동 16-1 외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다. 노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 한 부동산 전문가는 "사업지 인근에는 서울시 역세권 중 아파트 매매·전세, 상가 가격의 최고가를 모두 기록하고 있는 황금라인 9호선 노량진역이 자리했다"며 "노량진역의 일일 유동인구는 1·9호선 라인 출퇴근 직장인 등 25만여명에 달하는 것으로 알려졌다"고 설명했다. 2020년 8월 준공예정이다. 문의 1811-8685

※주요 겹호재 현황:노량진복합리조트 추진, 노량진 뉴타운 개발 등

경동미르웰 양천향교 2차 상가 조감도

●경동미르웰 양천향교 2차 상가=서울시 강서구 등촌동685번지 일대에 경동미르웰 양천향교2차 오피스텔 단지내 상가를 분양중이다. 연면적 22,959.93㎡, 지하 4층~지상 16층 총 282세대 오피스텔 입주민을 고정배후로 한 독점 단지내 상가로 상가투자의 꽃인 1층으로 조성되며 권장업종은 각종 프랜차이즈, 커피전문점, 전문음식점, 베이커리, 세탁소, 미용실, 이동통신전문점, 중개업소 등이다.총 15개 점포로 3.3.㎡당 3,000만원대 초중반으로 공급되며 골드라인 9호선 양천향교역 도보 1분거리 마곡지구 프리미엄을 품은 초역세권 상가다. 서울 마곡지구의 명소인 마곡중앙공원인 서울식물원 보타닉파크 단 5분거리 공세권으로 마곡지구 출퇴근 유동인구를 끌어들여 마곡에 입주한 대기업 배후수요를 모아 탄탄한 수익창출이 기대된다.경동미르웰 양천향교 2차 오피스텔 단지내 상가가 인접해 있는 마곡지구는 서울 안에서 마지막 남은 대규모 개발지구로 5호선 발산역, 9호선 양천향교역, 공항철도 트리플 역세권으로 교통여건이 우수하여 서울 전지역 도심권 여의도 15분 강남 35분 진입이 가능하다. 서울시 주도의 체계적이고 엄격한 기준에 의거 우수 입주기업 단계적 선발로 산업단지가 조성 되며, 마곡을 대표하는 LG사이언스파크가 2014년 8월 착공하여 2017년 1차 입주 2020년 2차 입주로 7만명 수요를 앞두고 있다. 또한 상암 DMC의 3.3배, 판교테크노밸리 1.8배의 규모의 R&D 단지 입주로 고용인구 16.5만명 유동인구 40만명에 달 할 것이라고 한다. 도시 자체 자족 기능을 구축하여 글로벌 대기업, 중소기업 상생투자, 고용유발, 소비활성화 선순환 구조가 예상된다. 그 외 개발호재로 강서 의료관광특구 지정도 있다. 서울 강서미라클메디특구는 지역 특구의 ‘롤 모델’로 평가받는데 내국인을 대상으로 한 대부분의 특구와 달리 외국인 환자를 주 고객층으로 특화해 차별화를 시도하고, 지역 일자리 창출에도 크게 기여해서다. 시행 및 시공을 경동건설산업(주)가 맡았으며 2020년 3월 준공예정이다. 문의 1599-2778

※주요 겹호재 현황:마곡지구 개발, 강서 의료관광특구 지정