금리절벽, 1% 초저금리 시대 똘똘한 수익형부동산 각광

최근 금융시장에서 시중 금리가 가파르게 하락하면서 마치 절벽에서 떨어지는 것과 같은 ‘금리절벽’ 현상이 나타나고 있는 가운데 시중에 풍부한 자금들이 수익형 부동산으로 향하고 있다.

결국 단순 은행 예금으로는 만족할 만한 수익을 얻기가 더 어려워져 초저금리 시대에 대응할 새로운 재테크 수단을 찾아야 할 필요성이 커지고 있기 때문인데 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산 외에는 별다른 대안이 없기 때문이다.

금리 인하는 국내에만 국한된 현상이 아니다. 올 들어 전 세계적으로 20여 개의 국가가 금리를 낮췄다.

미국도 지난달 31일 10여 년 만에 기준금리를 0.25%p 내렸다. 이로써 미국의 기준금리는 2~2.25%로 낮아졌으며 그리고 하반기에 금리가 추가로 인하될 가능성이 높다.

한국은행이 앞으로 기준금리를 추가 인하해 내년 상반기까지 1%로 떨어뜨린다면 은행 예적금 금리(1년 만기)도 덩달아 1% 초반대로 낮아질 게 뻔하다.

부동산 업계에서는 자산가들을 중심으로 똘똘한 수익형 부동산에 눈길을 돌리는 경우가 늘것으로 보고 있는데 대표적인 수익형 상품으로 주거용 오피스텔, 오피스텔 단지내 상가, 미군 대상 렌탈하우스 등이 있다.

◆주거용 오피스텔=최근 3년여 만의 기준금리 인하와 민간 아파트 분양가 상한제 실시 발표로 주거용 오피스텔에 관심이 쏠리고 있다.

주거용 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜한데다 정기적으로 고정 수익을 낼 수 있기 때문이다.

주거용 오피스텔은 아파트와 달리 청약제도에 자유롭다는 것도 장점이다. 거주지 제한, 주택청약통장 가입여부, 주택 소유에 관계없이 만19세 이상 대한민국 국민이면 누구나 청약할 수 있으며 재당첨 제한규제도 받지 않는다.

즉, 집이 있어도, 청약통장이 없어도 청약할 수 있다는 데 큰 이점이 있다. 이런 이유로, 집을 가진 세대가 교육 목적의 이사나, 독립할 자녀의 주거를 위해 부모가 마련해주는 소형 아파트 대안 주거상품으로, 아파트 못지 않은 시설을 갖춘 주거용 오피스텔의 인기가 올라가고 있다.

분양업계에 따르면 입지여건이 우수하거나 업무지구와 가까운 단지들이 인기를 끌었다.

서울 서초구 잠원동 신사역(3호선) 초역세권 입지의 ‘신사역 멀버리힐스’ 오피스텔은 청약 결과 83건 모집에 약 7000건이 접수돼 84대 1의 청약경쟁률로 완판됐다. 과천에서 지난달 26일 공급한 ‘e편한세상 시티 과천’도 549실 모집에 1741명이 몰려 평균 3.17대 1의 경쟁률을 나타냈다.

옛 여의도 MBC 부지에 들어서 많은 관심을 모았던 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’의 경우, 지난 1일 청약 접수결과, 849실 모집에 총 2만2462명이 접수해 평균 26.4대 1의 경쟁률을 기록했다.

알짜 지역에 있는 오피스텔의 경우에는 꾸준한 가격 상승세를 기록 중이다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 강남구 청담동의 ‘피엔폴루스’(2007년 8월 입주)는 준공 10년이 지난 구축 오피스텔임에도 국내에서 가장 비싼 오피스텔로 자리잡았다. 이 오피스텔의 전용 138㎡는 지난 8월 25억8000만원(20층)에 거래됐다.

여의도에서 고급 오피스텔로 통하는 ‘여의도 더샵 아일랜드파크’(2007년 4월 입주)의 전용 96㎡는 지난해 8월 8억4500만원(12층)에 매매됐으나 올해 5월 13층이 9억1000만원에 거래되는 등 1년도 채 안돼 6000만원 이상 상승했으며 종로구에 소재한 ‘르메이에르 종로타운’(2009년 9월 입주) 전용 96㎡는 지난해 11월 6억7500만원(10층)에 거래됐으나 지난 5월에는 7억1500만원(13층)에 거래돼 약 반년 만에 4000만원이 올랐다.

