주거용 오피스텔 테라스, 복층, 1.5룸 3인방 각광

최근 분양가상한제 등 아파트를 겨냥한 규제가 더해지면서 주거용 부동산의 대세로 오피스텔이 떠오르고 있다.

아파트이 대안으로 주거용 오피스텔에 대한 수요자들의 관심이 높아지면서 다양한 설계가 나오고 있다.

여기에 오피스텔은 다주택자 관련 규제를 피할 수 있고 청약통장 없이도 청약이 가능해 임대사업자는 물론 실수요자들이 관심을 갖는 이유다.

업계에 따르면 최근 신축된 주거형 오피스텔의 주된 유형으로 테라스형이나 복층형(다락방), 침실·거실분리형(1.5룸) 등 다양한 구조를 도입한 사례가 늘고 있다.

이처럼 오피스텔 시장에도 평면 특화 바람이 불고 있는데 더 높게, 더 넓게 공간을 활용할 수 있는 평면 특화 단지들이 속속 선보여 수요자들의 큰 호응을 얻고 있다.

먼저 테라스 특화 설계가 적용된 소형 오피스텔이 강세를 보이고 있다. 테라스는 서비스 면적으로 실사용 면적이 넓어 소형 오피스텔 거주 시 공간활용이 좋은데 테라스를 갖춘 곳도 드물기 때문에 희소성이 높아 투자가치도 좋다.

특히 소형 오피스텔은 테라스 설계가 적용되면 빨래 건조는 물론 물품 보관, 여가 생활 등 다양한 공간활용이 가능해져 인기가 높다.

실제로 테라스 적용 유무에 따라 임대 수익률의 차이가 컸다. 서울시 강남구 자곡동 ‘강남 지웰홈스(2014년 11월 입주)’는 일부 호실에 테라스 설계가 적용됐다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면, 테라스가 적용된 전용면적 26㎡는 올 7월에 보증금 1000만원에 월 70만원으로 거래돼 최소 5.45% 이상의 수익률을 보인 반면 인근에 테라스가 없는 ‘강남 유탑유블레스(2014년 4월 입주)’ 전용면적 26㎡는 지난 6월 보증금 1000만원에 월 63만원으로 거래되며 수익률 4.7%에 그쳤다.

같은 오피스텔 내에서도 수익률이 차이를 보였다. 경기도 김포시 운양동 ‘헤리움 리버테라스(2018년 4월 입주)’ 역시 일부 호실에 테라스 특화 설계가 적용됐다. 테라스 타입의 전용면적 21㎡이 지난 7월 보증금 500만원에 월 45만원으로 거래되며 5%의 수익률을 보인 반면 테라스가 없는 전용면적 27㎡의 경우 테라스 타입의 전용면적 21㎡와 동일한 수준으로 거래되면서 수익률은 4.1%에 그쳤다.

이렇다 보니 오피스텔 내 테라스 유무가 매매가격의 프리미엄(웃돈) 형성에 긍정적인 영향을 미치기도 한다. 경기도 수원시 이의동 ‘광교 테라스힐(2016년 12월 입주)’은 전 실의 절반 가량에 테라스 설계를 적용했다. 지역 공인중개업소에 의하면 이 오피스텔의 테라스 타입인 전용면적 19㎡는 현재 1500~2000만원의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 반면 테라스가 없는 전용면적 21㎡는 250~600만원 정도의 프리미엄이 붙는데 그치며 큰 차이를 보였다.

분양권에도 높은 프리미엄이 붙고 있다. 인근으로 2020년 4월 입주 예정인 ‘힐스테이트 광교중앙역’도 일부 호실에 테라스 설계를 적용했다. 소형 평형인 전용면적 21㎡를 기준으로 볼 때, 테라스 타입의 경우 분양권 매매 시 1200~1600만원의 프리미엄이 붙지만, 테라스가 없는 호실의 경우 700~1000만원에 프리미엄이 형성돼 있다.

다음으로 최근 오피스텔 청약시장에서 복층형 설계도 인기를 얻고 있다. 공간 활용도가 높은 데다 선호하는 임차수요도 많아 안정적인 수익률을 기대할 수 있기 때문이다.

업계에 따르면 평면을 더 높게 쓰는 가장 대표적 사례인 '복층형' 오피스텔이 청약 시장 인기 뿐 아니라 일반 오피스텔에 비해 임대료도 높은 것으로 나타났다.

