상가투자 영원한 1순위는 왜? 역세권 일까?

고강도 주택규제로 인한 주택시장 침체와 저금리 기조의 지속으로 상가 투자에 관심을 보이는 이들이 급증하고 있다.

이로 인해 상가의 임대료와 가치를 결정 짓는 핵심 요소 중 하나인 ‘입지’의 중요성이 강조되고 있다.

입지조건에 따라 상가의 배후수요가 결정되고 얼마나 안정적인 운영이 가능할 지가 결정되기 때문인데 실제 ‘역세권’ 상가는 영원한 스테디셀러로 묘사된다.

통상적으로 역세권이라고 함은 일반적으로 지하철역이 반경 500m 이내를 말한다. 상가가 역세권에 자리 잡을 경우, 역을 이용하는 수많은 유동인구를 기본 배후수요로 확보할 수 있고 광역수요 확보에도 유리해 안정적인 매출창출이 가능하다는 점에서 수요자들의 선호도가 높기 때문이다.

또한 안정적인 배후수요를 갖춘 경우 상가의 공실 위험도 낮출 수 있고, 높은 임대료 형성에도 유리하며 향후 상권이 활성화될 경우 프리미엄에 따른 자산가치 상승 가능성도 크다.

특히 지하철역이 가까울수록 이 같은 역세권의 가치는 더욱 높아지게 된다. 반경 250m이내, ‘초역세권’일 경우 역세권보다 상권활성화 가능성은 더욱 크기 때문이다.

굳이 더 먼 곳을 찾아가기 보다 가까운 곳을 이용하는 것이 일반적인 셈이다. 게다가 초역세권 상가의 경우 지하철 출입구와 동선이 이어지는 경우도 많아 고객 확보에 유리하다.

또한 수요가 꾸준한 만큼 시장경기의 흐름에 따른 등락 폭도 낮아 투자 안정성도 크다는 평가를 받고 있다.

이에 따라 상가 분양시장에서 역세권 및 초역세권 상가가 높은 관심을 얻고 있다. 지난해 11월, 서울 강동구 고덕지구에서 분양한 ‘고덕역 대명벨리온’ 상업시설은 총 84실 모집에 평균 12.8대 1, 최고 57대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 데 이어, 본 계약 시작 단 하루 만에 전 상가 모두 두 계약이 마감됐다.

이 상가는 지하철 5호선 고덕역 초역세권에 위치한 점이 가장 큰 흥행요소로 꼽혔다. 특히 고덕역은 지하철 9호선 4단계 연장사업 진행으로 향후 더블 역세권으로 거듭날 예정이라 더욱 많은 인기를 끌었다는 평가다.

장경철 부동산일번가 이사는 “같은 역세권에 위치한 상가라도 대로변 코너입지나 여러면이 대로나 이면도로를 접한 개방형 상가, 가시성 및 접근성이 좋은 스트리트형 상가 등이 유리하며 모객효과가 좋은 메디컬 등 전문상가도 눈여겨 볼 만하다”고 말했다.

수도권에 공급중인 주요 역세권 상가 현황

오류동역 메디컬 프라자 조감도

●오류동역 메디컬 프라자(메디컬 전문상가)=서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 3월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1,039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다. 권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 오류동역 최초 루프탑 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루 평균 승하차인원 약 12,000명(출처:2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인는 배후로 거주 인구 약 10,000세대의 중심지라는 평가다. 당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다. 수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 통상적으로 강남과 통하는 교통망이 뚫리고 대규모 업무시설이 조성되면 부동산 투자가치가 상승하는 효과가 있다. 지역 일대 인구유입이 증가하면서 인프라가 확충되고 경제 활성화의 수순을 밟기 때문이다. 이에 최근 오류동 일대 부동산 시장에 대한 관심도 증가 추세다. 현재 오류동의 10년 이상된 아파트는 3.3㎡당 1400만~1500만원대, 대로변 역세권 상업용지는 5000만원대 이상으로 거래되고 있으며 계약금 20%, 중도금 30%, 잔금 50% 조건이다. 문의 1600-2463

