수익형 부동산 대세…오피스텔·소형 오피스도 튀어야 산다

최근 초저금리와 아파트 규제로 대표적인 소액 투자처인 오피스텔과 소형 오피스가 주목을 받고 있다.

하지만 공급 또한 만만치 않게 늘면서 수익형 부동산의 대표 상품인 오피스텔이나 소형 오피스 시장에도 변화의 바람이 불고 있다.

먼저 주거기능이 강화되고 있는 오피스텔의 경우 아파트 부럽지 않은 특화설계를 갖춘 것은 물론 이제는 호텔 수준의 특화서비스까지 도입되고 있다.

이렇다 보니 최근 분양업체들이 차별화에 공을 들이고 있다. 비슷한 입지라면 특화설계 및 서비스가 적용된 오피스텔이 타 경쟁상품 대비 경쟁력 확보에 유리한데다 수요자들의 선호도가 높기 때문이다.

이에 분양업체들은 테라스, 높은 천장고, 가변형 벽체 등 다양한 특화설계를 적용하거나 입주민들의 편의를 위해 조식 및 컨시어지 서비스를 도입하는 등 차별화에 나서고 있다.

오피스텔 특화설계의 가장 대표적 사례로는 ‘복층형’을 꼽을 수 있다. 바닥 면적은 그대로 두고 층고를 높여 전체 공간감을 극대화한 복층형 오피스텔은 동일한 면적의 오피스텔과 비교해 개방감이 우수하고 상하로 공간 분리가 가능하다는 장점에 임대료도 높은 수준을 보이고 있다.

실제 최근 네이버 부동산 매물 현황을 확인한 결과 교대역 인근에 위치한 복층형 오피스텔 ‘서초 메이플라워 멤버스빌’(2003년 12월 입주)의 전용 40㎡는 보증금 1000만원에 월 105만원의 시세를 형성하고 있는 반면 일반적인 오피스텔 구조를 갖춘 ‘서초 대우 아이빌’(2003년 3월 입주)의 전용 34㎡는 교대역에서 더 가깝다는 입지에도 불구하고 보증금 1000만원에 월 임대료 80만원 선에 거래되고 있었다.

청약경쟁률도 단층형보다 복층형이 높았다. 지난해 9월 분양된 ‘평택 고덕 아이파크’ 오피스텔의 경우 전용면적 21㎡ 복층형 타입은 3.07대 1의 평균 경쟁률을 보였지만 같은 면적의 단층형 타입은 1.45대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.

특화 서비스를 도입한 오피스텔도 인기다. 지난해 3월 분양한 ‘광교 더샵 레이크시티’는 아침·점심·저녁 식사 서비스를 제공하는 클럽라운지와 호텔식 컨시어지 등이 부각되며 평균 5.5대 1의 청약경쟁률을 보였으며 지난해 6월 분양된 ‘빌리브 울산’ 오피스텔 역시 조식서비스, 실버 케어 프로그램, 가사·청소서비스 등이 큰 호응을 얻으며 평균 3대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

다음으로 틈새 수익형 부동산으로 떠오르고 있는 소형 오피스의 경우도 마찬가지다.

최근 소형 오피스 시장이 ‘섹션 오피스’라는 이름으로 저금리 시대에 규제가 없는 수익형 부동산 틈새시장을 파고 들고 있다.

섹션 오피스는 규모가 큰 업무용 빌딩과 달리 전용면적 40㎡ 이하의 모듈형으로 설계돼 사용자가 원하는 크기로 분양받을 수 있는데 회의실, 라운지 등 부대시설을 공유해 비용을 줄일 수 있고 실사용공간 효율성도 높다. 건물 안에 업무와 상업시설 등이 결합된 복합단지는 입주민 만족도도 높다.

업계에 따르면 서울 강남구 역삼동 지하철 2호선 선릉역 인근 `한신인터밸리24`는 준공 10년이 넘었지만 공실이 없는 상태다. 지하와 저층에는 주차장, 식당, 상가 등이 있고, 오피스는 6~23층에 들어섰다. 2004년 3.3㎡당 평균 1057만원에 분양됐지만, 현재 1600만 원 안팎에 거래되고 있다. 전용면적 39㎡는 보증금 2000만원, 월세 160만~200만 원으로 임대수익률은 6% 가까이 된다.

장경철 부동산일번가 이사는 “저금리로 소액으로 투자가 가능한 소형 오피스텔, 소형 오피스가 투자자나 실수요자의 이목을 사로 잡고 있다”며 “공급이 늘고 수익률이 하락하면서 수익형 부동산에는 보다 나은 수익을 위해 차별화 된 특화설계나 입주자의 만족도와 편의성을 위한 서비스를 강화하고 있으며 앞으로 이러한 경쟁을 더욱 치열해질 전망이다”고 말했다.

