금리인하, 아파트 규제로 수익형 부동산 날개 달까

금리인하와 아파트 규제로 올해 하반기부터 한동안 주춤했던 수익형 부동산의 비상이 예고되고 있다. 

먼저 줄어든 예금이자보다 안정적인 수익률을 원하는 투자자들이 부동산시장으로 눈길을 돌리는 모습이다.

일반적으로 기준금리 인하 시 시중 금리도 함께 내려가는 만큼 낮은 은행 예금 이자보다 투자를 선호하게 되고 대출 금리도 함께 내려가기 때문에 풍부한 유동자금이 풀리면서 수익형 부동산시장에 활기를 불어넣는 효과가 클 것으로 전망된다. 

더욱이 최근에 공급되는 수익형 부동산은 단순한 주거공간을 넘어 투자재 성격까지 띄고 있어 금리 민감도가 특히 높기 때문에 이에 따른 풍선효과가 기대된다.

이는 주택시장에 여전히 강력한 효과를 미치고 있는 규제들로 인해 집값 하락에 대한 압박 심리가 작용하고 있어 아파트와 같은 주택보다 상대적으로 합리적인 금액에 투자가 가능한 오피스텔 등 수익형부동산의 인기가 높아질 것으로 분석돼서다.

게다가 지난해 수익형 부동산의 임대수익률은 오피스텔 5.48%, 상업용 부동산 6~7% 수준으로 평균 은행 예금 금리 대비 투자 수익률을 웃돌고도 남는다. 

이 때문에 낮은 금리로 인해 기대 수익률이 떨어지는 금융상품 대신 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 부동산 시장에 투자자가 몰리는 것으로 풀이된다.

그렇다면 이처럼 수익형 부동산 투자에 관심이 높아지면서 주목을 받을 상품이 있다면 무었이 있을까. 

업계에서는 저금리의 지속으로 알짜 수익형 부동산이 각광을 받고 있는데 대표적으로 직주근접 오피스텔, 유명 관광지 세컨드 하우스, 외국인 대상 임대사업 등이 있다. 

먼저 오피스텔이 최근 큰 주목을 받고 있다. 부동산규제 등으로 수도권에서 아파트를 구매하기 힘들어지자 새로운 주거형태로 오피스텔이 떠올랐기 때문이다. 

최근 분양되는 오피스텔은 인프라, 입지 등이 더욱 개선되고 있고, 넓은 평형대가 나오는 등 변화의 바람이 불고 있다.

오피스텔에 대한 수요가 증가함에 따라 실거주 뿐만 아니라 수익형으로 이용하려는 움직임도 늘었다. 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜하고 같은 돈을 투자해도 높은 수익률과 시세차익을 낼 수 있다. 

또 구입할 때 청약통장이 필요하지 않아 투자 진입장벽이 낮다. 안정적인 수익도 기대할 수 있어 노후자금을 위한 투자처로도 훌륭하다.

최근 '똘똘한 한 채'를 갖자는 인식이 퍼지면서 주택 구입이 이전보다 신중해진 것도 오피스텔 수요에 한몫을 했다. 

신혼부부 등의 수요자들이 아이를 낳기 전 임시로 오피스텔을 선택하기 때문이다. 이들은 아이를 낳고 거주지를 옮긴 후에도 월세 수익을 이유로 오피스텔을 팔지 않고 보유하고 있는 경우가 많다. 

오피스텔은 공급이 많아지며 수익률이 주춤하기도 했지만, 아파트보다 상대적으로 적은 금액을 투자해 부동산 수익을 낼 수 있다는 점 때문에 여전히 인기가 많다.

오피스텔은 임대수익뿐만 아니라 시세차익까지 기대할 수 있다. '준강남'이라고 불리는 과천의 '오피스텔렉스타운(2007년 입주) 전용 47㎡는 지난 2015년 2억 4,000만원에 거래된 바 있다. 하지만 현재 실거래는 3억 3,500만원으로 약 4년 만에 1억원 정도의 높은 시세차익을 기록했다.

