주택임대사업 지고 생활숙박시설, 섹션 오피스 뜬다
주택임대사업자 혜택줄어, 부가세 환급 일반임대사업자 전매 제한 등 없어
최근 주택임대사업자에 대한 혜택 축소 이어 폐지설까지 나오면서 작년 신규 등록 50% 감소한 것으로 나타났다.
국토부는 2017년 민간 임대사업자를 대상으로 재산세, 종부세, 양도소득세 등 세제 혜택을 주는 활성화 방안을 내놨다.
그러나 1년 여만인 2018년 9·13 대책 발표와 동시에 정책 기조를 바꿔 세제 혜택을 줄이기로 했다.
집값을 불안케하는 원인이 다주택자에 있다고 판단해서다. 작년 12·16 대책을 통해서는 공시가 6억원이 넘는 임대주택에 대해 취득세와 재산세 혜택을 못받게 했다.
반면 혜택이 축소되고 있는 주택임대사업자에 비해 전매제한이 없고 부가가치세가 환급이 되는 일반임대사업자로 등록이 되는 생활숙박시설과 섹션 오피스가 주목을 받고 있다.
레지던스(생활숙박시설) VS 섹션 오피스(소형 오피스)
또한 이들은 1~2억대의 소액으로 투자가 가능하고 청약통장이 필요 없으며 투자 진입 장벽이 낮다는 것이 최대 강점으로 꼽힌다.
수익성도 좋은 편이다. 생활숙박시설의 경우 숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋다.
섹션 오피스(소형 오피스)의 경우 업무에 불필요한 시설이 없기 때문에 분양가가 저렴하게 책정되며 임대료도 합리적이라 임대가 유리하며 찾는 사람들이 늘고 있어 수익률도 높은 편이다.
먼저 레지던스 또는 생활숙박시설로 불리우는 수익형 상품이 초저금리 바람을 타고 수익형 부동산의 대세 상품으로 주목받고 있다.
각종 규제에서 자유로운 데다 임대는 물론이고 숙박시설로까지 활용할 수 있기 때문이다.
최근 아파트 못지 않은 설계를 갖춘 생활숙박시설이 선보이면서 직접 거주를 목적으로 분양받는 이들도 늘어나는 추세다.
다만 활용 용도에 따라 과세 여부가 달라질 수 있고 입지에 따라 수익률 편차도 큰 만큼 꼼꼼하게 체크할 필요가 있다고 전문가들은 조언하고 있다.
생활숙박시설은 취사와 세탁을 할 수 있어 아파트나 오피스텔처럼 거주가 가능하면서도 호텔처럼 숙박시설로도 활용할 수 있는데 1990년대 후반 처음 등장해 중장기 숙박업소로 인기를 끌었지만 2010년 레지던스의 숙박영업은 불법이라는 대법원 판결이 나면서 주춤했다.
그러다 2012년 1월 보건복지부가 공중위생관리법 시행령 개정을 통해 기존 숙박업을 일반형과 생활형으로 구분하고 ‘생활형 숙박업’ 조항을 추가하면서 합법적으로 지위를 인정받았다.
생활숙박시설은 아파트와 달리 상업시설에 지을 수 있는데다 확보해야 하는 주차대수도 오피스텔의 절반 수준이어서 사업성이 높다. 개별등기가 가능하고 세입자 입장에선 전입신고도 할 수 있어 소유와 임대, 전대가 모두 가능하다.
에어비앤비 등 숙박공유 플랫폼에 등록해 관광객에게 빌려주거나 위탁업체에게 맡겨 전문 숙박시설로 활용할 수도 있다.
생활숙박시설의 가장 큰 장점은 규제에서 자유롭다는 것이다. 건축법 적용을 받아 청약통장이 필요 없으며 만 19세 이상이면 소득 제한, 주택 소유 여부에 상관없이 누구나 계약할 수 있다. 개별등기와 전입신고도 가능해 아파트처럼 거주할 수 있고 전매도 자유롭다.
특히 최근 선보이는 생활형숙박시설은 세대별 평면이나 수납시설, 커뮤니티 시설 등이 잘 갖춰져 있고 주택이 아닌 숙박시설로 분류돼, 전입신고를 하지 않으며 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과대상에 포함되지 않는다. 여기에 주택담보대출비율(LTV) 등의 대출규제도 적용받지 않는다.
때문에 투자상품으로도 각광을 받고 있다. 2014년 말 부산 해운대구에서 공급된 ‘더 에이치 스위트’는 분양 3개월만에 완판(100% 계약)됐다. 분양권에 수천만원의 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되기도 했다. 가장 큰 평형인 전용 89㎡는 당시 분양가가 3억8250만~4억5000만원이었지만 현재 호가는 3억9500만~5억2900만원 수준이다.
