초저금리 시대에 눈길가는 수익형 부동산 3인방은

사상 유례 없는 1%대 초저금리 시대를 맞아 수익형 부동산의 몸값이 다시 치솟으면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 

부동산 이외에 마땅한 투자처가 없기 때문에 그 중 매달 임대 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 것으로 전문가들은 분석하고 있다. 

하지만 모든 수익형 부동산이 관심을 받을 지는 의문이다. 투자자의 안목도 높아지면서 입지별, 상품별, 지역별 양극화가 심화되고 있기 때문이다. 

업계에서는 부동산 투자의 3대 기본원칙인 안정적이면서 수익성은 물론 환금성까지 갖추고 있는 상품을 눈여겨 봐야 하는데 대표적으로 주차장 상가, 초역세권 오피스텔, 미군 렌탈사업 등이 있다고 말한다. 

먼저 주차장 상가가 투자자들의 눈길을 사로 잡고 있다. 국토교통부의 `자동차 등록현황 보고`에 따르면 국내 자동차 등록대수는 2015년 2098만 여대에서 2016년 2180만여대를 거쳐 2017년 2252만여대, 지난해 2320만여대를 기록하며 2300만 대를 넘어섰다.

올해 우리 인구를 5170만명으로 추산할 경우, 국민 2.22명당 자동차 1대를 보유하고 있는 셈이다. 

상가와 대형몰이 속속 들어서면서 결국 주차여건이 좋은 상업시설로 사람들이 몰리고 있기 때문에 넉넉한 주차공간 확보는 상업시설의 활성화를 위한 필수요건 중 하나로 대두되고 있다는 것이다. 

이러한 추세로 주차장 전용상가를 주목하는 투자자들이 많다. 도심은 물론 젊은층이 많이 거주하는 신도시 등에도 주차난이 심화되고 있다. 따라서 주차여건을 얼마나 갖췄는지에 따라 임차인 유치나 매출에서 차이가 나게 된다.   

주차장 상가는 연면적의 30%까지 상가·오피스텔 등을 지을 수 있어서 임대수익은 기본으로 주차이용 수익까지 올릴 수 있어 저금리 시대에 고수익 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다.  

주차장 상가의 전용률도 통상 60~80%에 달해 공간활용도가 높다는 점도 또 하나의 인기비결이다.     

다만, 주변 상권이 활성화하지 않는다면 주차장 임대수익이 떨어질 수 있다는 점도 유의해야 한다.    

다음으로 금리가 지속적으로 떨어질 가능성이 높아지자 정부가 아파트 분양가 상한제 등 추가 규제를 예고하고 있어 아파트 보다는 금리에 민감하고 규제가 덜한 주거용 오피스텔로 투자자들이나 실수요자들이 눈을 돌리고 있다. 

특히 도보 1~2분거리 이내에 초역세권 입지에 공급되는 주거용 오피스텔이 주목을 받고 있다. 

출퇴근이 편리한 초역세권 단지는 역을 중심으로 형성된 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 더욱 인기가 높은데 이러한 초역세권 입지를 특급 입지 또는 황금 입지라고 불린다. 

오피스텔의 가치는 입지조건이 크게 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 여기에 오피스텔의 희소가치가 높은 지역일 경우, 분양이 조기에 마감되는 사태도 벌어진다. 

출퇴근이 편리한 초역세권 단지는 역을 중심으로 형성된 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 더욱 인기가 높다.

초역세권에 입지한 오피스텔은 임대인과 임차인 모두가 선호되기 때문에 역과 가까울수록 임대료가 차이나기도 한다. 

역과 가까울수록 임대료가 높은 편이다. 이른바 '초역세권'이 우대를 받는다는 얘기다. 그렇다보니 초역세권 오피스텔은 불황기에도 꾸준히 팔리는 스테디셀러로 주목받고 있다.

임차인 입장에서 초역세권 오피스텔은 다른 지역으로 이동이 편리하다. 출퇴근에 유리하다보니 20~30대 직장인들에게 관심을 받는다. 

역세권은 주변에 형성되는 다양한 인프라를 누릴 수 있다. 역을 중심으로 유동인구 증가가 증가하다보면 일대에 다양한 편의시설이 들어설 가능성이 높아 좀 더 편리한 주거환경으로 개선되는 게 보통이다.

초역세권 오피스텔은 실수요자와 투자자 모두 만족하기 때문에 불황에도 꾸준한 시세를 유지하는 편이다. 

