금리 인하, 희소가치 높은 틈새 수익형 부동산 노려볼까

이르면 8월 한국은행이 기준금리를 인하할 수도 있다는 전망이 나오면서 수익형 부동산에 벌써부터 영향을 받고 있다.

특히 희소가치가 높은 수익형 부동산이 주목을 받고 있는데 대표적으로 초역세권 단지, 전세대 조망권 단지, 미군을 대상으로 하는 임대사업 등이 있다.

먼저 출퇴근이 편리한 초역세권 오피스텔이나 도시형 생활주택은 역을 중심으로 형성된 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 더욱 인기가 높은데 이러한 초역세권 입지를 명품 입지 또는 황금 입지라고 불린다.

오피스텔 등 수익형 주택의 가치는 입지조건이 크게 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 여기에 오피스텔의 희소가치가 높은 지역일 경우, 분양이 조기에 마감되는 사태도 벌어진다. 출퇴근이 편리한 역세권 단지는 역을 중심으로 형성된 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 더욱 인기가 높다.

초역세권에 입지한 오피스텔은 임대인과 임차인 모두가 선호되기 때문에 역과 가까울수록 임대료가 차이나기도 한다.

역과 가까울수록 임대료가 높은 편이다. 이른바 '초역세권'이 우대를 받는다는 얘기다. 그렇다보니 초역세권 오피스텔은 불황기에도 꾸준히 팔리는 스테디셀러로 주목받고 있다.

임차인 입장에서 초역세권 오피스텔은 다른 지역으로 이동이 편리하다. 출퇴근에 유리하다보니 20~30대 직장인들에게 관심을 받는다.

역세권은 주변에 형성되는 다양한 인프라를 누릴 수 있다. 역을 중심으로 유동인구 증가가 증가하다보면 일대에 다양한 편의시설이 들어설 가능성이 높아 좀 더 편리한 주거환경으로 개선되는 게 보통이다.

초역세권 오피스텔은 실수요자와 투자자 모두 만족하기 때문에 불황에도 꾸준한 시세를 유지하는 편이다.

실제로 수원역의 역세권과 비역세권 간 임대료 차이는 크다. 수원역 4번 출구 바로 앞 세진브론즈빌(2006년 준공)은 전용 53㎡가 보증금 1000만원에 월세 80만원이다. 그러나 이와 달리 역에서 도보로 10분가량 떨어져 있는 대주파크빌(2006년 준공) 전용 55㎡는 보증금 500만원에 월세 60만원 선으로 거래되는 실정이다.

다음으로 전세대 조망이 가능한 단지의 경우 희소가치가 높다고 할 수 있다. 같은 단지안에서 조망권 여부에 따라 향후 투자가치가 달라지게 된다.

아파트 시장에서 주로 강조되던 조망권 프리미엄이 오피스텔 등 수익형 주택에도 적용되고 있다.

최근 오피스텔 경쟁이 심화되고, 실거주 또는 투자 목적으로 오피스텔을 찾는 수요자들이 증가하면서 쾌적한 주거 생활이 가능한 조망권 오피스텔이 인기를 얻고 있는 것이다.

실제 조망권 여부는 오피스텔의 분양 성적부터 시세, 나아가 월 임대료까지도 영향을 미치는 것으로 조사됐다.

지난해 3월 분양한 ‘광교 더샵 레이크시티’는 광교 호수공원 조망권이 부각되면서, 1만건에 달하는 청약 통장이 접수된 바 있다. 이 단지는 총 1805실 모집에 9847건이 청약 접수돼 평균 5.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 지역 첫 인터넷 청약이었으며, 청약신청금이 일반 오피스텔(100만원) 보다 높은 1000만원이었던 점을 감안하면 우수한 분양 성적표다.

조망권을 확보한 오피스텔의 분양권에는 수천만원 가량 프리미엄(웃돈)이 붙기도 한다. 2017년 11월 분양한 ‘동탄 린스트라우스 더레이크’ 경우, 동탄호수공원 조망이 가능한 오피스텔 분양권에 3000만원 가량 웃돈이 형성된 것으로 나타났다.