바닥 면적은 그대로 두고 층고를 높혀 전체 공간감을 극대화한 복층형 오피스텔은 동일한 면적의 오피스텔과 비교해 개방감이 우수하고, 상하로 공간 분리가 가능해 수요자 선호도가 높다.

특히 층간 소음에 부담을 느끼는 수요자나 취미 생활을 위한 공간을 가지고 싶은 수요자들이 선호한다.

실제 복층 구조 유무는 임대료에도 직접 영향을 주고 있다. 서울 교대역 인근에 위치한 복층형 오피스텔 '서초메이플라워멤버스빌(2003년 12월 입주)'의 전용 40㎡는 보증금 1000만원에 월 110만원의 시세를 형성하고 있는 반면 일반적인 오피스텔 구조를 갖춘 '서초대우아이빌(2003년 3월 입주)'의 전용 34㎡는 교대역에서 더 가깝다는 지리적 장점에도 불구하고 보증금 1000만원에 월 임대료 90만원 선에 거래되고 있다. 같은 지역에서 월 임대료가 20만원까지 차이나는 것이다.

하지만 일부 물량의 경우 다락방이나 2층 층계방을 복층설계라며 분양하는 경우가 있어 주의가 요구된다.

한 부동산 정보업체에 따르면 지난해 아파트투유에서 청약을 받은 오피스 97곳을 분석한 결과에 따르면 32.9%인 26곳에서 복층형을 선보인 것으로 나타나 약 3곳 중 1곳에서 복층형 설계를 적용한 셈이다.

마지막으로 1.5룸형이 있다. 원룸형이 주를 이루는 오피스텔 시장에서 1.5룸형은 원룸형의 단점을 보완해 내놓은 상품이다.

침실과 거실 공간을 분리해 주거 기능을 강화한 평면으로 전용면적 20~35㎡의 소형임에도 생활과 취침으로 공간을 나누고 재배치할 수 있고 투룸형과 같은 효과를 볼 수 있는 것이 장점이다.

임차인뿐 아니라 투자자입장에서도 1.5룸형은 매력적인 상품이다. 원룸형과 비교해 면적 차이가 크게 안나 투자 부담이 적지만 신혼부부, 형제, 자매, 친구 등 2명까지도 충분히 수용할 수 있다.

지난해 9월 28일 통계청이 공식 발표한 우리나라 1인 가구는 2017년 기준 562만 가구로, 전체 1967만 가구 중 약 29%를 차지한다. 1인가구 비율은 지속적으로 증가해왔고, 전체 가구 증가세를 비교해봤을 때 일반 가구가 2000년부터 2017년도까지 약 38%로 증가한 반면 1인 가구는 같은 기간 동안 약 153% 증가했다.

이처럼 1~2인 가구가 급증하면서 일반 원룸 오피스텔보다 쾌적성과 희소성을 갖춘 1.5룸 주거용 오피스텔이 인기를 얻고 있다.

소형 오피스텔의 경우 사용공간이 상대적으로 협소하기 때문에 높은 공간 활용도를 확보할 수 있는 특색 있는 설계가 중요 포인트로 떠오르고 있다.

1.5룸 타입은 거실과 침실이 분리돼 있어 주거기능을 더욱 강화한 형태로 생활에 필요한 모든 시설을 한 공간에 배치하는 원룸의 구조적 단점을 보완, 수요자들의 선호도가 높다.합리적 비용으로 넉넉한 공간을 배치한 1.5룸은 입주민들의 만족도가 높다보니 임대료가 상대적으로 높게 형성돼 있다.

실제 서울 마포구 공덕동의 '마포신영지웰'의 전용 27㎡는 미닫이문으로 생활과 침실공간이 분리된 1.5룸형으로서 보증금 1000만원, 월세 75만원에 거래되고 있는데 원룸형인 인근의 '공덕시티하우스' 전용 27㎡형이 보증금 1000만원, 임대료 63만원인 것에 비해 월 12만원이 비싸다.

경기도 성남시 분당구에 위치한 판교역 SK허브(2014년 11월 입주) 전용 34㎡M타입의 경우도 중문이 있는 1.5룸형으로 보증금 1000만원에 월 90만원인데 반면 같은 타입의 중문이 없는 원룸형은 보증금 1000만원에 월 85만원으로 1.5룸형에 비해 5만원 낮다.