실제로 수원역의 역세권과 비역세권 간 임대료 차이는 크다. 수원역 4번 출구 바로 앞 세진브론즈빌(2006년 준공)은 전용 53㎡가 보증금 1000만원에 월세 80만원이다. 그러나 이와 달리 역에서 도보로 10분가량 떨어져 있는 대주파크빌(2006년 준공) 전용 55㎡는 보증금 500만원에 월세 60만원 선으로 거래되는 실정이다. 

물론 초역세권 입지가 선호되는 것은 맞지만 추가적으로 체크사항이 있다. 초역세권 입지 오피스텔 이젠 선택이 아닌 필수가 돼가고 있지만 인근에 교통망, 생활 인프라, 상업시설, 공원 등이 잘 갖춰진 오피스텔을 택해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다. 

마지막으로 수익형 부동산시장에서 외국인을 상대로 한 임대사업이 주목받고 있다. 

한국을 찾는 외국인 관광객이 해마다 증가하고 있고 국내 장기체류 외국인이 올해 250만 명에 이를 것으로 예상되서다. 

외국인 임대사업 중에서도 특히 미군 렌탈사업(임대사업)이 투자자들 사이에 큰 인기를 누리며 수익형 부동산의 새로운 강자로 떠오르고 있다. 

미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 틈새 상품으로 주목 받은 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다.  

또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입 신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다.

가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다. 

반면 군인 처럼 부대 근처에 거주하지 않아도 되는 군무원은 부대와 다소 거리가 떨어져 있더라도 차량으로 30분 이내 이동할 수 있는 단독주택이나 타운하우스를 선호한다.

외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군 렌탈하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 금리의 지속적인 하락으로 은행에 현금을 예치하는 것은 수익성이 상당히 떨어진다고 보며 된다”며 “따라서 입지여건이 좋고 독점성이 강해 안정적이고 은행 예금금리에 3배 가량 수익이 가능한 수익형 부동산은 향후 높은 인기가 예상된다”고 말했다. 

초저금리 시대 눈길가는 수익형 상품 현황

-주차장 상가-

일산 풍동 하선타워 조감도

●일산 풍동 애니골 하선타워=경기도 고양시 일산동구 풍동 애니골 아트힐즈 도시계획관리(지구단위계획) P1-1(1380번지)에 주차장 상가인 하선타워가 분양중이다. 대지면적 978.40㎡, 지하 2층~지상 6층 규모로 지하 2층은 기계실 및 주차장, 지하 1층~지상 2층은 상업시설, 지상 3층~6층은 주차장으로 구성된다.지하 1층은 총 7개 점포로 4.65m의 높은 복도로 확보했다는 강점이 있으며 치킨전문점, 피자전문점, 패스트푸드, 디저트카페 등이 권장업종이다. 지상 1층은 총 8개 점포로 가시성과 접근성이 우수하며 편의점, 베이커리, 부동산, 커피전문점, 프랜차이즈 등이 권장업종이며 지상 2층은 스크린골프, 피부관리점, 헤어샵, 전문식당, 메디컬 등이 권장업종이다.풍산역 5분거리 역세권으로 집객력이 높은 YMCA 스포츠 헬스 종합 컴플렉스 바로 옆에 입지해 있으며 이마트도 인근에 있어 풍부한 유동인구의 중심이라는 평가를 받고 있다. 인근에 전국 최대규모를 자랑하는 YMCA 최대 수혜 상가로 YMCA내 주차장은 280대에 불과해 주차시설이 절대적으로 부족한 상황이며 오는 11월에 65대의 자주식 주차장을 확보한 하선타워가 365일 불황이 없는 상가로 자리매김 할 전망이다.

또한 배후 3만5천세대 아파트와 국내 최대 YMCA 집객인원 연 110만(예상)를 고정수요로 유동인구 하루 3500명이 예상되는 항아리 상권의 특급입지로 프리미엄 고수익 상가라는 평가를 받고 있다.1층 기준 3.3㎡당 2,000만원선의 저렴한 분양가로 공급되며 점포 임대수익 외에도 주차장 운영권과 운영수익을 추가로 제공해 저금리 시대에 고수익이 기대된다.㈜하선 F.A가 시행을 ㈜다온종합건설이 시공을 각각 맡았으며 계약금 20%에 중도금 무이자 혜택이 주어지며 오늘 11월 준공예정이다.문의 031-901-7407  

-초역세권 오피스텔-

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계되며 실투자금 대비 10% 이상의 수익률이 기대된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 010-2732-9283