차별화 전략으로 분양(예정)중인 오피스텔·소형 오피스 현황

-소형 오피스텔-

선유도역 마들렌 조감도

●선유도역 마들렌=국제자산신탁(주)은 서울시 영등포구 양평동5가 24-1번지 일대에 선유도역 마들렌 오피스텔을 9월경 분양에 들어간다고 밝혔다. 연면적 4,808.34㎡, 지하 2층~지상 14층 1개동 규모로 이중 오피스텔은 지상 2~14층이며 전용면적 ▲16.84(117세대) ▲19.14㎡(65세대) 두가지 타입으로 총 182실 규모로 조성된다. 선유도역 일대에서 첫 선을 보이는 전실 복층으로 마들렌 오피스텔의 실내는 층고가 4m에 달해 개방감을 극대화했으며 계단하부 공간 벽면은 다양한 수납시스템을 설치해 공간 활용도를 높였다. 다락방은 드레스룸이나 침실, 작업실, 메이크업 룸, 짐을 보관하는 용도 등으로 다양하게 이용 가능해 여유롭고 아늑한 공간을 연출해 선호도가 높다. 당 사업지 주변에 지식산업센터 10여개가 위치해 있으며 주변에 1~2인 가구가 급증하는 반면 원룸형 공급은 턱없이 부족한 실정이다. 1~2인 가구의 최고의 직주근접형 오피스텔이며 직장인들의 내 집마련의 “브릿지 하우스”로 풍부한 임대수요, 서울 3도심 위상의 높은 시세 차익을 노려볼 기회이다. 웰라벨 라이프를 꿈꾸는 젊은 직장인 들에게 한강과 안양천의 탁 트인 더블조망권을 누릴 수 있는 것이 특징이며, 양화 한강시민공원과 선유도공원, 안양천변 체육공원 등 주변 녹지 공간이 풍부해 주거 환경이 매우 쾌적하며 도심 속 건강한 주거 생활이 가능한 오피스텔이라는 평가다. 선유도역 마들렌 오피스텔의 입지가 우수해 편리한 생활이 예상된다. 도보 약 1분거리에 9호선 선유도역이 있고, 20개 노선의 버스정류장이 단지 바로 앞에 자리해 대중교통을 통해 출·퇴근하기가 수월하다. 뿐만 아니라 올림픽대로, 서부간선도로, 안양천로, 공항대로 등 지역 내 주요 간선도로도 편리하게 이용할 수 있다. 성산대교, 월드컵대교(예정) 등을 이용하면 여의도, 김포공항을 비롯해 상암, 마포, 마곡지구 등에도 빠른 접근이 가능하다. 2021년 서부간선도로 지하화사업이 완성되면, 교통여건이 더욱 우수해질 것으로 기대된다. 서울 영등포구 양평동 일대는 '한강 생활권'이면서 동쪽으로 여의도, 서쪽으로 목동과 접해있는 서울 부도심이라는 지리적 이점을 갖췄지만 크게 주목을 받지 못한 지역이었다. 하지만 최근 도시정비사업과 각종 개발 등이 추진되면서 빠르게 환골탈태하고 있다. 특히, 월드컵대교와 서부간선도로 사업이 속도를 내고 있어 이목이 집중된다. 성산대교, 가양대교 교통체증을 해소하는 목적으로 건설되는 월드컵대교는, 서울 마포구 상암동과 영등포구 양평동을 연결하는 왕복 6차선, 길이 1,980m의 교량이다. 성산대교 남단에서 금천나들목까지 병렬 터널로 연결되는 서부간선지하도로와 연계될 예정으로 개통이 완료되면 일대 교통편의가 대폭 개선된다. 지난 2016년 3월 착공에 돌입, 오는 2021년 완공이 예정된 서부간선지하도로가 개통되면 출퇴근에 소요되는 시간이 현재 30분에서 10분대로 단축될 전망이다. 월드컵대교 건설사업에 따른 한강변 수혜지는 은평구 수색동 증산동, 마포구 상암동, 성산동, 망원동 등이 거론되며, 한강 이남의 경우 영등포구 양평동, 당산동, 강서구 염창동 등이 대표적이다. 월드컵대교 가까이에는 상주직원 약 4만여명의 마포구 상암DMC를 비롯해 100여개 기업이 앞다퉈 입주 중인 상주직원 8만여명의 강서구 마곡지구가 자리해있다. 마곡지구 기업 입주에 따른 이전 수요를 주목하는 투자자들이 상당해 월드컵대교 수혜지로 손꼽히는 영등포구 양평동, 당산동 등이 재조명되는 상황이다. 서부간선도로 지하화사업도 주목할 필요가 있다. 서울시는 해당 사업을 통해 주변 지역의 도시재생을 계획 중이다. 서부간선도로와 이면도로간 단차조정, 도로축소 등이 진행되면, 지상부에 약 14만 8천m²의 유휴 부지가 확보될 것으로 예측된다. 해당 유휴 부지는 공원, 도서관, 임대아파트, 카페 등 다채로운 용도로 활용된다. 고속도로도 일반도로화 된다. 이를 통해 그간 단절돼 온 안양천과의 연계 강화도 기대할 수 있다. 서울시의 2030플랜에 따르면, 당산동 일원의 생활권 내부에서 한강 및 안양천 녹지공간까지 보행 접근성을 향상시킨다는 계획이다. 선유도역~한강~선유도공원 접근로(양평로22길) 일대를 비롯해 선유도역~안양천 접근로(양평로21길)변의 보행 환경을 개선하는 동시에 안양천변 준공업지역 재생 시 안양천 접근로를 새롭게 신설할 예정이다. 기존에 운영되고 있는 올레길 등과 연계해 관광루트로 활용한다는 계획이 눈길을 끈다. 이외에도 재개발 및 재건축 등 다양한 도시정비사업들이 인근 당산동 일원에서 활발히 추진되고 있다. 시행은 국제자산신탁(주)이 시공은 (주)마들종합건설이 각각 맡았으며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 02-3496-2355

