저금리 지속 해결책은 수익형 부동산 어디를 주목할까

경자년 새해에도 여전히 저금리 기조가 이어지며 투자자들이 주택이 아닌 확실한 투자수익을 창출할 수 있는 수익형 부동산이 눈길을 받고 있다. 

낮아진 기준 금리에 은행에서 제공하는 예·적금 상품들이 메리트가 적어졌기 때문이다.

특히 한국은행이 지난해 31일 발표한 ‘2019년 11월 중 금융기관 가중평균금리’ 자료에 따르면, 지난해 11월, 대출 금리가 역대 최저로 낮아진 것으로 나타났는데 지난달 은행의 신규취급액 기준 전체 가계대출금리는 연 2.96%, 주택담보대출금리는 연 2.45%로 집계됐다. 

이는 전월보다 각각 0.05%포인트씩 내려간 수치로, 한국은행이 통계 집계를 시작한 1996년 1월(가계대출금리), 2001년 9월(주택담보대출금리) 이후 역대 최저 수준이다.

이러한 상황이 이어지며 투자 부담이 적고 은행 예금보다는 수익률이 높은 수익형 부동산으로 시선이 집중되고 있다. 

더불어 수익형 부동산의 경우 부동산 규제에 대한 걱정이 적기 때문에 틈새 상품으로서 더 주목받고 있는 것이다.

특히, 수익형 부동산 중에서도 규제와 가격이 치솟고 있는 아파트의 대체재인 주거용 오피스텔과 아파트와 호텔, 오피스텔의 장점만을 결합한 상품인 생활형 숙박시설이 가장 큰 인기를 얻고 있다.

틈새 상품으로는 미군을 대상으로 하는 미군 렌탈하우스가 저금리를 틈타 고수익 사업으로 인기를 끌고 있다. 

먼저 주거용 오피스텔과 생활숙박시설이 아파트 대체재로 인기를 얻고 있다. 

오피스텔의 경우 직주근접 주거용 오피스텔이 특히 반사이익을 누리고 있다. 직장과 주거지가 가까운 '직주근접' 오피스텔이 주목받고 있는데 직주근접 오피스텔은 출·퇴근 시간을 아낄 수 있어 직장인들의 선호도가 높기 때문이다. 

또한 직주근접 오피스텔은 주변 기업 종사자를 바탕으로 배후수요 확보가 용이해 투자수익률이 상대적으로 높고, 지하철·버스 등 대중교통을 비롯해 은행, 상업, 문화시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다. 

이는 직주근접 오피스텔이 탄탄한 직장인 배후수요를 바탕으로 높은 임대 수익률을 거둘 수 있다는 점이 투자수요를 끌어들이고 있는 것으로 풀이된다. 

게다가 오피스텔 주 수요층인 2030세대를 중심으로 삶의 여유를 중요하게 여기는 사회적 분위기가 확산되면서 출퇴근 시간을 줄여 개인적인 여가활동이나 자기개발을 하고자 하는 사람들이 많아졌다는 점도 한 몫 한다.

이로인해 임대인과 임차인 모두를 만족시키며 직주근접 오피스텔 투자가치(몸값)을 뛰게 한다.

실제로 2017년 잡코리아 조사에 따르면 직장인의 하루 평균 출퇴근 시간은 1시간 41분인 것으로 나타났다.

이렇다 보니 최근 52시간 근무제의 시행으로 인한 '워라밸(Work and Life Balance)', '저녁이 있는 삶' 등 일과 삶의 균형을 중요시하는 트렌드가 유행하고 있다. 

이는 분양시장에서도 확인할 수 있다. 먼저 지난해 7월 서울 영등포구 여의도동에서 분양한 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’ 전용면적 29㎡는 평균 22.51대 1의 청약 경쟁률을 기록했는데 여의도 업무지구 종사자들을 대상으로 임대투자를 하려는 투자자들이 많이 몰린 것으로 보인다. 

같은해 9월 서울 종로 신문로에서 선보인 ‘덕수궁 디팰리스’ 오피스텔은 전용 40~43㎡로 구성된 스튜디오(studio)타입이 평균 23대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 고가 오피스텔이지만 광화문, 시청, 종로 일대에서 근무하는 종사자들을 상대로 임대투자하기 좋은 위치의 소형 오피스텔이라는 점이 좋은 결과를 나타냈다는 평이다. 

