수익형도 냉각 속 조망권 확보 상가, 오피스텔은 온기

연이은 각종 규제로 투자 메리트를 잃은 아파트 시장을 대신해 분양시장을 견인했던 수익형 부동산 시장도 투자심리가 냉각되고 있다.

거래가 실종돼 ‘집맥경화’에 빠진 주택시장에 이어 상가, 오피스텔, 오피스 등 상업용과 업무용 부동산 거래도 줄어들고 있는데 올 2월 상업·업무용 부동산 거래 건수는 2년 9개월 만에 가장 적었다.

국토교통부의 거래 통계를 분석한 결과 지난 2월 전국의 상업·업무용 부동산 거래 건수가 2만1079건으로 지난해 같은 달(3만1566건)보다 33.2% 감소했다고 밝혔다. 월간 기준으로 2016년 5월(2만984건) 이후 가장 적었는데 상업·업무용 부동산에는 오피스텔, 상가, 오피스 등이 포함되며 전체 거래 건수의 절반가량은 오피스텔이 차지한다.

상업·업무용 부동산 거래 건수는 지난해 10월 3만2567건 이후 넉 달째 하락하고 있다. 주택시장이 지난해 9·13부동산대책 발표 이후 침체기에 들어간 것과 비슷한 흐름인데 이러한 주요 원인으로 경기 침체와 공급 과잉에 있다는게 업계의 분석이다.

그럼에도 조망권 갖춘 상가와 오피스텔은 여전히 투자자의 관심을 받으며 흥행몰이를 하고 있는 것으로 나타났다.

먼저 상가시장도 조망권이 중시되고 있다. 대표적인 상가가 ‘루프탑(Rooftop·옥상)’이다.

테라스 효과로 상가 1층의 선호도가 높았다면 1층에 비해 선호도가 떨어지는 상가 상층부의 인기를 견인하는 요소는 당연 루프탑이다.

이러한 상가 트렌드는 단순한 도시생활에 그치지 않고 휴식과 낭만을 즐기려는 소비자들이 늘어나면서 건물의 최상부 공간에 대한 사람들의 인식이 달라지고 있어서다.

또한 기존의 주된 야외공간이었던 1층 테라스 등이 소음과 행인, 주변환경에 따른 시야가 제한되는 막힌 공간이었다면 루프탑은 시원하게 열린 공간에서 전경은 물론 자연적인 햇빛과 바람을 느끼며 도시 속에서도 해방감과 개방감, 독립성까지 갖춘 공간이기 때문이다.

하지만 일반인들에게 흔히 알려진 상권 핫플레이스 지역 옥상 옥외공간 등에서 영업을 하는 루프탑 등이 대부분이 불법시설물이라는 사실을 아는 사람들은 그리 많치 않을 것이다.

불법이지만 영업에 도움이 많이 되기 때문에 루프탑에서 영업을 하는 점포를 곳곳에서 흔치않게 찾아볼 수 있다.

임차인들은 벌금을 감수하면서 영업을 하기도 한다. 지역 구청에서 단속을 나올때 옥외 시설물을 잠시 거둬들여 단속을 피하고 여러차례 단속에서 걸리더라도 300만원 이하 벌금을 내는 게 더 큰 수익을 창출할 수 있기 때문이다.

하지만 이젠 루프탑 등을 상가시장에서 하나의 문화가 되다보니 합법화를 요구하는 목소리도 높아짐에 따라 전국의 기초자치단체들도 점차 합법·완화 조례를 만드는 추세다.

업계에서는 테라스나 루프탑이 활성화되면 상가 임대료를 비롯해 임차인이 가져가는 권리금 상승효과도 클 것이라고 전망하고 있다.

한 상가전문업체에 따르면 서울 영등포 문래동 소재 4층 루프탑 카페는 보증금 2500만원, 월세 250만원, 권리금 1억원에 매물로 나왔는데 지난 2018년 서울 소재 숙박·음식점업 평균 권리금인 6693만원에 비해 49.4% 높은 금액이다.

또 인천 부평구에 위치한 3층 루프탑 카페는 보증금 2000만원, 월세 120만원, 권리금 5500만원에 매물로 등록됐는데 지난 2018년 인천 지역 숙박·음식점업 평균 권리금인 4389만원 대비 25.31% 높은 금액으로 나온 것이다.

