역대급 초저금리 시대 경쟁 없는 독점상권 상가투자 각광
최근 아파트로 몰렸던 뭉칫돈들이 알짜 수익형 상가로 향하고 있다. 아파트의 초강력 규제가 이어지는데다 초저금리로 금융권에 돈을 묻어두면 손해라는 인식이 확산되면서 시중에 밀려나온 유동자금들이 안정적이고 고정 수익을 보장받을 수 있는 수익형 상가로 몰리고 있는 것이다.
특히 상가 시장에 훈풍이 불면서 배후세대를 기반으로 독점 상권을 확보한 상가에 관심이 늘어나고 있는데 크게 대표적인 3가지를 꼽으라면 ▲대단지 아파트·오피스텔·지식산업센터 단지 내 상권 ▲항아리 상권 ▲역세권 등 중심상업지 상권 등이 있다.
▲대단지 아파트·오피스텔·지식산업센터 단지 내 상권=대단지 아파트나 대규모 오피스텔의 경우 고정적인 배후 거주 가구라는 최소 수요를 바탕으로 안정적인 수익을 확보할 수 있다. 특성상 경기를 크게 타지 않는 편의점, 미용실, 세탁소 등이 안정적인 수익을 보장하는 대표적인 업종이다. 투자금액도 일반적인 근린상가보다 적으며, 임차인 확보가 용이하다.
최근 쾌적하고 편의성이 크게 개선되어 기업체의 선호도가 높아지고 있는 지식산업센터가 새로운 투자처로 급부상하고 있다. 또 서울 도심이나 강남 등 오피스 빌딩의 임대료 상승에 부담을 느낀 중소·벤처기업들이 최첨단 지식산업센터로의 이전률이 높아지면서 이들을 배후세대로 하는 지원상가들도 인기가 높아지고 있다. 업종에 따라서 독점성 확보가 가능하고, 소비성이 강한 젊은 직장인을 배후 수요층을 상권을 독점화할 수 있으며 점포 수가 적어 매출을 안정적으로 올릴 수 있다는 상권이라는 평가를 받고 있다.
▲항아리 상권=작지만 강한 상권으로 불리는 ‘항아리상권’은 상권 내 배후세대로 소비가 가능한 상권이다. 단골이나 충성도가 높은 고객을 만들기가 수월하다. 수도권의 경우 주로 구도심 내 주거밀집지역 골목상권 등에서 신도시 내에서는 아파트 밀집지역 등에서 형성되고 있으며 상가 근처에 학교, 아파트, 공원 등이 있을 경우 병의원·학원·프랜차이즈 등 업종을 유치하는 데 유리하다.
▲역세권 등 중심상업지 상권=역세권, 행정타운, 백화점 등이 몰려있는 ‘중심상업지 상권’은 유동인구가 풍부하고 지역내 독점상권 형성이 용이해 투자자나 임차인에게 관심대상 1순위로 꼽힌다. 이들 상권은 역을 중심으로 형성되고 소비가 이뤄져 역세권을 이용하는 유동인구와 배후세대를 모두 유입할 수 있기 때문이다.또한, 업종 제한 없이 고층으로 건축될 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다.
하지만 무늬만 독점상권인 상가도 있어 주의가 요구된다. 신문광고나 홍보물 등에는 독점상권 내 유일한 상가, 대단지 배후 단독 상권 상가라도 홍보하지만 정작 주변을 둘러보면 그렇지 않은 경우도 많으므로 투자전에는 직접 주변을 둘러보며 다양한 의견을 접하는 지혜도 필요하다는 게 업계의 조언이다.
마지막으로 분양업체의 운영계획이나 활성화 방안도 있는지 따져보고 본인이 관심 있는 점포가 이용 고객의 동선상에 위치해 있는지도 살펴봐야 한다.
장경철 부동산일번가 이사는 “독점상권은 외부 인구에 의존하기보다는 배후세대에 의존하는 상권인 만큼 배후세대의 입주율이나 주거 선호도를 잘 따져봐야 한다”며 “같은 상권에 있는 상가라도 입지에 따라 향후 가치가 달라지는 만큼 인근에 집객 효과가 있는 동선에 있는지 따져본 후 투자하는 게 안전하다”고 말했다.