이는 강남과 가까운 또 다른 도시인 판교로 눈을 돌려도 다르지 않다. 수내역과 인접한 두산위브센티움(2003년 입주)은 전용 41㎡ 기준으로 지난 2015년 1억 7,000만원에 거래됐다. 현재는 2억 1,500만원으로 5년 만에 4,500만원이 상승했다.

다음으로 여름 휴가철을 맞이하여 관광지, 휴양지 지역 내에 주거지를 세컨드 하우스로 활용하는 수요가 늘어나고 있는데 그 중 대한민국 대표 휴양지로 강원도 동해안 관광벨트가 인기다.

세컨드 하우스는 평상시에 숙박 공유업체 등을 통해 관광객을 상대로 임대 수익을 얻는 투자 상품 역할을 하다가, 필요할 땐 가족 또는 지인과 휴가를 즐기는 별장으로 활용할 수 있다는 장점을 가진다. 힐링, 워라밸 등을 향한 선호도가 높아지는 트렌드와 저금리 기조가 변함 없이 이어지는 상황이 맞물리면서 세컨드하우스를 찾는 투자자가 늘어나고 있다.

세컨드 하우스는 인근에 관광 명소나 편의시설을 갖출 경우 수요는 더욱 늘어난다. 

먼저 틈새 수익형 상품인 미군 렌탈사업이 투자자들 사이에 큰 인기를 누리며 수익형 부동산의 새로운 강자로 떠오르고 있다. 

미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 틈새 상품으로 주목 받은 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다.  

또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입 신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다.

가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다. 

반면 군인 처럼 부대 근처에 거주하지 않아도 되는 군무원은 부대와 다소 거리가 떨어져 있더라도 차량으로 30분 이내 이동할 수 있는 단독주택이나 타운하우스를 선호한다.

외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군 렌탈하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 "저금리와 아파트 규제로 수익형 부동산이 다시 전성기를 맞이 할 가능성이 높아졌다“며 ”그럼에도 수익형 부동산시장도 입지별, 상품별, 지역별 양극화도 심화 될 것으로 보인다“고 말했다. 

저금리 시대에 관심 가져 볼 유망 수익형 부동산 현황

오류동 아델리아 조감도

●오류동 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 분양중이다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계되며 실투자금 대비 10% 이상의 수익률이 기대된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 오류동 아델리아가 들어서는 오류동 주변은 서울디지털산업단지의 16만여 종사자와 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 있어 오피스텔 공실률을 찾아보기 힘들 정도로 임대수요가 풍부한 편이다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