실제 국토교통부 분양권 실거래가 자료에 따르면, 동탄호수조망이 가능한 전용면적 84㎡A(15층)는 지난 3월 3억6850만원에 거래됐다. 이 오피스텔의 분양가는 3억3650만원으로 6개월 새 3200만원 가량 프리미엄이 붙은 것이다.

조망권에 따라 임대료 차이도 벌어지고 있다. 일산호수공원 조망이 가능한 ‘중앙하이츠빌’(2004년 11월 입주)의 전용면적 35㎡는 현재 보증금 500만원에 월 임대료 70만원 선에 거래되고 있다. 반면 같은 동네이지만 일산호수공원 조망은 어렵고, 3호선 정발산역은 가까운 ‘우림로데오스위트’(2004년 12월 입주)의 전용면적 34㎡는 보증금 500만원에 월 50만원 선에서 거래되는 것으로 나타났다.

마지막으로 금리 인하로 투자자들의 관심이 안정적인 임대수익으로 쏠리고 있다. 수익형 부동산은 투자 수익을 매달 안정적으로 월급처럼 받을 수 있어 노후를 준비하는 사람들에게 적합하다.

여기에 초강력 규제로 아파트의 경우 더 이상 부동산 재테크 수단으로 활용하기 어려워진 현실이다.

이에 따라 다양한 세금 혜택을 받을 수 있고, 정부의 규제 대상에서 제외된 외국인 렌탈하우스 투자는 새로운 틈새시장으로 자리 잡아 가고 있다.

외국인을 대상으로 한 주택임대사업이 수익형 부동산시장에서 블루칩으로 떠오르고 있다.

외국인 렌탈하우스라 하면 일단 국내 최대 미군 거주 도시 평택과 군산 등을 떠올릴 수밖에 없다.

외국인 대상 임대사업은 장기적이면서 안정적인 수익률을 기대할 수 있다. 특히 주한 미군과 미군무원 임대수요를 겨냥한 `렌탈하우스` 사업이 가장 주목받고 있다.

이 렌탈하우스 사업이 가장 주목을 받고 있는 이유는 임대료 등을 안정적인 연금 같은 월세로 받고, 미군 주택과 등에서 직접 임대자에게 지불하는 만큼 연체 위험이 없기 때문이다.

또 SOFA(한·미 행정협정) 협정에 의해 2060년까지 전체 주한 미군이 유지하도록 돼 있어 향후 40~50년간 공실 걱정 없이 지속적인 고수익 창출이 가능하고 소득 노출이 덜하기 때문이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 금리 인하 기대감에 시중의 풍부한 자금, 역대급 토지보상금이 희소가치가 높은 수익형 상품을 겨냥하고 있다”며 “수익형 부동산에서 희소가치가 높다는 것은 향후 프리미엄까지도 가능하다는 점에서 수요자들의 높은 관심이 예산된다”고 말했다.