현대산업개발이 2017년 11월 초 경기도 남양주 별내지구에서 분양한 ‘별내역 아이파크 스위트’는 평균 8.74대1, 최고 23.03대1의 높은 청약경쟁률을 기록하며 총 1100실이 3일만에 완판됐다.
다만 생활숙박시설은 취득세가 4.6%로 일반 주택보다 높다는 점은 염두에 둬야 한다.
숙박시설로 활용할 경우에는 주택 수 산정에 포함되지 않지만, 실제 거주하거나 전월세로 임대해 전입신고가 이뤄진다면 주택 수에 포함되며 종부세 합산이나 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 뜻이다.
임대는 임대사업자로 등록해야 가능하다는 점도 미리 체크해야 한다. 숙박시설일 경우 사업소득에 따른 부가가치세와 소득세를 납부해야 하고 주택임대소득에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없다.
실거주 목적이라면 주거 환경을 따져볼 필요가 있다. 전용률이 낮은 편이며 주차 가능 대수가 적은 데다 대부분 상업지역이나 관광지 주변에 들어서기 때문에 주거 쾌적성이 떨어질 수 있기 때문이다.
다음으로 최근 업무용 빌딩을 쪼개서 분양하는 섹션 오피스가 수익형 부동산의 대세로 각광받고 있다.
수익형 부동산 수요가 섹션 오피스에 집중될지 관심을 모으고 있는데 오피스텔, 상가 등 주요 수익형 부동산의 수익성에 빨간불이 켜지면서 소규모 분양이 가능한 섹션 오피스가 대안으로 떠오르고 있는 셈이다.
여기에 규제에서 자유로우며 업종 제한이 없고 적은 투자금으로도 투자가 가능해 진입 장벽이 낮고, 수익률도 기존 수익형 부동산에 비해 높기 때문에 투자자들의 관심이 커지고 있다.
부동산 업계에 따르면 섹션 오피스는 대기업 및 산업단지 일대 등을 중심으로 공급이 많은데 최근에는 평택 고덕신도시, 동탄2신도시, 하남 미사지구, 송도국제도시 등을 중심으로도 공급이 이뤄지고 있다.
일반 빌딩이 한 층을 통째로 매각되는 데 반해 섹션 오피스는 1개 층을 분할할 수 있는 모듈 구조로 설계해 원하는 크기를 판매하는 방식이다.
공간이 작다보니 주로 1~2인의 벤처 창업이나 2~5인 규모의 스타트업종이나 기존의 오피스빌딩에 입주한 대기업이나 공기업을 지원해주는 병원, 식당, 변호사·세무사·법무사 등의 시설이 주를 이룬다.
이러한 섹션 오피스는 기존 수익형 부동산인 상가, 오피스텔, 지식산업센터의 틈새시장을 공략한 새로운 블루오션 상품으로 떠오르고 있다.
통상 중소사업자들은 개별 오피스텔을 사무실로 쓰는 경우가 많다보니 각 오피스텔마다 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함돼 면적의 손실 부분이 생겼다.
하지만 섹션 오피스의 경우 한 개 층을 다양하게 분할 해 각 공간의 면적을 100% 업무용으로 만들고 화장실, 회의실, 카페테리아 등의 편의시설은 공동으로 사용하도록 만들었다.
이에 공간 효용성이 높고 운용비도 적게 들며 지식산업센터와 달리 별도의 인테리어 비용도 들지 않는다. 공간이 작기 때문에 자연스레 초기 투자비용도 적게 든다. 이에 다른 수익형 부동산과 달리 투자 진입 장벽이 낮고 임대도 수월한 편이다.
섹션 오피스는 1인 기업의 증가세로 전망이 밝다는 게 업계의 견해다. 중소벤처기업부에 따르면 1인 창조기업(1인 또는 5인 미만의 공동사업자)은 2015년 24만9774개, 2016년 26만1416개, 2017년 26만4337개로 늘어났다. 2017년 증가폭이 주춤했지만 오름세는 이어질 전망이다.
정부 차원에서 지원 사업과 예산을 늘리는 등 창업을 촉진하면서 1인 창조기업도 늘어날 가능성이 높다는 분석이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 저금리가 장기화되면서 수익성이 좋은 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다”며 “수익성이나 규제가 거의 없어 주목을 받는 수익형 상품으로 생활숙박시설이나 섹션 오피스가 있는데 최신 트렌드에도 부합해 당분간 높은 관심을 끌것으로 보인다”고 말했다.
