상가업종 찰떡궁합, 안정적인 상가투자처로 파생상가 눈길

최근 초강력 아파트 규제와 상가와 더블어 수익형 부동산 시장을 견인했던 오피스텔이 수익률 하락과 공급과잉이라는 이중고에 시달리면서 알짜 상가투자에 관심이 높아지고 있다.

대표적인 상가로 파생상가가 떠오르고 있는데 ‘대박은 몰라도 쪽박은 없다’는 전문 건물 내 상가 이른바 파생점포가 은퇴자들의 안정적 투자처로 주목받고 있다.

위에서 언급한 파생상가란 대형 시설에 딸린 부속 상가를 의미하는데 예를들면 메디컬 빌딩의 약국·죽전문점, 멀티플렉스 영화관 입점 상가의 푸드코트·부대시설, 의류쇼핑몰의 수선점, 학원 전문 빌딩의 커피전문점·패스트푸드점, 법조빌딩의 전문식당 등이 이에 해당된다.

파생상가는 기타 상가와 비교해 안정성을 갖춘 것으로 투자자들 사이에서 인정받고 있는데 투자 대비 임대수익률은 통상적인 상가보다 높고 공실 위험이 적다는 이점이 있다.

또한 파생상가는 경기의 영향을 적게 받는 경우도 적지 않다. 최근 거주지나 업무공간으로 인기가 높아지고 있는 오피스텔이나 지식산업센터 등의 복합건물인 경우 기본적으로 고정배후 수요를 확보할 수 있기 때문이다.

따라서 파생상가는 투자 경험이 없는 초보 투자자나 영업력이 떨어지는 은퇴한 자영업자들을 중심으로 관심이 특히 높다.

그렇다면 파생상가 투자 방법은 어떨까. 먼저 입주하는 건물이 크고 공실률이 적어야 하는데 그렇지 않으면 주변의 유입고객이라도 많은 입지를 선택해야 한다.

지식산업센터 등 오피스 건물이나 법조빌딩의 경우 주말은 거의 매출이 없기 때문에 주변 거주인구가 있는 곳이면 더 좋으며 다른 상가처럼 입지 등에 대한 면밀한 검토가 필요하다.

상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않는 경우 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다.

마지막으로 파생상가는 고정고객 확보가 용이하다는 이점 때문에 높은 임대가를 기대할 수 있지만 분양가 또한 상대적으로 높을 수도 있다는 점은 유의해야 한다.

장경철 부동산일번가 이사는 "최근 파생상가에 관심이 높아지고 있는데 파생상가에 투자할때는투자 수익률을 철저히 계산하고 상층부의 고정수요의 성향이나 취향에 적합한 업종인지, 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다"고 말했다.

서울에 공급중인 주요 파생상가 현황

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자(메디컬 전문상가)=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프트 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 통상적으로 강남과 통하는 교통망이 뚫리고 대규모 업무시설이 조성되면 부동산 투자가치가 상승하는 효과가 있다. 지역 일대 인구유입이 증가하면서 인프라가 확충되고 경제 활성화의 수순을 밟기 때문이다. 이에 최근 오류동 일대 부동산 시장에 대한 관심도 증가 추세다. 현재 추진 중인 GTX D노선(남부 광역급행철도)은 당아래~오류~강남~잠실구간 30.3㎞에 달하는 계획 노선이다. GTX B노선과 연계 시, 송도~잠실 구간의 통행시간이 39분으로 크게 단축될 전망이며 강남권역 까지는 종전 1시간에서 10분대로 접근이 가능해진다. 광역철도의 중심이 될 영동대로 지하공간은 약 1조3천억 규모의 사업이 예상되며 GTX D노선 개발 시 6개 광역노선이 영동대로 지하공간을 관통하게 된다. 오류동역 일대에는 남부 광역급행철도와 함께 2030서울플랜 상위계획에 따라 오류온수지구, 동부제강 부지의 대규모 복합개발, 온수산업단지 재생사업 등이 진행중이다. 오류동역 인근 부동산 업계는 온수산업단지가 도시재생 및 신사업 산업단지로 거듭나 내년에 본격 착공을 앞두고 있고, 지식산업센터 및 업무시설이 들어설 계획이라 온수오류지구 도시재생과 교통망 개발로 천왕, 항동의 인구증가 및 부동산과 주거가치의 상승을 내다봤다. 오류동 스카이라인 형성으로 주거가치 상승도 예상된다. 오류동 행복주택의 경우 프랑스, 일본, 독일 등 선진국처럼 철도부지와 유휴부지를 활용한 복합시설 연계 형태의 역세권 도시계획을 구상중이다. 오류지구는 철도상부 및 유휴 국공유지 등에 적용할 부지로 거듭날 수 있어 영등포 롯데백화점과 신도림 디큐브시티 등 대형 쇼핑타운의 밑그림도 기대되며 남부 광역급행철도와 제2의 G밸리 등이 오류역세권의 부동산을 대폭 향상시킬 전망이다. 현재 오류동의 10년 이상된 아파트는 3.3㎡당 1400만~1500만원대, 대로변 역세권 상업용지는 5000만원대 이상으로 거래되고 있으며 계약금 20%, 중도금 30%, 잔금 50% 조건이다. 문의 1600-2463