더윈팰리스 강릉 조감도

●강릉 더윈팰리스(가족형 별장)=강원도 강릉시 사천면 사천진리 산106번지 외 2필지에 후분양 가족형 별장인 ‘더윈팰리스 강릉’이 분양중이다. 대지면적 11,314.00㎡, 연면적 2,580.0718㎡, 1개동, 지하 1층~지상 4층, 총 24세대로 구성되며 올 7월 준공을 앞두고 있다. 더윈팰리스 가족형 별장의 전용면적은 79.1519㎡이며, 분양가는 3억대 초중반대로 1금융권에서 60%(금리 3%초반대) 대출로 실투자금 1억원대로 투자가 가능하다. 강릉사천해수욕장 더 윈 팰리스 명품별장은 아파트형 주거시설로 붙박이장, 시스템에어컨(4대) 냉장고, 세탁기, 4구인덕션, TV를 갖춘 풀옵션으로 생활의 편리성을 추구 한 휴양시설형 거주지라는 평가를 받고 있다. 또한 해변의 언덕 위 입지로 전세대 안방, 거실, 주방 등에서 강릉 사천해수욕장 명품 바다조망이 가능하다. 완벽한 바다조망은 물론 입주민을 위한 휘트니스센터, 커피전문점 등이 완비된 웰 라이프 시스템을 갖췄으며 자체관리 임대 수익형 단지로 운영된다. 관광도시 강릉의 떠오르는 명소인 사천해수욕장 명품 가족형 별장인 더윈팰리스 강릉은 창밖으로는 강릉의 청정 동해바다가 뒤로는 오대산의 장엄한 풍광이 펼쳐있으며 사천 해수욕장 해변에 명사십리 펼쳐진 백사장과 감성적 휴양 레포츠인 요트, 파도서핑, 윈드서핑, 해수욕, 산림휴양장이 삶의 충전을 펼칠수 있다. 강릉 사천해수욕장 더 윈 팰리스 명품별장은 해변의 언덕위에 위치해 해수욕장과 청정 동해바다가 거실의 창 밖으로 보이므로, 마치 바다위에 떠있는 크루즈선을 탄 듯 자연스레 감상이 되며 단지내 풀장(수영장)과 헬스장을 설치 해 연중 어느 때나 즐거움을 만끽 할 수 있다. 콘도보다 자유로운 별장형 주거단지인 강릉 사천해수욕장 더 윈 팰리스 명품별장은 높은 임대수익(주변 숙박 日 50만원 이상)도 상당히 높아 고수익 투자가치를 지녔다는 평가를 받고 있다. 강릉 사천해수욕장은 300미터의 긴 백사장을 자랑하고 있으며 경포도립공원과 가까워 산책을 즐기기에 좋은 곳이다. 근처에는 해송숲이 드리워져 있어 가을 바닷가를 즐기기에 좋은 곳이며 고운 모래를 갖추고 있는 곳으로 경사가 완만한 편이기에 조개를 잡기에도 좋은 곳으로 유명하다. 강릉 여행코스 사천해수욕장에는 야영장과 오토캠핑장이 마련되어 있어 하룻 밤을 묵고 가기에도 좋은 곳이다. 우리나라에서는 좀처럼 찾아보기 힘든 에메랄드 빛깔의 바다를 감상할 수 있는 곳으로 이국적인 강릉여행을 즐길 수 있는 곳이기도 하다. 윈드서핑, 주문진항, 서돌항, 사천물회마을 등도 인접해 있어 사시사철도 활기와 즐거움이 넘치는 곳이다. 교통여건도 우수하다. 강릉 도심 및 외곽 진출입이 편리한 교통입지와 서울에서 1시간대로 지하철 타듯이 KTX로 더욱 빠르고 가깝게 닿을 수 있다. 문의 033-646-4900

군산 드림빌 사진

●군산 드림빌(미군렌탈아파트)=전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 '군산 드림빌'이 8월경 분양에 들어간다. 연면적 16,088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1층~지상 4층 규모로 분양대상은 우선 D동이며 순차적으로 C동도 공급예정에 있다. 전용면적 기준 ▲48.5163㎡ ▲49.601㎡ ▲54.5613㎡으로 3가지 타입이며, 총 88세대가 공급된다. 분양회사측에 따르면 "군산 드림빌의 분양가는 대부분 8,000만원대로 대출 70%(제1금융권)을 감안하면 실투자금액은 2,000만대로 크게 낮아지며 근래에 보기드믄 소액투자처로 수익률은 약 13%선이다"며 "한국은행에서 지난 7월 금리인하에 이어 오는 8월에 추가 금리인하 가능성이 높아지고 있어 저금리가 지속될 것으로 보이며 여기에 주한미군지위협정(SOFA)에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어 향후 약 40∼50년 동안 임대수익 창출이 가능한 연금형 부동산이라는 점이 매력적이다"라고 밝혔다. 현재 군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다. 군산 미공군기지 근처 약 200m내에 위치한 직주근접형 렌탈아파트로 미공군 및 가족 등 고정수요 확보와 독점적 공급이 장점으로 꼽힌다. 드림빌코리아가 군산 드림빌의 임차인으로 운영해 수익을 매달 투자자에게 직접 지급하는 방식이다. 계약금 10%에 바로 잔금 90% 조건으로 대출은 1인당 2채까지 가능하며 투자자가 3년후에 환매를 희망하면 공급업체에서 최우선적으로 재매입 지위를 가져 매입을 할 수 있어 안전성까지 보장된 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다. 문의 063-462-2049