◆오피스텔 단지내 상가=요즘 주거용 오피스텔의 인기가 높아지면서 덩달아 단지내 상가가 주목 받고 있다.

오피스텔 입주자들이 1~2인 가구의 젊은 층이다 보니 소비력이 왕성한 수요층을 고정 고객으로 확보할 수 있고, 아파트 단지 내 상가에 비해 업종선택도 자유로워 임차인 유치도 수월하기 때문이다.

이들 상업시설은 대부분 소형 오피스텔 상가로 소비력이 왕성한 젊은 층을 고정고객으로 확보할 수 있고, 지하철역세권 인근에 자리잡고 있어 풍부한 유동인구 확보가 가능하다.

소형 오피스텔 단지 내 상가의 경우 소비력이 왕성한 20~30대 1인 가구의 젊은층을 고정배후수요로 두고 있어 상권활성화는 물론 매출향상에 긍정적이다.

통계청 자료에 따르면 2017년 기준 전국 1인 가구 수는 561만677가구로 2016년(539만7615가구)에 비해 4% 증가했으며 1인가구 중 2030세대는 193만252명으로 34%를 차지했다.

이처럼 1인 가구의 증가는 높은 구매력으로 이어지고 있다. 산업연구원에 따르면 지난 2010년 1인 가구의 소비지출 규모는 60조원이었으며, 2020년에는 10년 전보다 두 배가 높은 120조원에 달할 것으로 예측하고 있다.

2030년에는 194조원으로 4인 가구 소비지출규모(178조원)을 앞지를 것으로 내다봤다.

또한 오피스텔 단지 내 상가는 대부분 상업, 업무, 준주거 등의 지역에 자리잡고 있다 보니 주거지역을 중심으로 위치한 아파트 단지 내 상가에 비해 업종선택이 자유롭고, 유동인구 확보에도 수월해 임차인 유치에도 수월한 편이다.

◆소형 섹션 오피스=최근 소형 오피스 시장이 ‘섹션 오피스’라는 이름으로 수익형 부동산 틈새시장을 파고 들고 있다.

오피스 시장에도 소형화 열풍이 불면서 ‘섹션 오피스’가 수익형 부동산 시장의 새로운 블루칩으로 부상하고 있다.

제2의 벤처 창업 붐에 따라 스타트업이나 베이비부머 창업, 1인 기업 등 기업 트렌드에 맞는 공급 형태로 많은 인기를 모으고 있다. 특히 전매제한, 대출 규제 등 제약이 없고 안정적인 임대수익 창출과 운영수익을 기대할 수 있고, 소액 투자가 가능해 기존 오피스에 비해 환금성도 높다.

소형 오피스도 공급과잉이 많은 지역이 아닌 최신 시설을 갖춘 업무시설이 전무한 지역을 주목하고 대기업이나 관공서 정문에 위치한 입지를 주목해야 한다.

◆미군 대상 렌탈하우스=마지막으로 틈새 수익형 상품인 미군 렌탈사업이 투자자들 사이에 큰 인기를 누리며 수익형 부동산의 새로운 강자로 떠오르고 있다.

미군 대상 렌탈사업은 연체 걱정 없는 임대사업으로 불리며 장기간 고수익이 가능하기 때문이다.

미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 틈새 상품으로 주목 받은 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다.

또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입 신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다.

가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다.

반면 군인 처럼 부대 근처에 거주하지 않아도 되는 군무원은 부대와 다소 거리가 떨어져 있더라도 차량으로 30분 이내 이동할 수 있는 단독주택이나 타운하우스를 선호한다.

외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군 렌탈하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 평가다.

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심포인트다. 또한 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “초저금리 시대가 다시 도래하면서 수익형 부동산이 다시 관심을 끌고 있다”며 “하지만 과거와 달라진 점이 있다면 수익형 부동산도 양극화 현상이 심화되고 있어 지역별, 입지별, 상품별로 옥석 가리기가 예상된다”고 말했다.