장경철 부동산일번가 이사는 “1~2인 가구의 증가로 편의성이 좋은 주거용 오피스텔이 주택시장의 한 축으로 급부상하고 있다”며 “공간활용도를 높힌 테라스형, 복층형, 1.5룸형은 이제 주거용 오피스텔의 주류를 형성할 것으로 보이며 그 외에도 인근에 교통, 공원, 편의시설 등이 두루 갖춰진 상품들이 인기를 끌 것으로 보인다”고 말했다.

공간활용도 높힌 주거용 오피스텔 현황

-테라스형 오피스텔-

송파 헤븐시티 더 테라스 조감도

●송파 헤븐시티 더 테라스=위례신도시 호수공원(가칭)과 녹지 공원을 품은 프리미엄 오피스텔, 상가인 ‘송파 헤븐시티 더 테라스’가 분양중이다. ‘송파 헤븐시티 더 테라스’는 서울시 송파구 위례 신도시 일반 상업용지 6-2-1BL에 지하 5층~지상 15층 규모의 오피스텔, 근린생활시설로 들어선다. 서울 송파 위례 신도시 내 7만 5000㎡ 호수 공원(가칭)과 녹지 공원이 인접해 환경친화적인 입지를 자랑한다. 이러한 친환경적 입지뿐 아니라 테라스 특화 설계 2·3룸 혁신 평면과 테라스 특화 설계로 높은 희소가치를 기대할 수 있다. 2~3인 소형가구 세대 니즈에 맞는 생활 거주형 공간설계를 적용한 중소형 오피스텔로 총 99실(전매가능), 전용면적은 38㎡, 43㎡(A, B), 68㎡으로 구성된다. 더불어 빌트인 가구, 냉장고, 세탁기, 비데, 에어컨 등 단지 내부에는 풀퍼니시드 시스템이 적용된다. 또 입주민들을 위해 홈네트워크 시스템을 비롯해 CCTV 등 최첨단 디지털 보안 시스템을 구축하고 있다. 상가는 집객력이 높은 호수공원 상권에 입지해 365일 24시간 수요가 몰리는 항아리 상권이라는 평가다. 상가는 지상 1층~지상 2층 규모로 1층은 총 15개 점포, 3면 개방형 스트리트형으로 호수공원 유동인구 집객을 높이는 다양한 생활 편의시설로 구성되며 권장업종은 편의점, 부동산중개업소, 카페, 베이커리, 각종 프랜차이즈 등이다. 2층은 총 12개 점포, 집객력을 높이는 키즈, 에듀, 메디컬 업종들이 권장업종이다. 주변 생활 인프라도 돋보이는데, 거원 초·중·고교를 비롯 산빛초등 신설 예정으로 학군이 우수하며, 송파보건소, 우체국, 송파체육 문화회관, 가든파이브, 스타필드시티위례점 등 원스톱 생활 인프라를 갖추고 있다. 지하철 5호선 거여역, 송파 IC, 송파 대로 등 사통팔달의 쾌속 교통망을 구축해 서울과 강남을 빠르게 이동 가능하다. ‘송파 헤븐시티 더 테라스’의 사업지인 위례 신도시는 서울 송파구 장지동·거여동, 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동 등을 아울러 조성되는 2기 신도시 중 하나다. 특히 북 위례 지역은 올해 7개 건설사가 총 4733가구의 분양을 앞두고 있다. 최근 호수공원 인근의 주거용 오피스텔의 인기가 높게 나타나고 있다. 호수가 인접한 오피스텔은 탁 트인 호수 조망을 갖춰 쾌적하고 여유로운 삶을 누릴 수 있기 때문이다. 또한 더불어 각종 근린공원, 체육시설, 산책로 등의 풍부한 인프라가 마련된다는 점도 인기 요인이다. 이러한 주거만족도 측면뿐 아니라 투자 상품으로서의 가치도 높게 평가되고 있다. 임차인의 선호도가 비교적 높아 공실률이 낮은 편이며 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다. 호수 공원 특성상 희소성이 높다는 점도 투자가치를 높이는 요소이다. 분양 관계자는 “북 위례 신도시 ‘송파 헤븐시티 더 테라스’는 중도금 무이자로 초기 부담이 투자 비용이 적은 데다 호수와 녹지공원 자연친화적인 입지로 투자 가치가 높다”라며 “주거용오피스텔로서 신혼을 앞둔, 집을 소유 하고싶은, 노후준비를 하고있는 실수요자의 딱 좋은 기회로 특화된 공간 설계로 높은 주거 만족도 역시 기대할 수 있다”라고 전했다. 110대의 넉넉한 주차공간과 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 010-2732-9283