생활숙박시설에 대한 관심은 더욱 커지고 있다. 생활숙박시설은 아파트나 오피스텔과 달리 거의 규제가 없어서다. 

청약통장이 필요없고 전매가 자유로워 주목을 받고 있는데 흔히 생활형 숙박시설은 서비스드 레지던스(Serviced Residence)의 법적 이름으로, 흔히 레지던스로 줄여 부르기도 한다.

생활형 숙박시설은 호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔 시설 정도로 해석할 수 있는데 객실 안에 거실과 세탁실, 주방 등을 갖추고 건물 안에 사우나·피트니스센터·수영장 같은 호텔 수준의 부대시설을 갖추어 이용객에게 호텔 같은 환경을 제공한다. 

이처럼 생활형 숙박시설은 호텔식 서비스를 제공하면서도 객실 이용료가 호텔에 비해 저렴하기 때문에 외국인은 물론 내국인에게도 인기를 끌고 있다.

생활형 숙박시설이 인기를 끄는 가장 큰 이유로 투자자 입장에서 접근이 쉽다는 점 때문인데 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약 통장이 필요하지 않고 누구나 자유롭게 분양받을 수 있다.

전매제한 대상도 아니다. 주택으로 분류하지 않아 다주택자 규제에서도 자유롭다. 종합부동산세가 면제되고 양도소득세 중과대상에서도 제외된다.

최근 주거용 오피스텔 등이 공급과잉으로 수익률이 하락세인 반면 생활형 숙박시설의 수익률에 대한 기대감도 높아지고 있다.

숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋으며 주차대수 제한이 오피스텔의 2분의 1에 불과해 사업성도 나은 측면이 있다.

마지막으로 틈새 수익형 부동산으로 미군 렌탈하우스가 떠오르고 있다. 규제와 거의 무관데다 높은 수익이 보장되어서다. 

대한민국에 주둔하는 미군을 대상으로 하는 렌탈하우스인데 경기 평택과 전북 군산 등이 주요 공급처다. 

먼저 경기도 평택의 경우 캠프 험프리스 조성으로 주목을 받고 있는 지역이다. 미군 제7 전투비행단이 주둔 중인 오산 공군기지가 북쪽으로 20㎞ 떨어져 있으며, 남쪽으로 80km 거리의 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 자리해 미군 주둔에 최적의 지역으로 평가를 받고 있다.

다음으로 군산이 미군임대사업의 다크호스로 뜨고 있다. 서해 인근에는 F-16과 무인기를 주력기종으로 하는 군산 미공군 기지가 배치돼 있어 인근 지역은 미군 렌탈하우스가 절대 부족한 실정이다. 더군다나 현재 군산 미공군 기지 확장공사가 한창 진행 중인데 오는 2020년 목표로 드론 전용 강화격납고(엄체호) 및 활주로 공사를 벌이고 있는 것으로 알려졌다. 

미군뿐만 아니라 서울 용산, 인천 송도국제도시·청라국제도시 등 외국인들이 몰리는 도시의 외국인 특화 수요도 주목할 만하다.

장경철 부동산일번가 이사는 “경자년에도 규제와 저금리 바람은 이어질 것으로 보인다”며 “1~2억 소액으로 투자가 가능한 수익형 상품들이 강세를 보일 것으로 전망되며 직주근접과 역세권, 조망권 등의 입지가 주목을 예상된다”고 말했다. 

저금리 시대에 해결사 소액 수익형 부동산 현황

-생활숙박시설-

인하 한양아이클래스 투시도

●인하 한양아이클래스=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 분양중이다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달하며 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283