1% 초저금리 시대 임박…똘똘한 수익형 부동산 각광

-주거용 오피스텔-

선유도역 마들렌 조감도

●선유도역 마들렌=국제자산신탁(주)은 서울시 영등포구 양평동5가 24-1번지 일대에 선유도역 마들렌 오피스텔을 9월경 분양에 들어간다고 밝혔다. 연면적 4,808.34㎡, 지하 2층~지상 14층 1개동 규모로 이중 오피스텔은 지상 2~14층이며 전용면적 ▲16.84(117세대) ▲19.14㎡(65세대) 두가지 타입으로 총 182실 규모로 조성된다. 선유도역 일대에서 첫 선을 보이는 전실 복층으로 마들렌 오피스텔의 실내는 층고가 4m에 달해 개방감을 극대화했으며 계단하부 공간 벽면은 다양한 수납시스템을 설치해 공간 활용도를 높였다. 다락방은 드레스룸이나 침실, 작업실, 메이크업 룸, 짐을 보관하는 용도 등으로 다양하게 이용 가능해 여유롭고 아늑한 공간을 연출해 선호도가 높다. 당 사업지 주변에 지식산업센터 10여개가 위치해 있으며 주변에 1~2인 가구가 급증하는 반면 원룸형 공급은 턱없이 부족한 실정이다. 1~2인 가구의 최고의 직주근접형 오피스텔이며 직장인들의 내 집마련의 “브릿지 하우스”로 풍부한 임대수요, 서울 3도심 위상의 높은 시세 차익을 노려볼 기회이다. 웨라벨 라이프를 꿈꾸는 젊은 직장인 들에게 한강과 안양천의 탁 트인 더블조망권을 누릴 수 있는 것이 특징이며, 양화 한강시민공원과 선유도공원, 안양천변 체육공원 등 주변 녹지 공간이 풍부해 주거 환경이 매우 쾌적하며 도심 속 건강한 주거 생활이 가능한 오피스텔이라는 평가다. 선유도역 마들렌 오피스텔의 입지가 우수해 편리한 생활이 예상된다. 도보 약 1분거리에 9호선 선유도역이 있고, 20개 노선의 버스정류장이 단지 바로 앞에 자리해 대중교통을 통해 출·퇴근하기가 수월하다. 뿐만 아니라 올림픽대로, 서부간선도로, 안양천로, 공항대로 등 지역 내 주요 간선도로도 편리하게 이용할 수 있다. 성산대교, 월드컵대교(예정) 등을 이용하면 여의도, 김포공항을 비롯해 상암, 마포, 마곡지구 등에도 빠른 접근이 가능하다. 2021년 서부간선도로 지하화사업이 완성되면, 교통여건이 더욱 우수해질 것으로 기대된다. 서울 영등포구 양평동 일대는 '한강 생활권'이면서 동쪽으로 여의도, 서쪽으로 목동과 접해있는 서울 부도심이라는 지리적 이점을 갖췄지만 크게 주목을 받지 못한 지역이었다. 하지만 최근 도시정비사업과 각종 개발 등이 추진되면서 빠르게 환골탈태하고 있다. 특히, 월드컵대교와 서부간선도로 사업이 속도를 내고 있어 이목이 집중된다. 성산대교, 가양대교 교통체증을 해소하는 목적으로 건설되는 월드컵대교는, 서울 마포구 상암동과 영등포구 양평동을 연결하는 왕복 6차선, 길이 1,980m의 교량이다. 성산대교 남단에서 금천나들목까지 병렬 터널로 연결되는 서부간선지하도로와 연계될 예정으로 개통이 완료되면 일대 교통편의가 대폭 개선된다. 지난 2016년 3월 착공에 돌입, 오는 2021년 완공이 예정된 서부간선지하도로가 개통되면 출퇴근에 소요되는 시간이 현재 30분에서 10분대로 단축될 전망이다. 월드컵대교 건설사업에 따른 한강변 수혜지는 은평구 수색동 증산동, 마포구 상암동, 성산동, 망원동 등이 거론되며, 한강 이남의 경우 영등포구 양평동, 당산동, 강서구 염창동 등이 대표적이다. 월드컵대교 가까이에는 상주직원 약 4만여명의 마포구 상암DMC를 비롯해 100여개 기업이 앞다퉈 입주 중인 상주직원 8만여명의 강서구 마곡지구가 자리해있다. 마곡지구 기업 입주에 따른 이전 수요를 주목하는 투자자들이 상당해 월드컵대교 수혜지로 손꼽히는 영등포구 양평동, 당산동 등이 재조명되는 상황이다. 서부간선도로 지하화사업도 주목할 필요가 있다. 서울시는 해당 사업을 통해 주변 지역의 도시재생을 계획 중이다. 서부간선도로와 이면도로간 단차조정, 도로축소 등이 진행되면, 지상부에 약 14만 8천m²의 유휴 부지가 확보될 것으로 예측된다. 해당 유휴 부지는 공원, 도서관, 임대아파트, 카페 등 다채로운 용도로 활용된다. 고속도로도 일반도로화 된다. 이를 통해 그간 단절돼 온 안양천과의 연계 강화도 기대할 수 있다. 서울시의 2030플랜에 따르면, 당산동 일원의 생활권 내부에서 한강 및 안양천 녹지공간까지 보행 접근성을 향상시킨다는 계획이다. 선유도역~한강~선유도공원 접근로(양평로22길) 일대를 비롯해 선유도역~안양천 접근로(양평로21길)변의 보행 환경을 개선하는 동시에 안양천변 준공업지역 재생 시 안양천 접근로를 새롭게 신설할 예정이다. 기존에 운영되고 있는 올레길 등과 연계해 관광루트로 활용한다는 계획이 눈길을 끈다. 이외에도 재개발 및 재건축 등 다양한 도시정비사업들이 인근 당산동 일원에서 활발히 추진되고 있다. 시행은 국제자산신탁(주)이 시공은 (주)마들종합건설이 각각 맡았으며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 02-3496-2355

