초인 용샘의 '토지 공매' 성공 이야기
141만원 낙찰 후 1000만원에 매도 후기
[온비드 공매 소액토지투자]
141만원에 낙찰 후 3개월 만에 1000만원에 매도
2017년 10월 26일 전북 정읍에 있는 공유지분 토지를 낙찰 받았다. 그리고 정확히 3개월 만에 2배 넘는 가격으로 매도를 했다. 요즘 지분 물건들을 낙찰 받아 공유물분할청구소송을 즐겨(?)하고 있다. 그것도 소액으로 말이다. 소액이라함은 얼마를 이야기 하는 것일까? 지금까지 10개월 동안 33개의 토지를 온비드 공매로 낙찰 받으면서 가장 적게 들어간 돈은 약 80만 원 정도이다.
80만원 가지고 토지 투자가 가능하다고? 가능하다. 온비드에 들어가서 물건 검색만 해봐도 80만원 보다 더 낮은 가격에 입찰 할 수 있는 물건들이 많다는 것을 알 수 있다. 그러니 돈이 많아야만 투자를 시작할 수 있겠구나 라는 생각은 내려 놓자. 지금 현재 가지고 있는 돈으로 얼마든지 토지 투자를 시작할 수 있으니 말이다.
낙찰 받은 물건의 감정가는 260만원이 조금 넘었다. 그리고 유찰이 9번이나 된 물건이다. 8명이 입찰했는데 2등과 22만원 차이로 낙찰을 받았다. 단독낙찰을 받을 경우 살짝 김이 빠지기도 하지만 많은 사람들이 들어왔을 때 낙찰을 받으면 그 짜릿함은 경험해 보지 않고는 절대 느낄 수 없다. 이제 무뎌질 법도 한데 단 한 명이라도 이기고 낙찰을 받을 때의 기분은 늘 새롭고 흥분된다.
이 물건을 받은 이유는 크게 2가지 이다. 첫 째는 유찰이 많이 되어 감정가의 25%까지 떨어져 가격이 매력적이었다. 아무리 탐이 나는 토지라도 비싸게 사면 답이 없다. 하지만 맹지이고 땅 모양이 못 생기고 활용성이 떨어지는 땅이라도 싸게 싸면 대부분 해결이 된다. 싸게 산다는 의미는 무엇인가? 최초 감정가의 50% 이상은 떨어진 물건을 산다는 것이다. 25~50% 정도 가격이 하락한 토지를 사서 해결을 해나간다면 크게 손해 보는 일은 없을 것이다.(물론 상황에 따라 달라지겠지만)
두 번째는 공유지분 물건이었기 때문에 입찰했다. 공유 지분은 권리를 여러 사람이 함께 사용한다. 그렇기 때문에 관리 및 매각, 소유권 행사에 있어서 많은 제약과 불편함이 따른다. 공유지분 토지가 유찰을 거듭하는 이유가 바로 여기 있다. 하지만 경,공매 경험과 지식이 조금이라도 있는 사람이라면 지분 경매 만큼 손 쉽게(?) 수익을 낼 수 있는 물건은 없다고 생각할 것이다. 이 분야 정말 매력적이다. 지분 경매의 가장 큰 장점은 무엇일까? 소액으로 투자가 가능하다는 점이다. 적게는 몇 십만원 몇 백만 원으로도 전국에 소재한 괜찮은 부동산의 지분을 취득할 수 있다.
또한 자금 회수 기간도 짧다. 이 물건 역시 소유권 이전 후 2~3개월 만에 매도를 했다. 지분 물건이 아닌 경우에는 어떠한가? 낙찰 후 등기를 거쳐 부동산 중개업소에 팔아야만 한다. 내놓는다고 쉽게 팔리는 것도 아니고 예상했던 것보다 매도 하는데 더 많은 시간이 걸릴 수 있다. 소유한 토지가 맹지라면 더더욱 팔기는 힘들 것이다. 하지만 지분 경매의 경우는 다른 공유자가 경제적 여력이 있다면 잔금을 치르고 3개월 늦어도 형식적 경매를 통해 2년 안에는 매각이 이루어진다. 주변 지인의 사례를 언급하자면 운이 좋을 경우 소유권 이전 전에 내용증명 한 통으로 공유자와 매각 협상이 이루어지기도 한다. 여러모로 공유지분은 참 매력적인 투자방법 중 하나다.