분양중인 주요 생활숙박시설·섹션 오피스 현황
인하 한양아이클래스 투시도●인하 한양아이클래스(생활숙박시설)=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 분양중이다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달하며 4층에 테라스를 갖춘 생활숙박시설이 제공된다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283
힐스테이트 하버하우스 조감도●힐스테이트 하버하우스(생활숙박시설)=인천내항 개발, 수인선(2020년 개통 예정) 등 미래가치 품은 인천 중구 신흥동 힐스테이트 하버하우스 레지던스가 ‘돌풍예감’을 예고하고 있다. 실제로 힐스테이트 하버하우스는 인천내항 개발사업을 기점으로 환골탈태 예정인 인천 원도심에 자리해 미래가치가 뛰어나다는 평가다. 인천내항 개발지 일원과 맞닿아 있어 개발사업 진행되면 그 수혜를 누릴 것으로 기대된다. 인천내항 개발사업은 해양수산부 및 인천시 역점 사업 중 하나로 3㎢에 달하는 면적을 해양문화지구∙복합업무지구∙열린주거지구∙혁신산업지구∙관광여가지구 등 5대 특화지구로 선정해 개발하는 것이다. 힐스테이트 하버하우스는 교통호재도 뛰어나다. 수인선(수원-인천간 복선전철)이 2020년 8월 개통 예정으로 개통되면 힐스테이트 하버하우스에서 도보로 숭의역, 신포역을 통해 수원역까지 빠른 시간 안에 이동할 수 있다. 또한 경인고속도로 일반화사업, 인천발 KTX사업이 예정되어 있다. 아울러 수도권 제2외곽순환도로(2025년 예정), GTX-B 예타 통과 등 교통호재가 잇따라 있어 교통망은 더욱 좋아질 전망이다. 업계 한 관계자는 “42층 초고층으로 건립되는 힐스테이트 하버하우스는 희소가치 높은 하버뷰 및 오션뷰 프리미엄과 함께 일대 랜드마크 역할을 할 것으로 기대된다”라고 말했다. 문의 010-2732-9283
덕은지구 드림코어테라스 조감도●덕은지구 드림코어테라스(섹션 오피스)=명품 자족도시라고 불리고 있는 덕은지구는 제2상암이라고 불리며 주목을 받고 있다. 전체면적 대비 1.3%의 상업지 비율로 상가의 희소성이 높은 덕은지구에 상업시설 ‘덕은지구 드림코어테라스’가 분양중이다. 가양대교로 바로 진입이 가능한 위치에 덕은역도 바로 앞으로 생길 예정으로 사통팔달의 교통환경이 장점이다. 덕은지구는 총면적 64만㎡로 8개 단지, 약 5000가구로 풍부한 수요를 갖추고 있다. 상암지구까지 도보로 이동이 가능하여 직접 서울생활권이라 할 수 있다. 강변북로와 올림픽대로, 제1,2자유로 등이 바로 연결되어 여의도, 마포, 인천공항, 일산 등으로의 높은 접근성을 가지며 가양대교, 성산대교를 이용한 강남으로의 접근성 또한 우수하다. 덕은지구에서 20분 이내 거리에 상암, 여의도, 합정, 능곡이 위치하며 마곡, 가양동, 수색동 위치 반경 6km 내외에는 김포공항도 위치하고 있다. 덕은지구의 드림코어의 장점은 한강변과 인접해 있다는 점이다. 토지이용계획도상 한강에 인접한 영역에는 고층 업무지구가 조성될 예정이지만 덕은지구에서 한강뷰를 기대할 수 있다. 또한 한강과 매우 가까워 녹지나 한강공원을 향유할 수 있다는 점은 커다란 장점이다. 주변 개발 호재가 많다는 점 또한 긍정적으로 작용할 수 있다. 현재 고양시는 옛 국방대 터와 상암 디지털미디어시티(DMC)를 연계한 미디어 복합타운을 조성할 계획이다. 덕은지구 드림코어테라스는 지하2층부터 지상 13층 규모로 1층에는 F&B, 1층과 2층을 연계하는 업종, 일반음식점, 은행, 세탁소, 약국, 편의점 등 실생활 편의 중심의 업종을 권장하고 있으며 2층에는 전문식당가, 증권 및 보험회사 등의 업종을 권장하고 있다. 3층은 레스토랑, 씨푸드뷔페, 코인노래방, 스몰 펍, pc카페, 이자카야등 엔조이 라이프 업종, 4층은 뷰티, 치과, 소아과, 한의원, 피부과, 내과, 안과 등 메디컬 업종을 권장하고 있다. 5층과 6층 역시 메디컬 업종을 7층은 스포츠시설로 권투, 주짓수, 체육관, 에어로빅센터, 필라테스 센터와 같은 헬스케어 중심업종을 권장한다. 8층부터 12층은 섹션오피스로 분할형 구성으로 소형, 중형, 대형 오피스 구성이 가능하며, 스튜디오형과 오피스형으로 구분이 가능하다. 마지막으로 13층에는 스카이라운지로 모던바, 페밀리 레스토랑 등 업종을 권하고 있다. 서울 생활권 상업시설 드림코어테라스는 입지, 교통망, 인프라, 배후수요가 잘 갖춰져 있으며, 강남으로의 접근성이 용이하고 상암과 같은 직접 서울생활권으로 최적의 지리적 위치에 있다. 문의 010-2337-8205
