공실 리스크 커진 오피스텔…어디를 주목해야 할까

최근 몇 년간 임대형 부동산 시장을 견인했던 오피스텔 시장에 공급과잉에 금리인상 등으로 수익률이 떨어지면서 고전을 면치 못하고 있다.

올해 오피스텔 입주물량은 15년 만에 최대를 기록할 전망이다. 지난해 11월 기준으로 부동산114가 집계한 올해 입주예정 물량은 총 8만2805실이다. 2004년 9만286실 이후 역대 최고 수준이며 입주물량의 48%가 경기도에 집중됐다. 하남시(7337실) 고양시(7186실) 시흥시(4039실) 순으로 많다.

미국 금리인상 기조에 따라 국내 금리도 추가 인상 가능성이 높아 임대수익률 전망에도 빨간불이 켜졌다. 기준금리가 오르면 오피스텔 수익률은 하락하는 경향이 있다.

지난해 11월 기준 기준금리가 1.75%일 때 전국 평균 오피스텔 임대수익률은 5.08%였다. 1년 전인 2017년 11월에는 기준금리가 1.5%였고 임대수익률은 5.24%였다. 2년 전인 2016년 11월에는 기준금리 1.25%, 임대수익률 5.47%를 기록했다.

반면 업무지구 인근에 위치한 오피스텔이 투자자로부터 확고한 인기를 얻고 있다. 기업체 종사자 등 탄탄한 배후수요 확보로 공실 걱정이 없고 이는 높은 수익률로 직결되기 때문이다.

수익형 부동산 업계에 따르면 풍부한 생활기반시설과 뛰어난 교통망을 갖춘 종로, 광화문, 강남, 여의도, 서울디지털산업단지, 마곡지구, 상암DMC 등 업무지구가 인접한 지역의 오피스텔 등은 임대형 부동산 투자의 1순위 지역으로 손꼽힌다.

특히 업무단지와 인접한 오피스텔의 가격 상승률이 뚜렷하다. 마곡산업단지와 인접한 ‘마곡나루역보타닉푸르지오시티(2017년 2월 입주)’의 전용면적 38.33㎡은 지난해 12월 3억3500만원에 거래됐다. 이는 분양가(2억4437만원) 대비 9063만원 상승한 가격이다.

같은 달 주요 업무지구로 꼽히는 영등포구에 있는 ‘당산역 효성 해링턴타워(2015년 11월 입주)’도 전용면적 28.74㎡가 분양가(1억1487만원) 보다9013만원 프리미엄(웃돈)이 붙은 2억500만원에 거래됐다.

업계에서는 직장인, 대학생 등 1인 가구의 수요가 높아 공실 위험도가 적으며 많은 상주·유동인구에 따라 교통, 문화, 쇼핑 등 주거 환경이 뛰어나 생활 만족도가 높은 점이 매매가 상승에 큰 역할을 했다는 평가다.

오피스텔 분양시장을 살펴보면 업무지구 인근 지역의 분양성적이 두드러지게 나타났다.

지난해 10월 수원 제3산업단지, 삼성전자 수원디지털시티로 이동이 수월한 '화서역 파크 푸르지오' 오피스텔은 평균 64.82대 1 청약경쟁률로 전 타입 마감에 성공했다. 지난해 4월 안양 벤처밸리, 안양IT단지 등이 가까운 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’ 오피스텔 청약 결과, 평균 105.3대 1의 우수한 청약경쟁률을 기록했다.

실제 오피스텔 실거래도 업무단지를 중심으로 이뤄지고 있다. 국토부 자료에 따르면 지난해 4분기(10월~12월) 서울에서 거래된 오피스텔은 1940건이다. 이중 서울 3대 업무지구 CBD(중구, 종로구 일원), YBD(영등포구 일원), GBD(강남구, 서초구 일원)에서 거래된 오피스텔 물량이 660건으로 전체 34% 이상을 차지한다.

장경철 부동산일번가 이사는 “수도권 주요 업무지구 인근 오피스텔은 직장인 수요가 꾸준해 공실률이 낮은 편이어서 안정적인 수익을 기대할 수 있다”며 “업무지구는 지하철역과 인접해 역 주위로 조성되는 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있어 주거 환경도 우수한 편이다”라고 말했다.