http://s2589000.blog.me/221179814194 < - 우체국 내용증명 작성방법/보내는법
낙찰을 받고 소유권 이전을 함과 동시에 공유자 두 명에게 인터넷 우체국을 통해 내용증명을 보냈다. 두 명 모두 수취인불명으로 내용증명은 전달이 안 되는 상황이었고 더 이상 시간 끌 필요 없이 대법원 전자소송을 통해 공유물분할청구소송을 진행했다.
소장을 접수한 날은 2017년 11월 20일! 소장 접수 후 매도해서 수익을 올리기까지 2개월 밖에 걸리지 않았다. 소송을 진행하면서 두 번의 보정명령이 있었지만 모두 바로 해결할 수 있었다. 소장 접수 후 7일 만에 송달이 진행 되었는데 주소불명과 폐문부재로 인해 송달이 안 되고 있는 상황이었다. 폐문부재는 상관 없지만 주소불명은 정확한 주소를 알아야 했기 때문에 역시나 법원에서 주소보정명령이 떨어졌다. 주소보정명령은 목포로 강연을 가면서 목포지역에 있는 주민센터에서 처리를 했다. 20분도 채 걸리지 않아 손쉽게 끝낼 수 있었다. 정확한 주소로 송달이 되니 얼마 지나지 않아 공유자 중 한 분에게 전화가 왔다.
http://s2589000.blog.me/221157640680 < - 주소보정명령하는 법
"소장이 날라와서 연락 드렸는데요~"
드디어 원하는 전화가 왔다. 공유 지분 중 3분의 1을 낙찰 받은 사람이라고 소개하며 앞으로의 계획에 대해 간단하게 이야기를 해주었다. 공유자 두 명은 사촌 지간으로 상속을 받은 땅인데 맹지이고 농사도 짓고 있지 않아 그냥 방치해두고 있다는 이야기를 들었다. 자신은 잘 모르니 사촌동생에게 연락해서 전화하라고 하겠다며 1차 통화는 마쳤다. 이틀 뒤에 또 다른 공유자 한 명에게 전화가 왔다.
"삼촌에게는 대충 이야기 들었습니다. 어떻게 하실 생각이신가요?"
간단하게 앞으로의 절차에 대해 설명을 하니 사촌 동생은
"저 땅은 저희에게 아무 쓸모 없습니다. 지분을 매수할 생각도 없고요. 상속으로 받긴 했지만 있는 줄도 모르고 살았던 땅입니다. 그냥 알아서 하세요."
공유지분 투자에 있어서 가장 최악의 시나리오다. 지분권자 두 명이 내 지분을 살 생각이 없다니...맹지가 아니고 농사를 짓고 있는 땅이었다면 내 지분을 매수했겠지만 버린 땅이고 앞으로도 활용할 생각이 전혀 없다고 하니 남은 것은 형식적 경매를 통해 땅 전체를 누군가 낙찰 받기만 바래야 하는 상황이 되었다. 형식적 경매로 넘어갈 경우 가장 큰 위험성은 내가 낙찰 받은 금액보다 더 낮은 가격으로 토지가 낙찰이 되어버린 다면 손해를 볼 수밖에 없다는 것이다. 경매로 넘기기 전 다른 방법을 찾아야 했다.
우선 형식적 경매로 빠르게 진행하기 위해 해당 법원에 전화를 걸었다. 담당자에게 공유자들과 협의한 결과 형식적 경매를 통해 수익을 나눠 갖기로 합의했다고 하니 그럼 법원으로 <화해권고결정요청서>를 보내달라고 한다. 통화가 끝나고 바로 요청서를 작성해서 보내니 하루 만에 화해권고결정문을 받을 수 있었다.