이런 추세를 반영해 업계에서는 루프탑 물량을 꾸준히 공급할 것으로 전망하고 있다.

다음으로 조망권을 갖춘 오피스텔은 여전히 높은 인기를 보이고 있다.

오피스텔 시장의 경쟁이 심화되고 있고, 실거주를 목적으로 오피스텔에 관심을 두는 수요자들이 크게 증가하면서 주거 환경이 쾌적한 조망권 오피스텔들이 인기몰이 중인 것으로 업계는 분석하고 있다.

특급 조망이 확보된 오피스텔은 공급량이 상대적으로 적지만, 원하는 수요자들이 많아 조망권이 확보되지 않은 타 오피스텔 대비 공실 발생 가능성이 작다.

조망권을 확보한 오피스텔들은 시세와 월 임대료도 높은 경우가 많은 것으로 조사됐다.

실제 2019년 3월 기준 KB국민은행 부동산시세 발표에 의하면, 여의도 한강 조망을 품은 오피스텔 ‘여의도 금호리첸시아’ 전용면적 51m²는 지난 2년여 동안(2017.7~2019.3) 매매가격이 2억 9천만원에서 3억 3천만원으로 4천만원가량 올랐다.

반면, 동기간 여의도동 ‘LG 여의도 에클라트’ 전용면적 51m²는 1억 9천만원에서 1억 9천 250만원으로 250만원 오르는데 그쳤다. 이 오피스텔은 지하철 9호선 국회의사당역 역세권 입지를 확보했지만 한강 조망권을 확보하지 못했다. 두 오피스텔의 프리미엄 차이는 무려 16배에 달한다.

월 임대료 역시 조망권에 따른 차이를 나타낸다. 일산호수공원 조망이 가능한 ‘중앙하이츠빌(2004년 11월 입주)’ 전용면적 35m²의 경우, 현재 보증금 500만원에 월 임대료 70만원 선에 거래되고 있다. 하지만 ‘우림로데오스위트(2004년 12월 입주)’의 전용면적 34m²는 보증금 500만원에 월 임대료 50만원 선에 거래 중이다. 이 오피스텔은 3호선 정발산역이 가깝지만, 일산호수공원은 조망이 어려운 입지에 들어서 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “상가와 오피스텔에서도 조망권 프리미엄이 형성되면서 외면 받는 상가 최상층과 영구 조망권을 확보한 오피스텔은 안정적인 임대수익과 프리미엄이라는 두 마리 토끼잡이가 가능하다”며 “상가는 입지 못지 않게 조망권이 중시되고 있으며 오피스텔은 역세권 입지에 조망권까지 갖췄다면 희소성은 물론 환금성도 기대된다”고 말했다.

조망권 갖춘 신축 상가와 오피스텔 현황

-상가-

동부산 오시리아 스타테라스 상가 조감도

●동부산 오시리아 스타테라스=오시리아 관광단지 P7 블록에 조성하는 ‘동부산 오시리아 스타테라스’ 는 오는 5월 중 분양될 예정이다. ‘동부산 오시리아 스타테라스’는 연면적 5만156㎡, 지하 1층 ~ 지상 11층의 관광단지 내 가장 높은 상업시설로 계획돼 있으며, 총 173개의 호실로 구성되어 높은 퀄리티의 다양한 식음 및 판매시설이 입점 될 전망이다. ‘동부산 오시리아 스타테라스’ 는 관광수요가 풍부한 입지 조건이 강점이다. 사계절 관광객들로 붐비는 ‘명품 복합해양레저도시’ 오시리아 관광단지 내 핵심입지에 들어서기 때문이다. 상업시설 전면부에는 롯데 매직 포레스트가, 뒤쪽으로는 아쿠아월드가 들어설 예정으로 방문객 유입이 잦을 것으로 보인다. ‘동부산 오시리아 스타테라스’ 분양홍보관은 부산 기장군 기장읍 시랑리 717번지에 마련될 계획이며, 입주는 2021년 하반기 예정이다. 문의 1833-7880