힐스테이트 하버하우스 조감도

●힐스테이트 하버하우스=인천시 중구 신흥동 일원에 ‘힐스테이트 하버하우스’가 곧 분양할 예정이다. 힐스테이트 하버하우스는 지하 6층~지상 42층, 2개동, 총 1,267실 규모의 주거형 레지던스다. 타입별로는 주거형 타입 총 280실, 스튜디오형 타입 총 987실로 구성된다. 힐스테이트 하버하우스는 브랜드 프리미엄뿐만 아니라, 매머드급 커뮤니티 구성 및 특화설계로 상품경쟁력이 매우 뛰어나다. 42층 규모로 마천루로 조성되는 힐스테이트 하버하우스는 상위 1%를 위한 부티크하우스라는 컨셉으로 기획되었으며, 해외 유명 부티크호텔을 내 집 안으로 옮겨 온 것 같은 생활을 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 호텔급 커뮤니티 라운지와 웰컴 라운지가 조성되어 입주민 및 내방객의 자긍심을 드높임과 동시에, 해외 부티크 호텔 같은 라운지를 휴식 및 네크워크 장소로 이용할 수 있다. 게스트룸과 프라이빗 스크린룸도 마련된다. 게스트룸은 파티 및 손님 응대가 가능한 파티룸 개념의 게스트하우스로 연말연시나 특별한 이벤트 장소로 활용이 가능하다. 간단한 미니바와 스크린, 소파 라운지가 있는 무비존으로 운영되는 스크린룸에서는 조용하고 오붓하게 영화관람을 즐길 수 있다. 또한 공유주방으로 활용할 수 있는 쿠킹 스튜디오, 와인북라운지 등‘집은 단순히 쉬는 공간이 아니라 힐링하는 곳이어야 한다’라는 컨셉으로 다양한 엔터테인먼트 &레크리에이션 시설이 마련될 예정이다. 이 외에 실내수영장, 스크린골프룸, 피트니스 및 GX룸 등 5성급 리조트에 버금가는 운동시설이 조성되며, 최고급 아파트에서 조차 보기 힘든 신선식품 및 배달식자재 보관이 가능한 냉동 택배 보관실과 와인창고도 설계될 예정으로 입주민들은 새벽 배송되는 신선한 배달 식품을 보관할 수 있고 세대 내 별도의 와인보관소가 없어도 공동 와인창고를 통해 와인 보관이 가능하다. 호텔식 서비스도 제공될 예정이다. 부티크 호텔 스타일의 입주민 전용 레스토랑에서 조식 및 브런치 서비스를 이용할 수 있으며, 24시간 컨시어지 서비스를 비롯해 룸클리닝 및 드라이크리닝, 발렛파킹, 픽업 서비스 등 그야말로 ‘호텔 같은 집’이 현실화될 것으로 기대된다. 문의 010-2732-9283

-오피스텔-

서초 메트하임 조감도

●서초 메트하임=신분당선 초역세권 입지에 강남과 양재, 판교 황금 배후 수요를 갖춘 '서초 메트하임' 오피스텔이 주목받고 있다. 지난해 두차례 한국은행이 기준금리를 인하하고 경자년인 올해에도 당분간 초저금리 기조를 유지할 전망이라 소형 오피스텔인 서초 메트하임이 투자처로 관심사다. 서울시 서초구 신원동 내곡공공주택지구 2-5블록에 들어서는 '서초 메트하임'은 지상 5층, 전용면적 26~44㎡ 5개 타입 총 68실로 1~2인 가구와 신혼부부를 위한 소형 평형으로 구성된다. 지하 1층~지상 1층에 근린생활시설이 함께 조성된다. 가장 큰 강점은 교통이다. 신분당선 청계산입구역이 도보 1분 거리인 초역세권 단지라 강남을 7분대, 판교를 6분대에 빠르게 이동할 수 있다. 신분당선은 서울 구간 연장 사업이 박차를 가하고 있어 가치가 더욱 높아지고 있다. 현재 신사~강남 구간이 2022년 개통을 목표로 공사를 진행 중이다. 도심 입지에도 쾌적한 주거 환경을 자랑한다. 단지를 중심으로 청계산, 인릉산, 구룡산이 둘러싸고 있는 천혜의 자연환경을 갖췄다. 이 밖에도 코스트코, 이마트 등 대형마트가 가깝게 위치해 생활 인프라스트럭처가 뛰어나다. 서초 메트하임은 강남, 판교 등 고소득 젊은 수요층을 고려해 프리미엄 특화 설계를 적용할 예정이다. 단지는 주변 오피스텔과 차별되는 다양한 설계도 도입했다. 모든 호실에 천장고 2.7m를 적용해 호실 개방감을 높였다. 또한 편복도 설계로 호실별 프라이버시를 높였고, 자연 채광 및 환기가 쾌적하며, 복도 소음을 최소화했다. 입주자들이 편리하게 이용할 수 있는 상업시설도 분양에 나선다. 지하 1층 8개 호실과 지상 1층 5개 호실로 조성되며 두 층을 이어주는 스트리트형 설계로 각 층으로 유동인구 유입이 뛰어나다. 서초 메트하임은 100실 미만 오피스텔로 규제로부터 자유롭다. 1가구 2주택 요건에도 해당되지 않고, 무제한 전매가 가능하다. 문의 1688-9892

