투자 냉각기, 탄탄한 배후세대로 주목받는 수익형 주택은

최근 투자심리의 위축으로 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산 투자도 냉각기로에 있지만 탄탄한 배후수요를 확보한 산업단지와 대학가 인근에 위치한 수익형 주택은 여전히 주목을 끌고 있다.

일반적으로 산업단지와 대학가에 자리한 오피스텔은 직장인 및 대학생을 비롯해 수많은 유동인구가 있어 고정 수요가 풍부하다.

이 때문에 산업단지, 대학가 인근 오피스텔은 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수요를 누릴 수 있어 투자자의 관심이 높다.

배후수요는 오피스텔이나 도시형 생활주택 투자에서 가장 중요한 포인트로 꼽힌다. 만약 배후수요가 부족한 지역일 경우 공실률이 높고 안정적인 투자 수익도 방해하게 만든다는 것이 업계의 공통된 의견이다.

먼저 산업단지 인근에 위치한 오피스텔이 주목 받고 있다. 일반적으로 산업단지엔 수많은 유동인구와 다수의 업무종사자가 있어, 타 지역보다 고정 수요가 풍부하다. 이에 따라, 안정적인 수익을 노리는 투자자들에게 높은 관심을 받는 것으로 풀이된다.

실제 지난해 10월 경기도 수원에서 분양한 ‘화서역 파크 푸르지오’ 오피스텔은 평균 64.82대 1의 높은 청약경쟁률로 전 타입 마감됐는데 이 오피스텔은 수원 제3산업단지, 삼성전자 수원디지털시티 등이 인접해 배후수요가 풍부한 게 인기 요인으로 분석된다.

다음으로 대학가 오피스텔이 풍부한 임대수요를 확보해 인기다. 공급과잉과 입주세대의 증가로 오피스텔 수익률이 나날이 하락세를 타는 가운데 대학 주변 소형 주거용 오피스텔이 5∼6%대의 임대수익률을 기록하며 수익형 주택시장에서 주목받고 있다.

관련 업계에 따르면 2018년 5월기준으로 서울 대학가를 대표하는 신촌·홍대권(이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등)과 동작·관악권(서울대, 중앙대, 숭실대 등) 일대 오피스텔 임대수익률은 5~6%를 기록하며 서울 전체 평균(4.75%)을 웃도는 것으로 나타났는데 이처럼 대학가 오피스텔의 수익률이 높은 이유는 학생수 대비 수용가능한 기숙사가 부족해서다.

교육부 자료에 따르면 2018년 기준으로 전국 422개 대학교 기숙사가 학생을 수용할 수 있는 비율은 21% 정도로, 2015년(17.54%)에 비해 상승한 수치지만 아직도 학생 수용률이 턱없이 낮은 편이다.

정부가 대학생 주거비 부담을 낮추고자 2022년까지 대학생 5만명 수용을 목표로 다양한 형태의 기숙사 건립을 추진하고 있지만, 여전히 공급 부족 상황이 이어지고 있다.

서울 등 수도권 대학가 주변은 대부분 지하철 이용이 편리한 데다 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고 사생활도 보장돼 사회 초년생들도 수용할 수 있어 투자면에서 안정적이다.

실제로 GS건설이 2012년 인기리에 분양해 2014년 입주한 서울 서대문구 대현동‘신촌 자이엘라’ 전용면적 29㎡는 주변 연세대, 이화여대 등과 인접해 있어서 보증금 1000만원 월세 92만 원에 거래되고 있는 반면 대학가가 아닌 마포구 상암동 ‘상암 오벨리스크2차(2014년 입주)’ 전용면적 26㎡의 경우 보증금은 같지만 월세는 17만 원 안팎이다.

연세대학교 국제캠퍼스가 위치한 인천시 연수구 송도동에서도 캠퍼스와 가까운‘롯데캐슬 캠퍼스타운(2016년 3월 입주)’전용면적 26㎡ 은 지난 1년간 매매 시세가 10.88% 올랐지만, 캠퍼스와 거리가 먼‘송도 센트럴파크 푸르지오 시티(2015년 6월 입주)’ 전용 25㎡는 같은 기간 3.84% 상승에 그쳤다.

대학가에 수익형 주택 투자시 주의점도 있다. 대학가 인근 오피스텔에 투자할 때는 대학생 배후 수요만 기대하면 위험하고 해당 학교의 기숙사 건립 계획 등도 파악하는 게 안전하다.

장경철 부동산일번가 이사는 “산업단지와 대학가는 풍부한 임대수요로 오피스텔이나 도시형 생활주택 투자 선호도가 높은 지역으로 꼽힌다”며 “산업단지는 직주근접형이 대학가는 학주근접형이 투자의 포인트이기 때문에 역세권 등 교통여건과 원스톱 생활이 가능한 인프라가 구축되어 있는지도 두루 살펴봐야 한다”고 말했다.

