[저금리시대 투자법③] 오피스텔 몸값 조망권이 좌우한다

지난해 시행된 9.13 부동산 대책에 따른 정부의 강력한 부동산 규제로 주택시장이 위축된 이후 주택시장은 관망세 속에 실수요자 위주로 재편되고 투자자들의 관심은 주택이 아닌 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산으로 다변화되고 있다. 

하지만, 경기 침체와 대출 및 세금 규제 등 악재로 인해 오피스텔 등 수익형 부동산도 거래량이 다소 위축되고 있다. 

그럼에도 조망권을 확보한 오피스텔은 오히려 강세를 보이고 있다. 소득수준이 높아지고 삶의 질, 워라밸과 힐링 열풍이 지속되면서 조망권을 갖춘 아파트의 가치가 뛰어오르는 가운데 이제 그 흐름이 주거용 오피스텔 시장으로 옮겨가기 시작했기 때문이다.

특히, 실거주 목적으로 오피스텔을 찾는 수요들이 증가하면서 쾌적한 주거생활이 가능한 조망권 오피스텔이 인기를 얻는데 아파트 뿐 아니라 오피스텔의 경우에도 조망권을 확보한 단지는 시세에서 확연한 차이를 보이고 있다. 

2019년 3월 기준 KB국민은행 부동산시세를 살펴보니, 여의도 한강 조망이 가능한 오피스텔 ‘여의도 금호히첸시아’는 지난 2년여간(2017. 7~2019.3) 전용면적 51m²의 매매가가 2억9천만원에서 3억3천만원으로 4천만원이 상승했다. 

반면, 같은 기간 동안 지하철 9호선 국회의사당역 역세권이지만 한강 조망이 어려운 여의도동 ‘LG 여의도 에클라트’ 전용면적 51m²는 1억9천만원에서 1억9천250만원으로 250만원 상승에 그쳤다. 이는 무려 16배나 높은 수치이다. 

조망권 오피스텔은 분양시장에서도 강세를 보이고 있다. 지난해 송도국제도시에 분양한 ‘송도 더샾트리플타워’ 오피스텔은 710실 모집에 총 4000여명이 접수해 평균 5.94대 1의 청약경쟁률을 보였고 완판했으며 대구에서는 ‘힐스테이트 범어 센트럴’이 수성못 조망권으로 주목받아 총 160실에 1000여명이 몰려 평균 6.8대 1의 청약경쟁률을 기록 후 완판했다. 

또한, 세종시에서 분양한 ‘힐스테이트 세종 리버파크’ 오피스텔도 금강 조망권의 장점으로 평균 청약경쟁률을 무려 378.8대 1을 기록하고 하루만에 마감됐다. 

사실 오피스텔 같은 수익형 부동산의 경우 실거주 목적보다는 월세를 챙기기 위한 투자 목적으로 접근하는 경우가 많기 때문에 내가 살 집도 아닌데 굳이 조망권이 무슨 필요가 있을까 싶기도 한다. 게다가 좋은 조망권을 갖췄다고 임대료를 더 받을 수 있는 것도 아니다. 

그렇지만 막상 투자자나 입주자들이 물건을 보러 왔을 때 조망권과 비조망권 세대 중 택일한다면 누구나 조망권 세대를 고르기 마련이다. 

탁 트인 개방감을 느끼며 살고 싶은 욕구는 누구에게나 있기 마련이기 때문에 상대적으로 공실률이 낮아 공실률 없이 선순환 흐름 구조를 가져나갈 수 있어 안정적인 임대수익을 챙길 수 있어서다. 

또한, 조망권 좋은 상품이 우수한 청약경쟁률로 일찌감치 완판되는 데는 주거의 가치를 높이는 희소성, 노후대책을 위한 안전 자산의 성격 등을 갖췄기 때문으로 업계는 보고 있다. 

더불어 힐링 등 건강을 중시하는 사회 트렌드로 인해 좋은 것을 오랫동안 보고, 느끼면서 정서적인 안정을 찾으려는 현대인들의 특성상 오피스텔에 대한 관심은 계속될 전망이다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “지금처럼 다시 저금리가 시작되는 시점에서 공급업체들도 경쟁력이 높은 주거용 오피스텔을 선을 보일 것으로 보이는데 특히 조망권을 확보한 주거용 상품들이 강세를 보일 것으로 보인다”며 “분양업체들이 자연 본연의 모습이 없는 경우 인공으로라도 녹지를 조성하는 데는 이들을 직접 볼 수 있는 조망권을 갖춘 오피스텔 등이 희소성 높아 미래가치가 더 오를 수밖에 없기 때문이다”고 말했다. 