희소가치 높은 틈새 수익형 부동산 현황

-초역세권 단지-

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

-전세대 조망권 단지-

더윈팰리스 강릉 조감도

●더윈팰리스 강릉(가족형 별장)=강원도 강릉시 사천면 사천진리 산106번지 외 2필지에 후분양 가족형 별장인 ‘더윈팰리스 강릉’이 분양중이다. 대지면적 11,314.00㎡, 연면적 2,580.0718㎡, 1개동, 지하 1층~지상 4층, 총 24세대로 구성되며 올 7월 준공을 앞두고 있다. 더윈팰리스 가족형 별장의 전용면적은 79.1519㎡이며, 분양가는 3억대 초중반대로 1금융권에서 50% 대출이 가능하다. 강릉사천해수욕장 더 윈 팰리스 명품별장은 아파트형 주거시설로 붙박이장, 시스템에어컨(4대) 냉장고, 세탁기, 4구인덕션, TV를 갖춘 풀옵션으로 생활의 편리성을 추구 한 휴양시설형 거주지라는 평가를 받고 있다. 또한 해변의 언덕 위 입지로 전세대 안방, 거실, 주방 등에서 강릉 사천해수욕장 명품 바다조망이 가능하다. 완벽한 바다조망은 물론 입주민을 위한 휘트니스센터, 커피전문점 등이 완비된 웰 라이프 시스템을 갖췄으며 자체관리 임대 수익형 단지로 운영된다. 관광도시 강릉의 떠오르는 명소인 사천해수욕장 명품 가족형 별장인 더윈팰리스 강릉은 창밖으로는 강릉의 청정 동해바다가 뒤로는 오대산의 장엄한 풍광이 펼쳐있으며 사천 해수욕장 해변에 명사십리 펼쳐진 백사장과 감성적 휴양 레포츠인 요트, 파도서핑, 윈드서핑, 해수욕, 산림휴양장이 삶의 충전을 펼칠수 있다. 강릉 사천해수욕장 더 윈 팰리스 명품별장은 해변의 언덕위에 위치해 해수욕장과 청정 동해바다가 거실의 창 밖으로 보이므로, 마치 바다위에 떠있는 크루즈선을 탄 듯 자연스레 감상이 되며 단지내 풀장(수영장)과 헬스장을 설치 해 연중 어느 때나 즐거움을 만끽 할 수 있다. 콘도보다 자유로운 별장형 주거단지인 강릉 사천해수욕장 더 윈 팰리스 명품별장은 높은 임대수익(주변 숙박 日 50만원 이상)도 상당히 높아 고수익 투자가치를 지녔다는 평가를 받고 있다. 강릉 사천해수욕장은 300미터의 긴 백사장을 자랑하고 있으며 경포도립공원과 가까워 산책을 즐기기에 좋은 곳이다. 근처에는 해송숲이 드리워져 있어 가을 바닷가를 즐기기에 좋은 곳이며 고운 모래를 갖추고 있는 곳으로 경사가 완만한 편이기에 조개를 잡기에도 좋은 곳으로 유명하다. 강릉 여행코스 사천해수욕장에는 야영장과 오토캠핑장이 마련되어 있어 하룻 밤을 묵고 가기에도 좋은 곳이다. 우리나라에서는 좀처럼 찾아보기 힘든 에메랄드 빛깔의 바다를 감상할 수 있는 곳으로 이국적인 강릉여행을 즐길 수 있는 곳이기도 하다. 윈드서핑, 주문진항, 서돌항, 사천물회마을 등도 인접해 있어 사시사철도 활기와 즐거움이 넘치는 곳이다. 교통여건도 우수하다. 강릉 도심 및 외곽 진출입이 편리한 교통입지와 서울에서 1시간대로 지하철 타듯이 KTX로 더욱 빠르고 가깝게 닿을 수 있다. 문의033-646-4900

-미군 대상 임대사업-

군산 드림빌 사진

●군산 드림빌(미공군전용 렌탈아파트)=전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 '군산 드림빌'이 7월경 분양에 들어간다. 연면적 16,088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1층~지상 4층 규모로 분양대상은 C동과 D동이며 전용면적 기준 ▲48.5163㎡ ▲49.601㎡ ▲54.5613㎡으로 3가지 타입이며, 총 128세대가 공급된다. 분양회사측에 따르면 "군산 드림빌의 분양가는 대부분 8,000만원대로 대출 70%(제1금융권)을 감안하면 실투자금액은 2,000만대로 크게 낮아지며 근래에 보기드믄 소액투자처로 수익률은 약 13%선이다"며 "한국은행에서 오는 8월에 금리인하 가능성이 높아지고 있어 저금리가 지속될 것으로 보이며 여기에 주한미군지위협정(SOFA)에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어 향후 약 40∼50년 동안 임대수익 창출이 가능한 연금형 부동산이라는 점이 매력적이다"라고 밝혔다. 현재 군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다. 군산 미공군기지 근처 약 200m내에 위치한 직주근접형 렌탈아파트로 미공군 및 가족 등 고정수요 확보와 독점적 공급이 장점으로 꼽힌다. 드림빌코리아가 군산 드림빌의 임차인으로 운영해 수익을 매달 투자자에게 직접 지급하는 방식이다. 계약금 10%에 바로 잔금 90% 조건으로 대출은 1인당 2채까지 가능하며 투자자가 3년후에 환매를 희망하면 공급업체에서 최우선적으로 재매입 지위를 가져 매입을 할 수 있어 안전성까지 보장된 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다. 문의 063-462-2049