공실 제로지역 업무지구 인접 오피스텔 현황

오류동역 아델리아 오피스텔 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

신사역 멀버리힐스 조감도

●신사역 멀버리힐스=하나자산신탁이 시행하고 롯데건설이 시공하는 오피스텔․상가 ‘신사역 멀버리힐스’가 분양중이다. 서울 강남 신사역 일대에 조성되는 ‘신사역 멀버리힐스’는 서울 서초구 잠원동 27-2․4․6번지 일원에 위치하며, 지하 8층~지상 13층 주거동과 지하 8층~지상 14층 근린생활시설동 등 총 2개동으로 구성된다. ‘신사역 멀버리 힐스’는 오피스텔 전용 20~33㎡ 총 83실(예정)과 도시형생활주택 전용 30~37㎡ 총 12세대(예정), 상업시설 136호(예정), 메디컬타워로 구성된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하 8층, 지상 13층 주거동과 지하 8층, 지상 14층 근린생활시설 등 2개 동으로 구성되었으며, 전용면적 20∼33㎡ 오피스텔 83실과 전용 30∼37㎡ 도시형생활주택 12가구, 상업시설 136호, 메디컬타워가 들어선다. 주변 강남․서초구 내 다양한 기업들과 인근 가로수길, 논현동 먹자골목을 중심으로 한 풍부한 배후수요도 돋보인다. ‘주변에는 국민연금공단 서울남부본부 등 공공기관을 비롯해 현대제철, 더리버사이드호텔, 한국야구르트, 셀트리온, KCC건설 등 다양한 기업들이 자리해 고정수요 확보에 유리하다는 평가다. 서울 강남을 대표하는 중심 상권 신사역의 수혜를 품은 곳으로 강남의 새로운 성장 동력이 될 것으로 기대된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하철 3호선 신사역이 바로 앞에 위치한 초역세권 입지를 확보한 것은 물론 현재 추진 중인 신분당선 연장, 위례신사선 등의 교통개발호재까지 완료되면 향후 가치는 더욱 커질 전망이다. 이밖에 강남 신사역 일대에 10년 만에 공급되는 오피스텔과 분양형 상가라는 점에서 높은 희소가치까지 평가받고 있다. 신분당선 서울구간 연장 1단계 사업인 신사∼강남 구간이 현재 공사 중이고, 2022년 개통 예정이다. 오는 2024년 완공 예정인 위례신사선도 이용이 가능하다. 문의 1600-3216

동대문 오팰리오 조감도

●동대문 오팰리오=서울 3대 업무지구 중 하나인 CBD(중구, 종로구 일원)에 들어서는 ‘동대문 오팰리오’가 분양중이다. ‘동대문 오팰리오’는 서울 중구 오장동 139-7번지에 지하 3층~지상 13층, 총 75실로 조성된다. 도시형 생활주택은 전용 19.04㎡형 3실, 22.31㎡형 6실, 29.48㎡형 12실, 39.69㎡형 6실 등 27실이 공급되고, 오피스텔은 전용 18.12㎡형 36실, 22.63㎡형 6실, 29.95㎡형 6실 등 모두 48실이 공급된다. 도시형 생활주택과 오피스텔 모두 40㎡ 이하 소형면적으로 구성돼 1~2인 가구의 임차수요를 흡수할 것으로 전망된다. 서울 4대문 안 중심업무지구에 들어서는 만큼 풍부한 배후임대수요가 기대된다. ‘동대문 오팰리오’가 들어서는 동대문 일대는 약 75만명에 이를 것으로 추정되는 중심업무지구(CBD) 직장인과 동대문 패션산업 종사자를 배후임대수요로 품고 있기 때문이다. 풍부한 생활 인프라도 단지 가까이서 누릴 수 있다. 동대문 패션타운 관광특구와 인접해 풍요로운 쇼핑생활을 누릴 수 있고 중부시장, 방산종합시장, 동대문종합시장 등 재래시장도 손쉽게 이용할 수 있다. 또한 세운 재정비촉진지구 정비사업으로 향후 더욱 쾌적한 생활환경이 구축될 것으로 보인다. 서울 도심권에 위치한 만큼 우수한 교통망을 자랑한다. 도보 3분 거리에 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역이 있고 2·5호선 을지로4가역, 1호선 종로5가역도 가까워 걸어서 지하철역을 이용할 수 있는 트리플 역세권이다. ‘동대문 오팰리오’는 소형주거상품이지만 1~2인 가구를 겨냥한 특화설계가 눈에 띤다. 타입별로 1룸, 1.5룸, 2룸 등 맞춤설계를 적용했고 게다가 오피스텔 일부세대에는 다락층을 조성해 공간 활용도를 높였다. 여기에 스타일러(일부세대)까지 갖춘 풀 퍼니시드 시스템을 적용, 입주민의 주거편의를 도모하고 있다. 문의 010-4114-8090