-복층형(다락방) 오피스텔-

잠실역 웰리지 더테라스 조감도

●잠실역 웰리지 더 테라스=이에스웰리지㈜는 서울 송파구에서 ‘잠실역 웰리지 더테라스’ 오피스텔을 분양 중이다. 지하 4층~지상 20층 1개동 규모로 전용 21~29㎡ 총 367실로 공급되며 풀옵션으로 구성돼 있는 최첨단 오피스텔이다. 잠실관광특구 내에 위치해 있어 롯데타워를 비롯한 잠실 올림픽공원과 석촌호수 등 쇼핑과 여가, 공원시설까지 모두 편리하게 이용이 가능하다. 또한, 트리플 역세권이라는 최적의 조건이 이미 갖춰져 있음에도 가까운 미래가치 역시 이미 공사가 진행 중이라 미래가치와 투자가치까지 오피스텔의 모든 것을 갖추고 있다. 잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔은 게다가 아파트를 비롯한 모든 주택 분양에서 최우선 조건으로 꼽는 교통의 편리성은 지하철 2호선이 닿는 잠실역뿐만 아니라 8호선 몽촌토성역 2분거리와 9호선 한성백제역 도보 4분거리로 그야말로 과장 1도 없는 트리플 역세권에 위치해 있기 때문에 오피스텔로 잔여 호실을 분양 중이라 관심이 있다면 발 빠른 대처가 필요할 것이다. ‘잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔’은 혼자 사는 사람들의 로망인 전 세대가 복층형으로 설계돼 있으며 일부 세대는 테라스까지 갖추고 있어 투자 목적뿐만 아니라 실제로 입주해 살게 되더라도 그 만족도가 상당히 높을 것으로 기대된다. 전 세대는 367호 실로 구성돼 있으며 일부 세대에서는 방이동에서는 유일하게 올림픽공원이 조망되는 테라스까지 설계돼 있어 삶의 만족도까지 극대화할 수 있을 것이다. 인근 코엑스 주변에 국제교류복합지구가 이미 조성 중이고 서울시는 이 복합지구를 국제업무를 비롯해 전시, 컨벤션, 스포츠, 엔터테인먼트, 문화까지 융합된 경쟁력 있는 마이스 단지로 변모시킨다는 원대한 계획을 갖고 있다. 여기에다 2026년에 예전 한국전력 부지에 현대 글로벌 비즈니스 센터(GBC)까지 들어서고 나면 폭발적인 수요는 물론이고 오피스텔의 가치까지 급등할 것으로 기대된다. 이런 탁월한 투자가치 외에 한 가지 더 투자와 미래가치를 업그레이드할 수 있는 조건이 또 있다. 바로 영동대로 복합환승센터 지하화 개발이다. 오히려 이처럼 넘쳐 나는 많은 개발 호재 탓에 불안할 지경이다. 오피스텔에 투자할 때 가장 우려되는 것이 공실인데, ‘잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔’ 같은 경우 공실은 커녕 없어서 못 팔 지경이 되는 것이다. 사실 송파구 잠실이라는 여러 모로 핫 플레이스에 이 정도 되는 오피스텔을 지을 수 있는 부지가 남아있었다는 것 자체가 놀라울 뿐이다. 이렇게 뜨거운 노른자위 부지가 대기업의 손을 타지 않고 남아있었다는 것은 퇴직금 정도의 충분치 않은 목돈만을 갖고 있는 일반인들에게는 어쩌면 행운일지도 모르겠다. 그렇다고 실내 구조가 인근의 오피스텔에 비해 떨어지는 것도 아니고 오히려 더 탁월한 편이라고 할 수 있다. 일단 몸만 들어와도 될 정도로 대부분의 가전이 갖춰진 풀옵션이라는 점이 눈길을 끈다. 당연히 모두 무상이며 LG 천정형 에어컨과 LG 빌트인 냉장고는 기본이고 2구짜리 LG 전기쿡탑과 삼성 드럼세탁기, 드럼건조기, 아일랜드 주방, 거실 붙박이장과 이제는 필수가 된 비데, 홈 네트워크 시설 등 혼자 살기에는 전혀 부족함이 없을 정도로 다 갖춰져 있다. 또 가구는 세련된 다크 브라운과 라이트 브라운톤으로 화사함을 더했으며 퇴근 후 잠실의 야경을 내려다보며 힐링할 수 있는 입주민만의 전용 옥상까지 갖추고 있다. 이런 편리한 시설에 더해 입주민들의 안전과 관리비를 줄여주기 위한 최첨단 보안 시스템과 친환경 전기시설, 물 절약 시스템 등 첨단으로 발전하는 세태의 맞게 전기자동차를 위한 전기자동차 주차시설까지 갖추고 있다. 건축자재 역시 친환경 흐름에 맞춰 LED 등을 사용하고 다른 자재 역시 친환경으로 지어지고 있다. 정부의 강력한 주택 규제 정책으로 주택시장의 뜨거운 열기가 차갑게 식고 있지만 강남, 그중에서도 송파는 거의 가격 변동이 없다고 할 수 있다. 대출이 어려운 요즘, ‘잠실역 웰리지 더테라스 오피스텔’은 중도금도 무이자로 대출을 해주기 때문에 큰돈 들이지 않고도 투자가치와 미래가치가 담보된 수익형 부동산을 소유할 좋은 기회미다. A부터 E타입까지 아홉 가지 타입이 있으며 월세는 원룸 90만원부터 투룸의 경우 150만원까지 받을 수 있을 것으로 기대된다. 시공은 은성건설㈜ 과 은성산업㈜ 이 맡았으며 2023년 6월 준공예정이다. 문의 1668-0970