독점상권 확보 분양(예정)중인 주요 상가 현황
-대단지 아파트·오피스텔·지식산업센터 단지 내 상권-
신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가 조감도●신길뉴타운 신길 센트럴자이 단지내 상가=서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길 센트럴자이 단지내 상가가 오는 13일 분양에 들어간다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 계약금은 30%며 4월 13일(월) 분양 절차에 들어간다. 문의 02-6082-1612
-항아리 상권-
서초 래미안 리더스원 단지 내 상가 조감도●서초 래미안 리더스원 단지 내 상가=삼성물산은 ‘서초 래미안 리더스원’ 단지 내 상가를 4월 중 분양할 예정이다. 서초 우성1차 아파트를 재건축한 ‘서초 래미안 리더스원'은 지하 3층~지상 35층, 12개동, 전용면적 59~238㎡, 총 1,317가구 규모다. 오는 10월 입주 계획으로, 지난 2018년 11월 청약 당시 연말 최대어로 불리며 최고 경쟁률 422.25대1, 평균 경쟁률 41.69대1를 기록한 바 있다. 이번에 분양되는 단지 내 상가는 지하 3층~지상 5층, 1개동, 총 160실 규모로, 이 중 20실이 일반에 분양된다. 이곳은 전형적인 항아리 상권을 띄고 있다. 대로변 교차로에 위치해 가시성과 접근성이 높은데다가 래미안 서초 에스티지, 서초그랑자이, 신동아1∙2차 등 약 5,000가구의 메이저 브랜드 아파트타운에 둘러싸인 형태를 보이고 있다. 1,300가구가 넘는 대단지 자체 수요에 더해 총 7,000여 가구 수요를 배후로 둔 셈이다. 또 지하철 2호선∙신분당선 강남역을 도보로 이용 가능하고 서초 삼성타운과도 가깝다. 복합업무단지로 개발 예정인 롯데칠성부지, 코오롱부지 등도 인접했다. 강남 8학군 지역에 속했으며 대치동 학원가의 접근도 수월하다. 지하 1층~지상 2층에는 중앙 에스컬레이터를 설치해 접근성을 높였으며, 최상층(5층)은 일반상가보다 높은 5~6M 층고로 탁 트인 개방감을 선사한다. 문의 02-3487-6406
-역세권 등 중심상업지 상권-
다산 더 리더스타워 조감도●다산 지금지구 더 리더스타워=경기 남양주 다산지금지구에 ‘더 리더스타워’가 분양중이다. 경기도 남양주시 다산동 지금지구 상업 3-2블록일대에 조성되며 준공예정일은 2022년 2월이며 지하4층~지상10층으로 전체 연면적 20,181.68㎡, 용적률 671%, 건폐율 69.31%에 달한다. 주차대수는 151대로 근린생활시설과 업무시설로 구성된다. 지상 1~2층에 근린생활시설로 커피전문점, 음식점, 키즈카페 등 입점예정이다. 3층~6층까지 의료시설로 한방병원 및 어린이병원이 임대확정했으며 7층~10층까지 섹션오피스로 1억후반~2억초반대의 부담없는 분양가로 선착순 분양 중이다. 다산지금지구 최고의 상업지에 위치해 롯데백화점, 현대프리미엄아울렛, CGV 등 상권이 형성돼 있다. 상가수요가 많으며 행정타운과 법조타운 밀집지역으로 변호사, 법무사 등 1만여명의 상주인구로 풍부한 임대수익을 보장한다. 인근 다산신도시의 4만 5천여 배후세대와 법조단지, 행정타운을 확보해 다산지금지구의 메인상업지로 최고의 집객역할을 맡았다. 구리IC까지 2㎞이내 위치해 수도권 접근성이 용이하며 남양주IC까지 3㎞로 강남 접근성까지 확보했다. 강변북로, 올림픽대로를 통해 송파, 강남, 종로 등 서울 주요 업무지구로 빠르게 이동가능하다. 또한 경의중앙선 도농역이 600m로 역세권 상업시설이며 지하철 8호선 연장선인 진건역이 개통을 앞두고 있다. 특히 경의중앙선 철도복개 및 공원화 추진 협약으로 상업시설의 접근성이 있다. 주변 대단지 및 법조행정타운의 넓은 녹지뷰를 선사하며 법조행정타운을 이용하는데 가능해진다. 3개의 권역으로 도시자립형중심도시, 행정교육문화중심도시, 관광휴양중심도시로 발돋움 중이며 경기북부2차테크노밸리, 그린스마트밸리 개발 등 젊은 층의 인구를 흡수해 지역경제발전 및 일자리창출 등 기대된다. 현재 ‘더 리더스타워’는 병원 선임대를 확정해 임대수익을 준공과 동시에 창출가능고 전매 가능하며 업종제한 없이 약국, 편의점 등 독점계약 가능하다. 문의 1833-6131