송파 헤븐시티 더 테라스 조감도

●송파 헤븐시티 더 테라스=위례신도시 호수공원(가칭)과 녹지 공원을 품은 프리미엄 오피스텔, 상가인 ‘송파 헤븐시티 더 테라스’가 분양중이다. ‘송파 헤븐시티 더 테라스’는 서울시 송파구 위례 신도시 일반 상업용지 6-2-1BL에 지하 5층~지상 15층 규모의 오피스텔, 근린생활시설로 들어선다. 서울 송파 위례 신도시 내 7만 5000㎡ 호수 공원(가칭)과 녹지 공원이 인접해 환경친화적인 입지를 자랑한다. 이러한 친환경적 입지뿐 아니라 테라스 특화 설계 2·3룸 혁신 평면과 테라스 특화 설계로 높은 희소가치를 기대할 수 있다. 2~3인 소형가구 세대 니즈에 맞는 생활 거주형 공간설계를 적용한 중소형 오피스텔로 총 99실(전매가능), 전용면적은 38㎡, 43㎡(A, B), 68㎡으로 구성된다. 더불어 빌트인 가구, 냉장고, 세탁기, 비데, 에어컨 등 단지 내부에는 풀퍼니시드 시스템이 적용된다. 또 입주민들을 위해 홈네트워크 시스템을 비롯해 CCTV 등 최첨단 디지털 보안 시스템을 구축하고 있다. 상가는 집객력이 높은 호수공원 상권에 입지해 365일 24시간 수요가 몰리는 항아리 상권이라는 평가다. 상가는 지상 1층~지상 2층 규모로 1층은 총 15개 점포, 3면 개방형 스트리트형으로 호수공원 유동인구 집객을 높이는 다양한 생활 편의시설로 구성되며 권장업종은 편의점, 부동산중개업소, 카페, 베이커리, 각종 프랜차이즈 등이다. 2층은 총 12개 점포, 집객력을 높이는 키즈, 에듀, 메디컬 업종들이 권장업종이다. 주변 생활 인프라도 돋보이는데, 거원 초·중·고교를 비롯 산빛초등 신설 예정으로 학군이 우수하며, 송파보건소, 우체국, 송파체육 문화회관, 가든파이브, 스타필드시티위례점 등 원스톱 생활 인프라를 갖추고 있다. 지하철 5호선 거여역, 송파 IC, 송파 대로 등 사통팔달의 쾌속 교통망을 구축해 서울과 강남을 빠르게 이동 가능하다. ‘송파 헤븐시티 더 테라스’의 사업지인 위례 신도시는 서울 송파구 장지동·거여동, 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동 등을 아울러 조성되는 2기 신도시 중 하나다. 특히 북 위례 지역은 올해 7개 건설사가 총 4733가구의 분양을 앞두고 있다. 최근 호수공원 인근의 주거용 오피스텔의 인기가 높게 나타나고 있다. 호수가 인접한 오피스텔은 탁 트인 호수 조망을 갖춰 쾌적하고 여유로운 삶을 누릴 수 있기 때문이다. 또한 더불어 각종 근린공원, 체육시설, 산책로 등의 풍부한 인프라가 마련된다는 점도 인기 요인이다. 이러한 주거만족도 측면뿐 아니라 투자 상품으로서의 가치도 높게 평가되고 있다. 임차인의 선호도가 비교적 높아 공실률이 낮은 편이며 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다. 호수 공원 특성상 희소성이 높다는 점도 투자가치를 높이는 요소이다. 분양 관계자는 “북 위례 신도시 ‘송파 헤븐시티 더 테라스’는 중도금 무이자로 초기 부담이 투자 비용이 적은 데다 호수와 녹지공원 자연친화적인 입지로 투자 가치가 높다”라며 “주거용오피스텔로서 신혼을 앞둔, 집을 소유 하고싶은, 노후준비를 하고있는 실수요자의 딱 좋은 기회로 특화된 공간 설계로 높은 주거 만족도 역시 기대할 수 있다”라고 전했다. 110대의 넉넉한 주차공간과 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 010-2732-9283