-침실·거실분리형(1.5룸) 오피스텔-

여의도 포레디움 광역 조감도

●여의도 포레디움=서울 영등포구 영등포동1가 107번지 외 4필지에 단층형과 복층형 원룸으로 공급되는 ‘여의도 포레디움’ 오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 연면적 4,994.01㎡, 지하 1층~지상 18층, 1개 동으로 총 4가지 타입, 전용면적 20~22㎡에 실사용면적 20~33㎡(복층서비스면적 감안시)으로 중소형 주거상품으로 구성된다. 총 153실로 2~9층은 복층형 72실, 10~18층은 81실로 공급되며 전용률은 약 66~67%선이고 총 주차대수는 79대다. 슬라이딩 도어 설치로 침실공간 분리 빌트인 가구배치로 수납공간 확보로 공간활용이 극대화 실외기 및 보일러실 별도 공간설치로 수납공간이 추가 확보된다. '여의도 포레디움'의 강점은 교통이다. 현재 지하철 노선이 3개가 지나는 이른바 트리플 역세권으로 1호선 영등포역 5번 출구에서 430m에 위치, 1호선과 5호선 환승역인 신길역 3번 출구에서 230m에 위치한 여의도 포레디움은 올림픽대로, 서부간선도로, 노들길 등 도심, 외곽 광역접근성으로 우수한 위치다. 향후 예정된 골드라인 교통 호재도 많다. 우선 여의도와 경기도 안산시를 잇는 지하철 신안산선 영등포역이 2024년 개통할 예정이다. 여의도에서 안산 한양대역까지 이동하는 데 기존 100분에서 25분으로 줄어든다. 인천 송도에서 여의도를 거쳐 경기 남양주 마석을 잇는 GTX(광역급행철도)-B노선이 개통하면 여의도에서 청량리는 35분에서 10분, 송도까지는 82분에서 27분대로 각각 이동이 가능하다. 현재 자동차로 올림픽대로에 진입하기도 쉬워 서울 강남이나 김포공항, 인천공항으로 다니기에 편리하다.편의 및 생활 인프라도 좋다. 최고, 최적의 위치 주민센터, 우체국은 물론 신세계, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 편의시설 근접해 있으며 여의도공원, 샛강생태공원, 영등포공원이 주변에 근접해 있다. 영등포로터리 고가철거 예정으로 녹지공간인 공원이 조성되면 탁트인 시야와 퀘적한 환경이 제공된다. 배후 수요도 풍부하다는 평가다. 여의도에 직장인만 20여만명이 근무하고, 배후 상주 인구도 15만여명으로 추산돼 좋은 투자 여건을 갖추고 있다. 시행사는 포레디움, 시공은 태산종합건설, 자금관리는 아시아신탁(주)이 각각 맡았다. 계약금 10%, 50% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 준공은 2021년 12월 예정에 있다. 문의 010-2337-8205