12.16 부동산 대책 無風 수익형부동산 어디를 고를까

지난 2016년 11.3부동산대책을 시작으로 이어진 정부 규제가 지난 12.16 부동산대책으로 이어지며 주택시장에 안개 정국이 이어지고 있다.

여기에 초저금리 기조가 장기화되면서 풍선효과로 인해 수익형 부동산시장에 향하는 시선이 더욱 많아질 전망이다.

따라서 안정적인 임대 수익창출이 기대 가능한 수익형 부동산이 많은 관심을 집중시킬 것으로 예상되며 합리적인 분양가로 핵심 입지에 공급되는 신규 오피스텔, 생활숙박시설, 미군 렌탈하우스 등이 인기를 얻을 것으로 보인다.

먼저 오피스텔, 생활숙박시설 등 수익형 주택시장이 규제를 피해 다시 한번 호재를 맞은 분위기다.

기존보다 강력한 규제가 담긴 12월 16일 부동산 대책이 발표됨에 따라 오피스텔이나 생활숙박시설과 같이 소액으로 투자가 가능한 수익형 부동산 시장이 반사효과를 누릴 것이란 전망이 나오고 있다.

이번 12월 16일 대책에 따르면 주택에 대한 보유세가 강화되고, 고가 주택에 대한 주택담보대출 전면 금지, 갭투자 방지를 위한 1주택자의 전세대출 금지 등의 내용이 포함됐기 때문이다.

업계에서는 앞으로 아파트 매매를 통한 시세차익을 노리는 투자는 사실상 불가능해져 시장의 풍부한 유동자금이 수익형 부동산 시장으로 쏠릴 것이라는 전망이 나오고 있는 실정이다.

특히 수익형 부동산 중에서도 오피스텔이나 생활숙박시설에 대한 관심이 높은 편이다. 오피스텔이나 생활숙박시설은 수익형 부동산 중에서도 은행 예금금리의 2배 이상 수익률이 높고, 아파트보다 대출규제 등이 덜 까다롭기 때문이다.

부동산 업계에 따르면 최근 높아진 아파트값을 피해 주거용 오피스텔이나 생활숙박시설에 거주하려는 수요도 늘고 있다.

국토교통부 통계에 따르면 올 10월 오피스텔 거래량은 총 3284실인데 지난해 동 월 거래된 2900실보다 384실(13.24%) 많았다.

특히 서울 아파트 가격 상승세가 오피스텔이나 생활숙박시설 등 수익형 주택시장으로 확산되는 모습이다.

아파트 매매에 대한 정부 규제가 강해지면서 시중 유동자금이 오피스텔이나 생활숙박시설로 옮겨가고 있는 해석이 나오는 것도 이 때문이다.

이와 함께 이번 12월 16일 부동산 대책은 시세 9억원이 넘는 고가 주택이 ‘타깃’으로 오피스텔이나 생활숙박시설과는 조금 동떨어진 규제다.

특히 이번 규제는 건축법 시행령 상의 아파트로 주상복합아파트에만 적용된다. 이에 따라 아파트가 아닌 오피스텔, 생활숙박시설 등에는 규제가 적용되지 않는다.

오피스텔이나 생활숙박시설은 건축법에 의거해 비주택으로 분류돼 대출 및 청약 등 규제에서 비교적 자유로워 이번 규제의 직격탄을 맞지 않아 아파트보다 진입장벽이 낮아 수요자들과 투자자들에게 관심이 더욱 높아질 것으로 전문가들은 설명하고 있다.

마지막으로 최근에는 국내 거주 외국인 200만명 시대에 접어들면서 외국인 등 특정 수요층을 대상으로 한 부동산 임대 상품도 주목받고 있다.

외국인 대상 수익형 부동산 상품 가운데 대표적인 것이 미군 렌탈하우스인데 경기 평택과 전북 군산 등이 주요 공급처다.

먼저 경기도 평택의 경우 캠프 험프리스 조성으로 주목을 받고 있는 지역이다. 미군 제7 전투비행단이 주둔 중인 오산 공군기지가 북쪽으로 20㎞ 떨어져 있으며, 남쪽으로 80km 거리의 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 자리해 미군 주둔에 최적의 지역으로 평가를 받고 있다.

미군뿐만 아니라 서울 용산, 인천 송도국제도시·청라국제도시 등 외국인들이 몰리는 도시의 외국인 특화 수요도 주목할 만하다.

장경철 부동산일번가 이사는 “12월 16일 부동산 대책은 초강력 규제로 불리우며 주택에 대한 전방위적 압받을 가하는 성격을 가지고 있다”며 “반면 주거용 오피스텔이나 생활숙박시설, 미군 렌탈하우스 등은 규제도 피하면서 수익까지 올려 초저금리 시대에 주목을 받고 있다”고 말했다.