노량진 드림스퀘어 상업시설 조감도

●노량진 드림스퀘어(오피스텔 복합상가)=서울시 동작구 노량진동 16-1 외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명을 유입이 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다. 이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1,000만원대(부가세 별도)에서 4,000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약 3,400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다. 차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정이다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높혀줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다. 사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다. 노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형 쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 연의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그 외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굴찍한 대형 호재가 이어지고 있다. 오는 4월 장재터널(서리풀터널)이 개통하게 되면 노량진에서 강남으로 이동시간이 단축되고 2026년 경전철 서부선 개통도 호재 요소다. 2020년 8월 준공예정이다.문의 1688-4537

경동미르웰 양천향교 2차 상가 조감도

●경동미르웰 양천향교 2차 상가(오피스텔 복합상가)=서울시 강서구 등촌동685번지 일대에 경동미르웰 양천향교2차 오피스텔 단지내 상가를 분양중이다. 연면적 22,959.93㎡, 지하 4층~지상 16층 총 282세대 오피스텔 입주민을 고정배후로 한 독점 단지내 상가로 상가투자의 꽃인 1층으로 조성되며 권장업종은 각종 프랜차이즈, 커피전문점, 전문음식점, 베이커리, 세탁소, 미용실, 이동통신전문점, 중개업소 등이다.총 15개 점포로 3.3.㎡당 3,000만원대 초중반으로 공급되며 골드라인 9호선 양천향교역 도보 1분거리 마곡지구 프리미엄을 품은 초역세권 상가다. 서울 마곡지구의 명소인 마곡중앙공원인 서울식물원 보타닉파크 단 5분거리 공세권으로 마곡지구 출퇴근 유동인구를 끌어들여 마곡에 입주한 대기업 배후수요를 모아 탄탄한 수익창출이 기대된다.경동미르웰 양천향교 2차 오피스텔 단지내 상가가 인접해 있는 마곡지구는 서울 안에서 마지막 남은 대규모 개발지구로 5호선 발산역, 9호선 양천향교역, 공항철도 트리플 역세권으로 교통여건이 우수하여 서울 전지역 도심권 여의도 15분 강남 35분 진입이 가능하다. 서울시 주도의 체계적이고 엄격한 기준에 의거 우수 입주기업 단계적 선발로 산업단지가 조성 되며, 마곡을 대표하는 LG사이언스파크가 2014년 8월 착공하여 2017년 1차 입주 2020년 2차 입주로 7만명 수요를 앞두고 있다. 또한 상암 DMC의 3.3배, 판교테크노밸리 1.8배의 규모의 R&D 단지 입주로 고용인구 16.5만명 유동인구 40만명에 달 할 것이라고 한다. 도시 자체 자족 기능을 구축하여 글로벌 대기업, 중소기업 상생투자, 고용유발, 소비활성화 선순환 구조가 예상된다. 그 외 개발호재로 강서 의료관광특구 지정도 있다. 서울 강서미라클메디특구는 지역 특구의 ‘롤 모델’로 평가받는데 내국인을 대상으로 한 대부분의 특구와 달리 외국인 환자를 주 고객층으로 특화해 차별화를 시도하고, 지역 일자리 창출에도 크게 기여해서다. 시행 및 시공을 경동건설산업(주)가 맡았으며 2020년 3월 준공예정이다. 문의 1599-2778