동탄 루나 갤러리 조감도

●동탄 호수공원 루나 갤러리=동탄신도시워터프론트콤플렉스 복합문화(MC1) 11에 들어서는 '루나 갤러리'도 동탄 호수공원과 인접해 투자자들의 주목을 받고 있다. 상업시설 규모는 지하 5층~지상 3층 규모로 문화복합상업시설로 조성될 예정이다. 인근 호수공원을 활용하는 설계가 강점이다. 상업시설 내부에는 호수공원의 전망을 직접 조망할 수 있는 중앙 테라스형 광장과 루프탑 가든 등 특화 설계가 적용된다. 뿐만 아니라 동탄 호수공원에 조성된 산책로와 이어져 호수공원 방문객들을 유입하기에 최적의 입지를 가지고 있다. 이용객들의 편의를 높이는 설계도 눈에 띈다. 전 층을 수직동선으로 이동할 수 있는 에스컬레이터가 설치될 예정이며 법정기준 대비 160%이상의 주차장도 조성될 예정이다. 외부수요 흡수에 유리한 교통망도 갖췄다. 상업시설 인근에 경부고속도로, 서울용인고속도로, 제2외곽순환고속도로(예정)이 있고, SRT 이용도 편리하다. 여기에 동탄2신도시 내부를 순환하는 트램 1·2호선(예정)이 도보거리에 위치해있다. 상업시설 투자시에 반드시 고려해야 될 배후수요도 풍부하다. '루나 갤러리'는 상업시설로부터 반경 1km이내(도보 10분거리)에 있는 단지 세대수만 약 2만 6천여 세대에 달한다. 한 세대 당 가구를 3인으로 가정했을 때 8만명에 달하는 배후수요를 품는 셈이다. 더 나아가 반경 5km 내에는 37만여 세대가 거주하고, 10km로 넓히면 70만세대가 유효수효로 꼽힌다. 문의 1599-9220

-오피스텔-

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

금촌역 천년가 골든뷰 조감도

●금촌역 천년가 골든뷰=새천년종합건설은 파주 금촌역 인근에 오피스텔과 도시형 생활주택 결합 상품인 금촌역 천년가 골든뷰를 분양중이다. 이 단지는 지하 2층~지상 26층, 오피스텔 252실, 도시형생활주택 210세대로 총 462세대 규모다. 금촌역에서 도보로 약 3분 거리에 위치하고 주변 도보 약 5분 거리 안에 우체국, 스타벅스, 메가박스 등 다양한 문화, 생활편의시설이 분포하고 있다. 또한 인근에는 파주시청과 법원 및 신세계프리미엄 아울렛과 롯데프리미엄 아울렛, 이마트 등 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 금촌 지역은 파주 내에서도 부동산시장에서 수익형 부동산의 핫플레이스로 주목을 끌고 있으며, 특히 금촌역 ‘천년가 골든뷰 오피스텔’ 이 들어서는 파주 지역은 잇따른 산업단지의 확대로 직주 수요 및 세입자 수요가 가파르게 증가 중이다. 최근 파주 지역에서 추진하고 있는 지하철 3호선 연장(금촌~조리선)은 교통호재로, GTX-A 개통시 금촌에서 대곡역까지 GTX환승을 할 경우 약 15분 정도가 소요되며, 파주 운정에서 서울역까지 약 20분, 삼성까지 약 24분 소요될 예정이다. 금촌에서 강남(삼성역)까지는 약 30분대로 진·출입이 가능하게 된다. 이에 따라 광역교통망 서비스가 보다 더 향상될 것으로 예상된다.GTX-A 와 서울-문산 고속도로(공사 중), 제2외곽순환고속도로(공사 중) 등 교통환경 개선과 정부의 통일경제특구 추진 등으로 아파트, 오피스텔 등 주거시설 공급이 활기를 띠고 있다. 금촌역 ‘천년가 골든뷰 오피스텔’ 은 학령산 조망권 프리미엄을 안은 숲세권에 위치하며, 1.5룸의 특화평면으로 주목을 받고 있다. 또한 경의중앙선 금촌역 1번 출구에서 도보로 약 3분 거리에 있는 초역세권에 위치해 파주 일대는 물론 수도권으로 출퇴근하기에 매우 편리한 곳이다. 문의 1811-8685