12.16 부동산 대책 반사이익 기대 수익형 부동산 현황

-주거용 오피스텔-

보라매 봉천동 칸타빌레 7차 조감도

●보라매 봉천동 칸타빌레 7차=서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 칸타빌레 7차가 분양중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화 했다.인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역의 희소 가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조며 보일러실과 에어컨 실외기가 방안에 설치되어있는 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두었으므로 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용 할 수 있도록 설계되었다. 최근 복층형 오피스텔 등은 서비스 면적 제공을 통해서 실사용 면적 극대화, 전용 평단가 감소효과로 실 투자자들의 실질적 부담이 줄어들어 젊은층의 큰 인기를 끌고 있다. 또한 복층형 오피스텔 등은 단층 오피스텔 대비 월 임대료 시세가 약 5~10만원 높게 형성되어 더 높은 임대 소득을 창출하고 있다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화 공간 연출 되어있다. 주차장 총 94대로 2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭) 약 100m, 도보 2분거리 초역세권 대로변 입지로 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분거리 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다. 더욱이 신림선 당곡사거리역 개통시 초역세권으로 사통팔달의 뛰어난 교통입지를 갖춘 지역이라는 평가를 받고 있다. 역사 100m이내 거리의 우수한 교통 프리미엄이 기대되는 지역으로 칸타빌레 7차 완공후 약 1년 이후에 신림선 경전철 완공이 되는 타이밍이라 초저금리 시대에 절호의 기회로 보인다. 건물 앞 도로폭이 25m의 보라매공원 도로가 위치해 있어 건물 주차장 진·출입로 확보가 용이하며 확 트인 도심 조망권을 가지고 있어 도로변과 접한 호실의 개방감이 아주 뛰어나다. 미래의 주거 트렌드는 워라밸 효과로 주거쾌적성을 가장 중시되는데 본 칸타빌레 7차가 그러한 입지 조건인 보라매공원이 직선거리 약 300m에 인접해 있어 선호도가 높은 공세권 및 숲세권의 프리미엄도 기대된다.칸타빌레 7차가 들어서는 관악구의 경우 서울시 평균 대비 인구 유출이 완만한 양상을 보이고 있는 반면 관악구 인구 수는 상승세로 전환됨을 확인되었으며 총 가구수 대비 1인 가구 비율이 0.44로 서울시보다 높은 지역이다. 본 칸타빌레 7차는 관악구 봉천동이 강남권 및 마포, 영등포권역 대비 매매가가 저렴하며 향후 신림선 개통완료 시 시장인 임대 수요가 다수 유입될것으로 기대되어 투자 측면에서 가격경쟁력이 우수할 것을 기대하며 기존 투자자들의 관심도의 이목을 끌고 있는 지역이기도 하면서 봉천동일대의 20~30대의 소형 주거상품 공급이 부족하다는 사실에 신축 오피스텔을 관심도가 높아지고 있는 주요 원인으로 분석된다. 중도금 50% 무이자 혜택이 주어지며 보라매공권 일대에 15년만에 공급되는 물량이다. 문의 02-2152-8087

-생활숙박시설-

인하 한양아이클래스 이미지

●인하 한양아이클래스=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 분양중이다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283

힐스테이트 하버하우스 조감도

●힐스테이트 하버하우스=인천내항 개발, 수인선(2020년 개통 예정) 등 미래가치 품은 힐스테이트 하버하우스 레지던스가 ‘돌풍예감’을 예고하고 있다. 실제로 힐스테이트 하버하우스는 인천내항 개발사업을 기점으로 환골탈태 예정인 인천 원도심에 자리해 미래가치가 뛰어나다는 평가다. 인천내항 개발지 일원과 맞닿아 있어 개발사업 진행되면 그 수혜를 누릴 것으로 기대된다. 인천내항 개발사업은 해양수산부 및 인천시 역점 사업 중 하나로 3㎢에 달하는 면적을 해양문화지구∙복합업무지구∙열린주거지구∙혁신산업지구∙관광여가지구 등 5대 특화지구로 선정해 개발하는 것이다. 힐스테이트 하버하우스는 교통호재도 뛰어나다. 수인선(수원-인천간 복선전철)이 2020년12월 개통 예정으로 개통되면 힐스테이트 하버하우스에서 도보로 숭의역, 신포역을 통해 수원역까지 빠른 시간 안에 이동할 수 있다. 또한 경인고속도로 일반화사업, 인천발 KTX사업이 예정되어 있다. 아울러 수도권 제2외곽순환도로(2025년 예정), GTX-B 예타 통과 등 교통호재가 잇따라 있어 교통망은 더욱 좋아질 전망이다. 업계 한 관계자는 “42층 초고층으로 건립되는 힐스테이트 하버하우스는 희소가치 높은 하버뷰 및 오션뷰 프리미엄과 함께 일대 랜드마크 역할을 할 것으로 기대된다”라고 말했다. 문의 010-2732-9283