수익률 하락 오피스텔, 착한 분양가로 수익률 높여볼까?

수년간 저금리 시대에 국민투자처로 큰 인기를 끌었던 오피스텔이 부동산 시장에서 고전을 겪고 있다.

오피스텔의 매력을 떨어트리고 있는 가장 큰 걸림돌은 임대 수익률 하락세인데 한국감정원의 지난 4월 오피스텔 가격동향조사를 보면 전국 오피스텔 수익률은 5.46%로 지난해 1월 5.54%에서 0.08%포인트 하락했다.

특히 수도권은 같은 기간 5.31%에서 5.22%, 서울은 4.97%에서 4.87%, 지방도 6.52%에서 6.48%로 수익률이 전반적으로 줄고 있다.

이는 시중 은행 평균 2%대(세후 기준)인 적금 금리보다는 높지만, 6개월째 내림세인 점을 감안하면 수익률 악화가 깊어지고 잇는 셈이다.

이러한 오피스텔 수익률 하락시대에 착한 분양가 공급하는 오피스텔이 있어 관심을 끌고 있다.

아파트와 마찬가지로 오피스텔도 분양가가 상승하고 있는 가운데 분양가 1억원대로 대출과 보증금까지 감안하면 5,000만원 내외로 소액투자가 가능한 상품들이 속속 선을 보이고 있다.

이들 상품이 임대수요가 풍부한 수도권 내 산업단지나 대학가 인근의 경우 임대수요가 풍부해 높은 수익률이 기대된다.

또한 주변 시세 대비 합리적인 가격에 공급되는 오피스텔은 개발호재까지 더해지면 향후 시세차익까지 기대해 볼 수 있어 투자자 및 실수요자에게 호평을 받고 있다.

실제 착한 분양가를 내세운 오피스텔이 좋은 실적을 보였다. 금융결제원에 따르면, 지난 4월 4~5일 진행된 호반써밋 송도 아파텔(오피스텔)은 평균 5.94대 1의 경쟁률을 기록했으며 최고 경쟁률은 전용면적 84㎡로 구성된 2군으로 18.55대 1을 기록했다.

호반건설의 '송도 호반써밋'은 주거용 오피스텔(아파텔)이 전용 74㎡, 84㎡ 등 2개 형에 851가구 등 아파트 포함 모두 2,671가구의 대단지로 아파텔은 2억5,000~2억8,000만원선으로 인근 아파트와 오피스텔의 시세와 비슷하거나 다소 낮았다.

장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔 거래 시장이 활황세를 보이면서 부동산 전문가들은 수익형부동산 선별시 탁월한 입지와 상품성뿐 아니라 합리적인 분양가를 제시하고 있는 곳을 찾아야 한다 상대적으로 저렴한 분양가가 책정된 곳이 더 높은 수익률을 기대해 볼 수 있기 때문이다.

착한 분양가로 분양중인 주요 오피스텔 현황

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

중랑역 더샤이닝 조감도

●중랑역 더샤이닝=대운종합건설이 시공하는 ‘중랑역 더샤이닝’이 눈길을 끌고 있다. 중랑역 4번 출구로 나와서 열 걸음 거리에 사업지가 있기 때문이다. 고품격 주거공간을 지향하는 중랑역 더샤이닝은 투자자와 실수요자 모두에게 선호되는 소형 오피스텔이다. 중랑역 더샤이닝은 공동주택 복합건물로 지하 1층~2층은 근린생활시설, 3층~10층은 오피스텔 88실, 11층~14층은 소형공동주택 44세대로 각각 구성돼 있다. 단지 반경 3km 이내에는 한국외국어대학교, 경희대학교, 서울시립대학교를 비롯해 카이스트 서울캠퍼스와 삼육보건대가 위치해 서울에서 대학교가 가장 많은 지역 중 하나에 해당된다. 이들 7개 대학교의 재학생 숫자만 약 6만 명 이상이다. 대학교 밀집지역의 현황을 반영하듯 동대문구 원룸 임대료는 높은 시세를 형성하고 있다. 현지 부동산업소에 따르면 평균적으로 보증금 1천만원에 월세가 50~60만원에 달하며 입주민 편의시설이 구비된 오피스텔의 경우, 임대료가 약간 더 높다고 보면 된다. 중랑역은 청량리역과 회기역에서 1~2 정거장 밖에 떨어져 있지 않고 동부간선도로 등으로 강남출퇴근이 편리하기 때문에 동대문구의 높은 임대료에 부담을 느끼는 대학생과 도심 출퇴근 직장인 수요를 흡수할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있다. 바로 이러한 측면이 중랑역 더샤이닝의 핵심 포인트이다. 더샤이닝은 다양한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자가 생활하기에 편리하다. 망우로를 중심으로 홈플러스, 이마트, 코스트코 등 대형마트를 비롯해 CGV, 메가박스, ‘엔터식스’와 중랑아트센터 등 문화시설까지 쇼핑, 문화, 복합공간이 인근에 위치해 있어 소위 원스톱 라이프가 가능하다. 더샤이닝은 합리적인 분양가 책정도 호평을 얻고 있다. 유사상품과 비교했을 때 최고 1천만원 정도 저렴하며 1~2인에 최적화된 공간설계 또한 가격과 함께 우수하다는 평가를 받고 있다. 입주자 편의와 관리비 절감을 위한 섬세한 배려도 돋보인다. 개인 침실공간과 주방 및 거실을 분리해 쾌적함을 강조했다. 전기절감을 위해 전체 세대 LED등 시공, 로이유리, 이중창 설치로 관리비 부담을 덜 수 있다. 실내에는 천장형 무풍 에어컨, 냉장고, 쿡탑, 전자레인지와 건조기능 드럼세탁기, 인출식 빨래건조대를 기본옵션으로 적용된다. 수납장 가구가 빌트인으로 시공돼 풀 퍼니시드 시스템을 완비했다. 또한, 각층 복도 CCTV설치로 입주민 보안에도 만전을 기했다. 여기에 무인택배 시스템, 태양광 시스템을 더해 내진설계와 녹색인증을 받은 친환경 첨단 건물로 시공된다. 문의 1800-9064

미사강변 오벨리스크 조감도

●미사강변 오벨리스크=한화건설이 경기도 하남 미사강변도시에 짓는 ‘미사강변 오벨리스크’도 1억원대에 매입할 수 있으며 특히 영구 한강조망권을 갖춘 복층형 오피스텔이다. 한강, 예봉산, 하남종합운동장 등 조망이 가능한 프리미엄 조망권을 갖췄다. 전실 복층은 물론 높은 층고와 와이드창으로 설계돼 한층 더 여유롭고 쾌적한 공간을 누릴 수 있고, 최적의 한강 조망을 선사한다. ‘미사강변 오벨리스크’은 굵직한 개발호재가 있어 시세차익도 기대된다. 지하철 5호선 미사역(2019년 6월)이 개통 될 예정이고, 9호선 미사역 또한 계획되어 있어 앞으로 강남과 잠실로 20분대에 이동이 가능해져 지하철 개통 프리미엄도 기대된다. 배후수요도 탄탄하다. 하남 미사지구 내 43만여㎡가 넘는 자족기능확보시설 내 지식산업센터 등 수많은 업무시설이 들어설 예정이다. 뿐만 아니라 강동 강동첨단업무단지, 엔지니어링복합단지, 고덕상업업무복합단지 등 배후업무단지 수요도 8만여명에 달한다. 계약조건은 계약금 500만원 정액제이며 중도금은 전액 무이자 혜택을 받을 수 있으며 선착순계약이 가능하다. 문의 1600-1074