탁월한 조망권 강점 주거용 오피스텔 현황

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계되며 실투자금 대비 10% 이상의 수익률이 기대된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

가산G밸리 메종에떼르넬 투시도

●구로G밸리 메종에떼르넬=대규모 교통망 확충 계획이 예정된 구로G밸리에 자리한 오피스텔 분양에 이목이 집중되고 있다. 바로 ‘구로G밸리 메종에떼르넬’ 오피스텔이다. 이 오피스텔이 자리한 구로G밸리는 지하철1호선과 7호선 환승이 가능한 가산디지털단지역과 신안산선(예정)이 위치해 더블역세권 프리미엄을 누릴 수 있는 지역이다. 향후 GTX 대안 노선이 확정되면 트리플역세권 혜택도 기대할 수 있다. 도로망도 풍부하다. 이미 조성된 남부순환로, 서부간선도로, 시흥대로, 올림픽대로 등을 이용하면 서초와 잠실, 강남 등 서울 주요 지역으로 쾌속 연결된다. 또한 2020년 상반기에 ‘두산지하차도’가 개통될 예정으로, 가산디지털3단지와 가산디지털2단지가 사업지와 바로 연결될 전망이다. 개통 시 지가 상승을 비롯해 임대료 상승까지 기대할 수 있게 된다. 가산G밸리 메종에떼르넬 오피스텔은 서울시 금천구 벗꽃로 180 일원에 지하 1층~지상 14층 규모로 건립될 예정이다. 지상 1층에는 근린생활시설과 판매시설이 자리할 예정이며, 전 세대는 투룸(방2, 거실, 주방, 화장실)으로 구성된다. 일부 세대는 3베이 설계가 적용돼 우수한 공간 효율을 선사하며, 천고가 2.6m로 높게 설계되는 것도 장점이다. 단지를 개방형으로 조성해 와이드 조망권을 확보한 것도 눈길을 끈다. 주변 수요가 풍부한 것도 이 오피스텔의 경쟁력을 더한다. 단지가 자리한 가산디지털산업단지는 국가산업단지(1,922,262㎡/약58만평)로, 중앙정부와 지자체의 지속적인 투자를 등에 업고 대한민국을 대표하는 산업단지로 빠르게 성장했다. 꾸준한 투자와 기업에 대한 세제 혜택 등을 바탕으로 현재 LG전자와 제일모직 등 대기업을 비롯해 IT, 벤처기업 등 약 1만 2천여 기업체가 밀집돼 있다. 입점 업체가 6백여개에 달하는 최대 규모의 마리오아울렛과 W몰, 현대아울렛 등 아울렛 업체들이 밀집한 로데오 거리도 가산G밸리 내 조성돼 있어 수요가 상당히 탄탄하다. 가산G밸리 내 임대수요는 약 16만명으로 추산된다. 향후 수요는 더욱 증가할 전망이다. 서울시에서 ‘글로벌 디지털 수도 2020프로젝트’를 추진 중으로, 매년 100개 이상의 업체가 입주하고 있으며, 오는 2022년까지 1조 이상이 투자되는 ‘삼성물류센터부지’를 비롯해 20개 이상의 신규 현대지식산업센터가 올해 착공을 목표로 인허가를 진행 중에 있기 때문이다. 단지 주변의 정주 여건이 우수한 것도 주목할만하다. 한편, 메종에떼르넬 오피스텔은 현재 지상 10층 골조를 공사 중이며, 입주 예정은 2020년 4월이다. 문의 1522-9073

덕수궁 디팰리스 투시도

●덕수궁 디팰리스=덕수궁 디팰리스가 오는 9월경 분양을 앞두고 있다. 지하 7층~지상 18층 규모로 전용면적 118~234㎡ 아파트 58세대와 전용면적 41~129㎡ 오피스텔 170실로 구성된다. 덕수초교, 창덕여중, 이화여고, 이화여자외고 등도 근거리에 있다. 강북삼성병원과 서울적십자병원 등 의료시설 이용도 쉽고, 단지 인근에는 서울역사박물관, 세종문화회관, 서울시립미술관 등이 있어 문화시설을 편리하게 이용할 수 있다. 단지는 외국계 금융기관들과 대기업의 본사가 많은 광화문에 위치한 데다 미국 대사관 등 대사관들과 언론사, 관공서들이 모여있어 다양한 업무시설 이용이 편리하다. 시청과 광화문을 잇는 중심업무지구(CBD)의 핵심입지에 위치한다. 덕수궁 디팰리스는 최고급 명품 주거공간으로 조성될 예정이다. 중대형 중심으로 구성된 아파트는 전 세대에서 궁궐조망이 가능하며, 세대 내 야외가든 테라스와 펜트하우스 등 특화 평면을 도입할 예정이다. 내부에는 고품격 인테리어 마감재를 적용한다. 오피스텔은 스튜디오 타입부터 3BED룸까지 다양한 평면으로 구성되어 있어 거주 목적에 따라 다양하게 선택할 수 있다. 입주민의 건강과 친목 도모를 위한 단지 내 수영장, 피트니스센터, 스파, 골프 연습장 등 다양한 커뮤니티 시설을 이용할 수 있다. 또한, 라운지 및 회의실 조성, 자연을 더 가까이 누릴 수 있는 루프탑 가든 등 커뮤니티 형성을 위한 주거문화를 제공한다. 덕수궁 디팰리스의 자세한 사항은 사전홍보관에서 상담받을 수 있다. 문의 1666-5370