-오피스텔 단지내 상가-

여수 엑스포스퀘어 투시도

●여수 엑스포스퀘어=전라남도 여수시 덕충동 2037-2, 3번지 일대에 여수 코아루 오션파크 오피스텔 단지내 상가인 ‘엑스포스퀘어’가 6월말 분양예정이다. 여수 코아루 오션파크는 연면적 19,385.53㎡, 지하 4층~지상 8층 규모로 성공적 분양중인 245실 오피스텔 단지내 상가 41호가 공급된다. 단지내 상가는 지하 1층과 지상 1층 두 개층에 공급되는데 전용 16.52㎡(구 5평)부터 43㎡(13평)까지 투자자와 실수요자에게 실용적인 규모로 공급되며 3.3㎡당 분양가도 상당히 저렴하게 책정이 되었다. 권장업종으로는 지상 1층 커피전문점, 약국, 편의점, 베이커리, 중개업소, 미용실, 통신대리점, 프랜차이즈 업종 등이며 지하 1층 전문음식점, 병의원, 키즈카페, 피시방 등이다. 지상 1층 29호, 지하 1층 12호로 뿐인 독점 상권 단지내 상가로 지하 1층도 일부 영역에서는 실질적인 지상 1층과 동일한 개념으로 이해하면 된다. 선호도 높은 지상 1층 그리고 지하층은 수변 공원을 끼고 있어 집객효과가 우수하며 8m층고의 높은 개방감(일부 호실에 한함)도 돋보인다. 245실 오피스텔의 고정수요는 물론 풍부한 임대수요를 확보했다. 배후수요로 엑스포타운 2,600 여세대와 주말 성수기엔 여행객 등 관광수요와 주중비수기엔 엑스포타운 단지수요 등으로 엑스포스퀘어 상가의 주 7일 상권 형성에 대한 기대감을 높이고 있다. 투자가치를 높혀줄 풍부한 개발호재도 있다. 엑스포 타운 마지막 오피스텔 단지내 상가로 희소가치가 높은 여수의 강남으로 불리며 인기 주거지역인 엑스포타운과 엑스포공원과도 근접해 있다. 또한 도보로 이동이 가능한 엑스포역(여수의 관문인 KTX)은 물론 여수 신북항(크루즈관광)도 인접해 있으며 여수엑스포 세계박람회장 개발 최대수혜지이기도하다. 여수엑스포 세계박람회장으로 이어지는 엑스포 브릿지 연계로 접근성 또한 높으며 여수공항, 남해고속도로, 호남고속도로, 순천완주고속도로에 접근하기 용이하고 여수신항, 엑스포여객터미널, 연안여객터미널과도 가깝게 위치한다.사업지 주변으로는 할인마트, 보건소, 주민센터, 여수전남병원 등 편의시설과 수변공원 산책로가 있어 보다 쾌적한 생활이 가능하다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 061-622-9900

