오피스텔 전세가율 고공행진, 서울에서 갭투자 해볼까
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Jun 22. 2019
최근 서울 오피스텔 시장에 이상신호가 감지되고 있어 투자자들의 비상한 관심을 끌고 있다.
수급불균형으로 거래가 끊기고 수익률은 하락하고 있는 반면, 매매가 대비 전세가격을 나타내는 전세가율은 지속적으로 상승하는 오피스텔 갭투자가 서울 역세권 오피스텔을 중심으로 성행하고 있어서다.
실제 오피스텔 관련 지수에서 공급량과 수익률은 하락하고 있는 반면 유일하게 호조세를 유지하고 있는 것이 바로 전세 관련 지수다.
오피스텔 임대시장은 보증금과 월임대료를 내는 것이 대부분이었는데, 최근에는 오피스텔에도 전세수요가 몰리고 있다.
실제 한국감정원 오피스텔 가격동향조사를 보면 서울 오피스텔 전세가율은 현재 79.32%로 조사됐다. 이는 지난해 5월 79.19%를 기록한 뒤 꾸준히 상승세를 타고 있다.
특히 서울 서남권의 경우 82.34%로 전국에서 경기(83.39%), 대전(82.82%), 대구(81.11%) 다음으로 4번째로 높은 것으로 나타났다.
오피스텔 전세가격도 상승세다. KB국민은행 시계열 조사에 따르면 서울 오피스텔 전세일반 거래가는 지난달 기준 1억9416만원으로, 조사가 시작된 2017년 10월이후 단 한차례 내림세 없이 상승세를 유지하고 있다.
이러한 현상에 대해 업계 전문가들은 오피스텔은 더이상 투자부동산이 아닌 실수요자들 위주로 재편되고 있다고 분석하고 있다.
이에 오피스텔 임대시장이 월세에서 전세 중심으로 바뀌고 있다. 정부가 연 1~2%대 저금리 전세자금 대출 상품을 지원하면서 전세 주거비가 월세보다 저렴해진 영향이다.
오피스텔의 공급물량이 늘어난 점도 주 요인으로 꼽힌다.
장경철 부동산일번가 이사는 “아파트발 갭투자가 주거용 오피스텔로 옮겨가고 있는데 전세자금 대출로 실제 오피스텔을 찾는 세입자 열에 아홉은 월세보다 전세를 선호한다”며 “오피스텔 갭투자를 하려면 분양가가 저평가 되어 있는 지역을 눈여겨 보고 시세를 끌어올릴 확실한 개발호재 등이 있는지도 두루 살펴야 한다”고 말했다.
서울 교통 요충지 분양(예정)중인 오피스텔 현황
이대 에스엠케이타워 투시도●이대역 에스엠케이타워=원조 골드라인 2호선 이대역 도보 5분거리에 ‘이대 에스엠케이타워’ 오피스텔이 선시공·후분양 방식으로 공급중이다. 서울 서대문구 대현동 27-51번지 외 2필지에 들어섰으며 신촌, 이대역 일원에서 분양가 1억대부터 시작하는 착한 공급가로 책정되었으며 분양가 2억 2천만원(전세 2억원)을 기준으로 하면 실투자금 2천만원으로 투자가 가능하다. 서울을 대표하는 대학가인 지하철 2호선 이대역과 신촌역 인근으로 규모는 최고 높이 10층, 1개 동(棟)이다. 전용면적 14.77㎡(약 4.5평)~19.79㎡(약 6평), 오피스텔 48실로 지상 3~10층으로 구성된다. 이대 에스엠케이타워 오피스텔 관계자는 “이 오피스텔은 분양가 1억대부터 2억대 초반에 분양하고 있다”며 “즉시 입주나 투자가 가능한 후분양 오피스텔로 신촌과 이대역 일원 노른자위 입지에 내 집을 마련하거나 임대수익을 올릴 절호의 기회다”라고 말했다. 이 오피스텔 도보 10~15분 거리에는 연세대, 이화여대, 서강대 등 대학교가 밀집돼 대학생들이 거주하기 좋다. 학생뿐만 아니라 교직원, 신촌 세브란스병원 근무자도 주요 수요다. 유동인구가 무려 일평균 20만명에 달하는 유명 대학가에 오피스텔이 건립돼 교통 및 생활 인프라도 풍부하다. 현재 이대역 에스엠케이타워 오피스텔 주변 지하철역은 총 3개다. 지하철 2호선 이대역을 도보로 4~5분대에 이용할 수 있으며, 도보 10분 거리에는 신촌역이 있다. 걸어서 1분 거리에는 경의중앙선 신촌역이 있어 트리플 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. U-Plex와 현대백화점, CGV, 메가박스, 박스스퀘어 등 지역 내 주요 생활 편의시설도 가까이 밀집돼 편리하게 이용할 수 있다. 사용자 중심의 신개념 설계가 도입된 오피스텔로, 공간 효율도 좋은 평을 받는다. 