탄탄한 배후세대 분양중인 수익형 주택 현황

-직주근접형 수익형 주택-

오류동역 아델리아 오피스텔 조감도

●오류동 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

초당역 블레싱타운 조감도

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정이 되었다. 인근에 한길찬공원이 근접해 있으며 석성산 조망권도 가능하다. 최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 한편 sk하이닉스는 경기도 용인시에 클러스터 4개 반도체 제조공장(FAB)을 건설한다. 이에 따라 sK하이닉스는 용인시 처인구 원삼면 일대 약 448만㎡ 부지에 향후 10년간 120조원을 투입해 제조공장을 설립하고 월 80만장의 반도체를 생산할 예정이다. 이곳에는 자재와 장비 분야의 국내외 협력업체 50여개도 입주할 예정으로 약 1만7000여명의 고용효과도 창출될 것으로 보인다. 또 ‘용인플랫폼시티(용인경제신도시)’가 오는 2021년 구성역(GTX 용인역) 일대에 착공 예정이다. 용인시 보정·마북·신갈동 일대에 들어서는 용인플랫폼시티는 390만㎡ 규모로 판교테크노밸리의 5배에 달한다. 분당선 구성역과 GTX 용인역 역사를 통합하는 복합환승센터를 건설하고 주변의 남은 부지에는 정보기술(IT)과 생명공학기술(BT) 등 첨단 산업단지가 들어설 예정이다. 문의 1600-2463

-학주근접형 수익형 주택-

건대 동원데자뷰 조감도

●건대 동원데자뷰(오피스텔)=서울 광진구 군자동에 위치한 역세권 복층 오피스텔인 건대 동원데자뷰가 분양중이다. 건대 동원데자뷰는 학생들의 임대수요뿐만 아니라 바로 앞 영동대교를 이용한 강남권 출퇴근자와 성수IT밸리 종사자들이 합쳐져 임대수요가 끊이지 않는 지역이기도 하다. 비즈포레, AK밸리, 아이티시티, 세종타워, 테라스타워, SK V1 타워 등의 성수IT밸리 지식산업센터가 인근에 위치해 풍부한 비지니스 수요까지 갖췄다. 건대 동원데자뷰는 이외에도 생활에 필요한 모든 인프라를 갖춘 곳으로 눈여겨볼만하다. 인근에 이마트, 건대병원, CGV, 롯데백화점, 어린이대공원, 스타시티몰, 건대 로데오거리, 화양동 먹자골목 등이 있는 것. 교통여건도 완벽하다. 지하철 7호선 어린이대공원역이 도보 거리로 가깝고, 서울 중심가 이동도 편리하다. 건대 동원데자뷰는 지하 1층~지상 10층 규모로, 지하 1층에서 지상 2층 일부까지는 근린생활시설이다. 지상 2층부터 10층은 오피스텔 87세대로 구성된다. 또 풀퍼니시드시스템을 적용해 현관 전자도어락, 중문 시공, 냉장고, 드럼세탁기, 드럼의류건조기, 쿡탑(2구), 천정형 냉난방시스템에어컨, 옷장 등이 무료로 제공된다. 태양광 발전시스템이 시공되어 이를 통해 관리비 절감 효과도 있다. 문의 1800-9178

이문휘경 지웰 에스테이트 조감도

●이문휘경 지웰 에스테이트(오피스텔·도시형 생활주택)=신영건설은 수도권 전철 1호선 외대앞역 초역세권 입지에서 '이문휘경 지웰 에스테이트'를 분양한다. 단지는 소형 아파트와 원룸형 주택, 오피스텔로 구성된다. 단지가 1인가구를 중심으로 한 소형 평면의 주택을 선보이는 이유는 인근의 수요와 관련이 높다. 단지 주변으로 5개 대학 6만여명의 학생이 재학하고 있기 때문이다. 한국외국어대학교를 비롯해 경희대학교, 서울시립대학교가 위치했다. 좀더 범위를 넓혀보면, 카이스트 서울캠퍼스와 삼육보건대도 위치했다. 학교마다 기숙사 시설을 보유하고 있기는 하지만,현실적으로 100% 수용이 불가능하기 때문에 학교 인근지역의 임대수요는 꾸준하고 풍부하다. 이문휘경 지웰 에스테이트 아파트의 경우 35세대 모두 전용면적 기준으로 59㎡로 소형 평형이고, 원룸형 주택(280세대 공급)은 전용 14㎡이며, 오피스텔(140실)은 전용으로 17.45㎡다. 지역 수요에 맞춘 공급에 나서는 것이다. 단지는 1호선 외대앞역을 초역세권으로 누릴 수 있다.실제로 외대앞역 4번출구로 나오면 바로 사업지가 위치해 있다. 이문휘경 지웰 에스테이트는 뛰어난 배후수요와 역세권 입지를 동시에 누릴 수 있어 실 수요자를 비롯한 투자수요까지 관심을 보이고 있다. 특히, 작은 평면으로 분양에 나섬에도뛰어난 상품으로 주목받고 있다. 오피스텔과 원룸형 주택의 경우는 공간 활용을 극대화하기 위해 전자레인지설치가 가능한 책상 겸 식탁과 자투리공간을 활용한 수납 선반을 설치할 계획이다. 또한 공간 효율성 극대화를 위해 세면대를 일체형으로 설계했으며 신발장상부에는 수납공간을 만들 예정이다.보안과 안전에도 신경 썼다. 현재 계획하고 있는 시스템은 무인경비와 출입통제 여기에 CCTV설치다. 또한 생활편의를 위해 유무선 인터넷은 물론 원격검침 시스템과 무인택배 시스템을 도입할 예정이다. 문의 1800-1660