동대문 베네스트 2차 조감도

●동대문 베네스트 2차=동대문 제기동역에 들어설 ‘동대문 베네스트 2차’가 인기몰이 중이다. 초역세권이라는 지리적인 장점과 높은 미래비전, 특화된 제품 설계 등 소비자들이 좋아하는 조건을 두루 갖추었기 때문이다. ‘동대문 베네스트 2차’는 동대문 제기동역 100m 남짓한 거리에 위치한 초역세권 오피스텔로, 지하 5층~지상 16층, 오피스텔 206실로 구성되어 있다. 이 오피스텔은 지난 해 성공적으로 분양을 마친 ‘동대문 베네스트 어반 라이프’의 두 번째 사업이라 인근 수요자의 관심이 더욱 집중되고 있다. 공급되는 면적은 21㎡A·B, 29㎡, 35㎡, 58㎡까지 5가지 타입으로 구성되어 있어, 개인의 라이프 스타일에 맞게 고를 수 있다. 특히 ‘동대문 베네스트 2차’는 전 세대를 복층으로 설계하여 주목을 끈다. 복층은 단층 구조에 비해 공간 활용이 좋고, 시각적으로 넓게 보이는 효과가 있어서 소비자들의 선호도가 높다. 또한 젊은 세대들은 복층에 대한 로망이 크기 때문에 추후 높은 임대수요도 기대할 수 있다. 또 하나 주목할 점은 흔한 원룸의 평면을 넘어서 다양한 구조가 준비되었다는 것이다. 21㎡, 29㎡는 글라스월 설치로 침실과 주방을 분리하여 원룸의 단점을 극복하였으며, 35㎡는 거실과 방이 분리된 1.5룸으로 준비되어 있다. 또한 58㎡는 오피스텔에서 쉽게 볼 수 없었던 3bay에 2룸 구조로 계획되어서 신혼부부 등 2인 이상 가구도 넉넉히 생활할 수 있도록 하였다. 스마트 시대에 맞게 IoT 홈네트워크도 준비되어있다. 이 시스템을 이용하면 집 밖에서도 집의 조명이나 전기, 가스 등을 원격 조정할 수 있기 때문에 더욱 안전하고 편리한 생활을 할 수 있다. 또한 건물 옥상에 입주민들을 위한 옥상정원을 설계하여 입주민만을 위한 휴식 공간을 제공할 예정이다. 이밖에도 ‘동대문 베네스트 2차’는 풍부한 생활 인프라로 수요자들에게 인정받고 있다. 1호선 제기동역이 근접한 초역세권에, 롯데마트, 홈플러스, 롯데백화점, 약령·경동시장, 대학병원이 가까이 있어 편리한 생활이 가능하다. 또 단지 옆 정릉천 산책길을 이용하면 청계천과 용두공원을 가깝게 이용할 수 있어 자연환경 또한 뛰어나다. 투자상품으로도 좋다. 고려대, 성신여대, 경희대 등 많은 대학교가 밀집되어 있어서 학생 임대수요가 풍부하며, 동대문 및 종로 등에서 직장인 수요까지 확보하고 있어서 공실 걱정 없이 안정적인 수익률을 기대할 수 있다. ‘동대문 베네스트 2차’는 동대문 개발의 후광효과를 고스란히 받는 오피스텔로, 앞으로의 가치가 더욱 기대되는 곳이다. 용두동, 청량리 재개발이 시작되면서 ‘동대문 베네스트 2차’ 인근이 새로운 신도시로 거듭나고 있으며, 홍릉일대가 도시재생 뉴딜사업으로 선정되면서 동대문의 미래비전이 더욱 밝아지고 있기 때문이다. 더불어 동북선 도시철도가 2024년 개통예정 소식이 전해지면서 강북구, 노원구 일대 부동산시장이 들썩이고 있으며 특히, 제기동역이 환승역이 될 예정이어서, ‘동대문 베네스트 2차’의 미래가치는 더욱 높아질 것으로 예상된다. 문의 010-9155-6541