-섹션 오피스-

송도 씨워크 인테라스 한라 조감도

●송도 씨워크 인테라스 한라=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 '송도 씨워크 인테라스 한라'를 9월 중 분양할 예정이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 교통여건은 인천 지하철 1호선 인천국제업무지구역이 도보 3분 거리에 위치하고, 건물 인근으로 송도내부순환노선 트램 1단계가 2026년 개통될 예정이다. 송도 트램 1단계는 인천글로벌캠퍼스~송도랜드마크시티를 연결하는 노선이다. 또 제2경인고속도로, 제2외곽순환도로를 통해 서울·수도권을 빠르게 이동할 수 있다. 인천 송도~서울 여의도~서울역~경기 남양주 마석을 잇는 광역급행철도(GTX) B노선도 추진된다. GTX-B는 인천과 서울 생활권을 20분대에 연결하고 남양주 마석까지는 50분 안에 이동이 가능하다. KTX경부선과 연결되는 인천발 KTX 노선도 연결된다. 생활편의시설은 달빛축제공원, 현대프리미엄 아울렛, 신세계몰, 롯데몰, NC몰, 세브란스 병원, 아트센터인천 등을 이용할 수 있다. 지난 2003년 경제자유구역으로 지정된 송도국제도시는 교통과 교육, 상업시설 등 기반시설이 개선되고 기업 이전도 늘어나고 있다. 포스코건설, 삼성바이오로직스, 코오롱글로벌 등 다수의 대기업과 유엔 산하 국제기구 등이 입주했다. 한국판 실리콘밸리와 같은 개방형 혁신창업 거점이 될 스타트업파크, 인천신항 물류크러스터, 워터프런트 건설 등 대규모 개발 계획도 진행 중이다. 분양 관계자는 "송도에는 인천항만, MICE 특구 조성 등으로 관련 기업 이전이 예상되지만 대형 오피스 위주의 공급만 있어 실질적인 소형 오피스는 공급이 부족한 상황이다"며 "송도 씨워크 인테라스 한라는 다양한 업무지원시설, 업무 제휴 서비스, 발코니, 초역세권 장점을 모두 갖추고 있어 높은 관심이 예상된다"고 말했다. 문의 010-2732-9283

-미군 대상 렌탈하우스-

군산 드림빌 사진

●군산 드림빌=전북 군산시 옥서면 선연리 1562-1번지 일대에 미공군전용 렌탈아파트인 '군산 드림빌'이 8월경 분양에 들어간다. 연면적 16,088.05㎡, 4개동(A·B·C·D동), 지상 1층~지상 4층 규모로 분양대상은 우선 D동이며 순차적으로 C동도 분양에 들어간다. 전용면적 기준 ▲48.5163㎡ ▲49.601㎡ ▲54.5613㎡으로 3가지 타입이며, 총 88세대가 공급된다. 분양회사측에 따르면 "군산 드림빌의 분양가는 대부분 8,000만원대로 대출 70%(제1금융권)을 감안하면 실투자금액은 2,000만대로 크게 낮아지며 근래에 보기드믄 소액투자처로 수익률은 약 13%선이다"며 "한국은행에서 오는 8월에 금리인하 가능성이 높아지고 있어 저금리가 지속될 것으로 보이며 여기에 주한미군지위협정(SOFA)에 따라 2060년까지 미군 주둔이 계획돼 있어 향후 약 40∼50년 동안 임대수익 창출이 가능한 연금형 부동산이라는 점이 매력적이다"라고 밝혔다. 현재 군산 드림빌은 미국방성 조달본부에 등록되어 있는 영외숙소임에도 불구하고 영내에서 숙박하는 것과 동일하게 인정된다. 군산 미공군기지 근처 약 200m내에 위치한 직주근접형 렌탈아파트로 미공군 및 가족 등 고정수요 확보와 독점적 공급이 장점으로 꼽힌다. 드림빌코리아가 군산 드림빌의 임차인으로 운영해 수익을 매달 투자자에게 직접 지급하는 방식이다. 계약금 10%에 바로 잔금 90% 조건으로 대출은 1인당 2채까지 가능하며 투자자가 3년후에 환매를 희망하면 공급업체에서 최우선적으로 재매입 지위를 가져 매입을 할 수 있어 안전성까지 보장된 수익형 상품이라는 평가를 받고 있다. 문의 063-462-2049