여의도 리슈빌DS 조감도

●여의도 리슈빌DS='여의도 리슈빌DS'이 분양중이다.이 분양중이다. KB부동산신탁이 시행사 겸 수탁사로 참여하고, 계룡그룹의 자매회사인 동성건설이 시공을 맡아 신뢰와 기대를 더한다. 지하 5층~지상 12층 1개 동, 전용면적 21㎡ 300실, 27㎡ 10실 총 310실 규모의 오피스텔이다. '여의도 리슈빌DS'는 지하철 1·5호선 신길역과 1호선 영등포역을 동시에 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치해 서울 곳곳으로의 이동이 수월하다. 신길역의 경우, 단지에서 도보 3분이면 도달할 수 있고, 영등포역도 도보 5분이면 도달 가능하다. 신길역을 기준으로 여의도는 2분, 마포는 6분, 종로는 20분대에 도달할 수 있고, 영등포역에서는 구로를 5분, 강남을 40분대에 오갈 수 있다. 서울, 경기, 인천 등 수도권 일대와 직통으로 연결되는 여의도환승센터가 버스로 2정거장 거리에 위치해 다양한 버스 노선도 손쉽게 이용할 수 있다. 영등포역의 경우 지하철은 물론 경부, 호남, 전라 등지로 향하는 KTX, ITX, 새마을·무궁화호가 정차하는 기차역이라 지방 출장 및 나들이도 용이하다. 차량 이용 시에는 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인로, 노들길 등을 통해 도심 및 외곽 지역으로 빠르게 움직일 수 있다. 생활 인프라도 탁월하다. 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점, 이마트, 홈플러스, 영등포시장, CGV, 롯데시네마, 영등포문화예술회관 등 여의도와 영등포 일대의 풍부한 쇼핑·문화시설들을 도보 거리로 편리하게 이용할 수 있다. 또 백화점 문화센터와 어학원 등 교양교육시설들이 풍부해 '워라밸'을 중시하는 직장인들에게도 최적이다. 영등포구청과 영등포동 주민센터, 영등포경찰서, 국회도서관, 한림대학교 한강성심병원, 여의도성모병원, 힘찬병원 등 각종 편의시설들도 가깝다. 도심 속 '에코 라이프'를 구현한 점도 눈여겨볼 대목이다. '여의도 리슈빌DS'는 무려 6만1544㎡ 규모의 영등포공원을 마주하고 있어 탁월한 조망과 쾌적한 주거환경, 건강한 여가생활을 만끽할 수 있다. 여의도공원과 샛강생태공원도 도보 약 10분 거리에 불과하다. '여의도 리슈빌DS'는 대기전력 자동차단 콘센트, 온도조절 시스템, 태양광 발전설비, 빗물 재활용 시스템을 완비하고 지하주차장에 LED조명기구를 설치하는 등 '에너지 세이빙 시스템'을 적용해 관리비 부담을 낮출 예정이다. 출입구 주차통제 시스템과 고화질 CCTV로 입주민의 안전을 책임지는 한편, 100% 자주식 주차시스템과 넓은 주차공간을 마련해 주차 및 출차의 편의를 돕는다. 단지내에 그린 프리미엄이 조성되는데 옥상정원과 1층에 쌈지형 공지가 제공된다. 문의 1522-6002