-소형 오피스-

송도 씨워크 인테라스 한라 투시도

●송도 씨워크 인테라스 한라=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 '송도 씨워크 인테라스 한라'를 9월 중 분양할 예정이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 교통여건은 인천 지하철 1호선 인천국제업무지구역이 도보 3분 거리에 위치하고, 건물 인근으로 송도내부순환노선 트램 1단계가 2026년 개통될 예정이다. 송도 트램 1단계는 인천글로벌캠퍼스~송도랜드마크시티를 연결하는 노선이다. 또 제2경인고속도로, 제2외곽순환도로를 통해 서울·수도권을 빠르게 이동할 수 있다. 인천 송도~서울 여의도~서울역~경기 남양주 마석을 잇는 광역급행철도(GTX) B노선도 추진된다. GTX-B는 인천과 서울 생활권을 20분대에 연결하고 남양주 마석까지는 50분 안에 이동이 가능하다. KTX경부선과 연결되는 인천발 KTX 노선도 연결된다. 생활편의시설은 달빛축제공원, 현대프리미엄 아울렛, 신세계몰, 롯데몰, NC몰, 세브란스 병원, 아트센터인천 등을 이용할 수 있다. 지난 2003년 경제자유구역으로 지정된 송도국제도시는 교통과 교육, 상업시설 등 기반시설이 개선되고 기업 이전도 늘어나고 있다. 포스코건설, 삼성바이오로직스, 코오롱글로벌 등 다수의 대기업과 유엔 산하 국제기구 등이 입주했다. 한국판 실리콘밸리와 같은 개방형 혁신창업 거점이 될 스타트업파크, 인천신항 물류크러스터, 워터프런트 건설 등 대규모 개발 계획도 진행 중이다. 문의 010-2732-9283

구월수지인텔리타워 조감도

●구월수지인텔리타워=수지종합건설이 공급하는 '구월수지인텔리타워'가 10년 임대보장 혜택 등으로 실수요자들의 이목을 끌고 있다. 구월동 최초 입주(2020년 3월 입주) 섹션오피스인 해당 타워는 지하 1층~지상 15층 규모로 섹션오피스 3개 타입, 124실로 구성된다. 임차인에게도 최적의 업무환경을 자랑한다. 개인용 컴퓨터만 있으면 바로 업무를 시작할 수 있도록 오피스 환경을 갖췄다. 콘퍼런스룸과 무인 택배시스템, 루프 탑 가든, 메일 박스 등이 설치되며, 시스템에어컨, 빌트인냉장고, 싱크대, 사무용 책상 및 의자 등이 제공된다. 인근에는 인천시청, 인천시교육청, 인천지방경찰청 등 여러 공공기관과 다양한 기업이 입주해 있다. 특히 옆 건물에는 올 4월 초 인천지방국세청이 입주하였다. 그러나 사업지 인근으로 10년이상 노후화된 오피스텔 건물들만 들어서 있다. 인천지방국세청 입주로 인근 세무사·회계사 사무실에 대한 수요가 높을 것으로 예상되지만 마땅한 오피스시설이 부족한 실정이다. 업계 관계자에 따르면 "구월수지인텔리타워 옆에 인천지방국세청이 입주해 있어 임대 수요가 많을 것으로 기대한다"며 "남동구 구월동은 소형 오피스가 부족하다. 이 같은 희소성과 1억원 미만의 분양가 덕분에 실수요자와 투자자의 관심이 높다"고 했다. 인천도시철도 1호선과 2호선을 탈 수 있는 인천시청역이 인접해 있다. 또한 서울외곽순환고속도로와 제2경인고속도로 등을 이용한 수도권의 접근성도 뛰어나다. 또한 해당 타워는 롯데백화점 인천터미널점, 홈플러스, 뉴코아아울렛 등 대형 마트와 가깝다. 인천종합터미널과 가천대 길병원이 인근에 자리 잡고 있다. 해당 업계 관계자는 "투자자들에게도 초기 비용이 적은 구월수지인텔리타워는 매력적인 투자상품이다. 실투자금 2,000만원대의 자금만 있으면 쉽게 투자할 수 있기 때문이다"라고 전했다. 문의 032-437-5959