경동미르웰 양천향교 2차 상가 조감도

●경동미르웰 양천향교(오피스텔 단지내 1층만 공급상가)=서울시 강서구 등촌동685번지 일대에 경동미르웰 양천향교2차 오피스텔 단지내 상가를 분양중이다. 연면적 22,959.93㎡, 지하 4층~지상 16층 총 282세대 오피스텔 입주민을 고정배후로 한 독점 단지내 상가로 상가투자의 꽃인 1층으로 조성되며 권장업종은 각종 프랜차이즈, 커피전문점, 전문음식점, 베이커리, 세탁소, 미용실, 이동통신전문점, 중개업소 등이다.총 15개 점포로 3.3.㎡당 3,000만원대 초중반으로 공급되며 골드라인 9호선 양천향교역 도보 1분거리 마곡지구 프리미엄을 품은 초역세권 상가다. 서울 마곡지구의 명소인 마곡중앙공원인 서울식물원 보타닉파크 단 5분거리 공세권으로 마곡지구 출퇴근 유동인구를 끌어들여 마곡에 입주한 대기업 배후수요를 모아 탄탄한 수익창출이 기대된다.경동미르웰 양천향교 2차 오피스텔 단지내 상가가 인접해 있는 마곡지구는 서울 안에서 마지막 남은 대규모 개발지구로 5호선 발산역, 9호선 양천향교역, 공항철도 트리플 역세권으로 교통여건이 우수하여 서울 전지역 도심권 여의도 15분 강남 35분 진입이 가능하다. 서울시 주도의 체계적이고 엄격한 기준에 의거 우수 입주기업 단계적 선발로 산업단지가 조성 되며, 마곡을 대표하는 LG사이언스파크가 2014년 8월 착공하여 2017년 1차 입주 2020년 2차 입주로 7만명 수요를 앞두고 있다. 또한 상암 DMC의 3.3배, 판교테크노밸리 1.8배의 규모의 R&D 단지 입주로 고용인구 16.5만명 유동인구 40만명에 달 할 것이라고 한다. 도시 자체 자족 기능을 구축하여 글로벌 대기업, 중소기업 상생투자, 고용유발, 소비활성화 선순환 구조가 예상된다. 시행 및 시공을 경동건설산업(주)가 맡았으며 2020년 3월 준공예정이다. 문의 1599-2778

한라 웨스턴파크 송도 상가 조감도

●송도 한라 웨스턴파크(오피스텔 단지내 스트리트형 상가)=인천광역시 연수구 송도동 29-1번지(송도국제도시 국제업무단지 C2BL)에 들어서는 송도 한라 웨스턴파크 상업시설이 분양중이다. 송도 한라 웨스턴파크 상업시설은 지하 3층, 지상 37층, 전용면적 21~54 타입의 1456실 대단지 약 160m의 스트리트형으로 지하 1층~지상 3층까지 다양한 업종의 상가를 이용할 수 있다. 랜드마크시티역(예정) 도보 5분 거리에 위치한 송도 한라 웨스턴파크는 국제업무지구역과 인접한 더블 역세권의 교통환경을 지녔다. KTX송도역(예정)을 중심으로 트리플 역세권으로 완성될 송도역 복합환승센터가 예정돼 있으며 커넬위크, 현대아울렛 등 복합쇼핑몰 및 공원, 호수 등과 인접, 편리하고 쾌적한 정주 여건이 마련됐다. 포스코건설, 코오롱글로벌, 삼성바이오로직스, 엠코테크놀로지코리아, 포스코대우, 셀트리온 등 대기업과 유엔 산하 녹색기후기금(GCF), 유엔거버넌스센터(UNPOG), 세계은행 한국사무소 등 주요 국제기구 사무소가 입주해 있어 임차수요 확보 역시 용이할 전망이다. 송도 한라 웨스턴파크는 주변에 다양한 개발 호재도 미래가치로 평가 받고 있다. 송도국제도시에 남은 마지막 개발부지인 랜드마크 시티는 블루코어 시티 개발계획을 시작으로 2019년 개발이 완료될 아암물류단지와 2019년 6월 개장 예정인 국제여객터미널과 크루즈터미널(계획) 등 쇼핑, 레저, 휴양을 누리는 복합센터가 조성될 예정이다. 또한 6, 8 공구 수변을 따라 리조트, 공원 등의 관광시설을 설계, 색다른 테마와 조경을 갖춘 대표 관광도시로 자리매김할 것으로 보인다. 문의 032-837-9333