완벽한 빌트인시스템(친환경 시스템에어컨, 냉장고, 전기쿡탑, 세탁기 등)과 보안시스템(엘리베이터 출입보안카드, 무인택배시스템)이 적용돼 입주 시 편리하고 안전한 생활도 기대할 수 있다. 분양 관계자는 “신혼부부와 인근 직장인 수요, 대학생 자녀가 있는 부모 등의 문의가 많다”며 “지구대가 바로 인접해 안정성이 보장되며 신촌과 이대 초역세권의 이점과 공간 프리미엄을 선사하는 오피스텔로, 전 연령대의 수요자들의 관심을 보이고 있다”고 설명했다. 2023년 착공을 앞둔 서부선 경전철(신촌역, 연세대역) 호재로 주목받고 있다. ‘서부선 도시철도 민간투자사업’은 2023년 착공을 목표로 은평구 새절역(6호선)부터 명지대, 신촌, 여의도를 거쳐 관악구 서울대입구역(2호선)까지 총 연장 16.2㎞의 정거장 16개소, 차량기지 1개소를 건설하는 사업이다. 분양 관계자는 이어 “서부선 경전철이 완공될 경우 출퇴근 등 이동시간이 획기적으로 단축되며, 신촌은 대학,상업, 업무지구 등 통행수요가 높은 지역이어서 신축 오피스텔이 독보적인 이점을 갖는다”고 말했다. 문의 02-882-9287
브라이튼 여의도 조감도●브라이튼 여의도=여의도 옛 MBC 부지에 들어서는 랜드마크 복합단지 내 오피스텔이 7월 본격적인 분양에 들어간다. 여의도MBC부지복합개발PFV(projectfinancingvehicle-신영·GS건설·NH투자증권)는 서울시 영등포구 여의도동 옛 MBC부지에 지하 6층~지상 최고 49층 4개동 규모의 랜드마크 복합단지 ‘브라이튼 여의도’를 조성한다. 브라이튼 여의도는 전용면적 84~136㎡ 아파트 454세대와 전용면적 29~59㎡ 오피스텔 849실, 오피스 및 상업시설 등으로 이뤄져 있으며 이 가운데 오피스텔 849실을 먼저 선보인다. 시공은 GS건설이 맡는다. 분양가는 미정이다. 자세히 살펴보면 전용 29㎡ 632실, 44㎡ 90실, 59㎡ 127실로 1인가구를 위한 소형부터 신혼부부 및 2~3인 가족을 위한 주거대체형까지 다양하게 구성됐다. IFC와 파크원 앞 여의도 최중심 입지에 들어서는데다 49층의 초고층으로 조성되고 다양한 생활 인프라도 누릴 수 있다. 여기에 금융 관련 종사자 배후수요도 풍부해 실수요자와 투자자들의 관심이 높다. 브랜드인 ‘브라이튼(BRIGHTEN)’은 다양한 사람들이 모여 서로의 라이프스타일과 개성을 더욱 반짝이게 하고 이 공간을 넘어 여의도라는 지역에까지 활기를 불어넣는 공간을 의미한다. 7월 분양에 나서는 브라이튼 여의도 오피스텔은 원스톱 생활환경을 갖춘 점이 가장 큰 장점이로 꼽힌다. 지하철 5·9호선 환승역인 여의도역과 지하철 5호선 여의나루역 사이에 위치한 더블 역세권 입지이고 수도권 전역으로 연결되는 여의도환승센터도 걸어갈 수있는 거리에 있어 교통여건이 우수하다. 또한 오피스 밀집지역에 조성된 상권과 여가 및 문화생활을 즐길 수 있는 복합쇼핑몰인 IFC몰을 쉽게 이용할 수 있다. 2020년에는 단지 바로 앞에 파크원 판매시설이 조성되고 서울 시내 최대 규모인 현대백화점도 들어설 예정이다. 여의도 전체가 한강과 샛강으로 둘러싸여 있고 시민들이 휴식과 문화행사를 즐길 수 있는 여의도공원과 서울 대표 나들이 명소인 여의도한강공원, 샛강생태공원 등 풍부한 녹지공간도 눈길을 끈다. 대한민국 금융의 중심지로 여러 금융사와 투자자문사, 국내 생명보험사를 비롯해 금융감독원, 서울국제금융센터(IFC), 전경련회관, 국회의사당, KBS 등 국내 정치, 경제, 문화의 핵심시설이 밀집해 있다. 뿐만 아니라 개발호재 역시 풍부하다. 202년에 파크원이 완공되면 ‘서울국제금융센터(IFC)-파크원-브라이튼 여의도’로 이어지는 여의도 랜드마크 삼각벨트를 형성하게 된다. GTX 노선도 들어선다. 여의도를 관통하는 GTX-B 노선은 인천 송도~부평~경기 부천시~서울 여의도~서울역~경기 남양주 마석을 잇는 광역급행철도다. 올해 8월 착공 예정인 신안산선도 호재다. 안산·시흥 지역과 서울 여의도를 최단 거리로 연결한다. 여기에 경전철 서부선도 오는 2022년 착공을 목표로 사업이 진행 중이며 2023년 상반기 입주 예정이다. 문의 1544-0999
동대문 오팰리오 조감도