결정문을 받아 놓고 바로 한 일은 내 토지와 인접해 있는 토지 주인들을 찾는 것이었다. 등기부등본을 떼서 확인 한 후 과천에 살고 있는 분과 정읍에 살고 있는 분들에게 우편을 보냈다. 우편 내용은 대략적으로 '인접해 있는 토지 주인인데 당신들이 원하면 토지를 시세보다 저렴하게 주겠다. 당신들 토지와 내 토지를 합한다면 땅 모양도 예뻐지고 땅의 가치는 더욱 높아질 것이다'라는 내용을 적어서 말이다. 우편을 보내고 약 3일 만에 아래 토지를 소유하고 있는 분에게 연락이 왔다.
'우편이 와서 연락드렸는데요~ 무슨일 때문에 그러시나요?'
'아~ 선생님이 가지고 계신 토지 바로 위쪽 203평을 소유하고 있는 사람인데요~ 선생님이 혹시 토지 매입 의사가 있으시다면 저렴한 가격에 드릴 생각이 있어서 우편을 보냈습니다.'
'그래요? 얼마 정도에 파실 생각이신데요?'
'현재 평당 시세가 8~9만원 정도 하는데 7만원 정도면 어떨까요?'
'7만원이요? 에이~ 그럼 안 사요~ 다른 사람한테 연락 오면 그 분에게 파는 게 나을 것 같네요~ 평당 5만원이면 모를까...1000만원이면 살께요~ 내가 태양광 사업을 하려고 하는데 땅 크기가 좀 더 커지면 좋기는 한데 없어도 상관은 없어요'
'아~ 1000만원이요. 네! 그럼 오늘 안으로 다시 전화 드리겠습니다'
아래 토지 주인에게서 평당 5만원씩 해서 1000만원이면 매수 하겠다는 말이 나왔다. 계산을 해보자. 현재 공유자들과 함께 소유하고 있는 땅의 크기는 203평이다. 평당 5만원으로만 계산하더라도 1000만원이 살짝 넘는다. 나는 시세 보다 저렴하게 낙찰 받았고 공유자들 지분을 내가 저렴하게 매수 후 아래 토지 주인에게 1000만원에 매도 한다면 투자금 대비 큰 수익을 낼 수 있는 상황이다. 형식적 경매 절차를 밟기 전 인접 토지 주인들에게 우편을 보낸 것이 신의 한 수였다.
이제 매수하겠다는 사람은 생겼으니 공유자들과 협상할 일만 남았다. 공유자들과 함께 아래 토지 주인에게 매도할 수도 있었지만 그렇게 된다면 수익률은 낮아질 수밖에 없다. 마음을 추스리고 공유자 2명 에게 차례로 연락을 했다. 한 가지 꾀를 가지고 말이다.
'안녕하세요~ 지분권자인데요~ 그냥 두 분이 가지고 계신 토지 저한테 파시죠~'
'네? 왜요. 맹지인 땅 뭐하러 사시려고요~?'
'아~ 저희 어머니가 거리는 조금 있지만 왔다 갔다 하시면서 농사나 짓고 싶다고 하시네요~'
'그런가요? 그럼 얼마에 사실건데요?'
'제가 낙찰 받은 금액이 있으니 130만원이면 어떨까요?'
'우선 저는 알겠으니 삼촌한테도 한 번 물어보세요~'
그리고 또 다른 공유자에게 전화를 했다.
'이 땅을 사시겠다고요? 사촌에게 전화 받았는데 150만원은 받아야 될 것 같은데요~ 한 사람이 온 전한 땅으로 만들어서 나중에 팔면 가치는 더 올라갈테니까요~'
흠...처음에는 가치도 없고 맹지에다 쓸모 없는 땅이라고 하면서 땅의 가치를 폄하하더니 내가 산다고 하니 가격을 더 높게 부른다. 하지만 2명의 지분을 산다고 해도 300만원이다. 난 141만원에 낙찰을 받았으니 441만원에 사서 1000만원에 팔 수 있다. 남는 장사다. 우선 알겠다고 하고 전화를 끊었다. 정읍에 있는 법무사 사무실을 검색해서 만남의 장소로 정하고 1월 17일 수요일 오전에 남은 지분을 매수하기 위해 정읍으로 내려갔다.
용산역에서 약 1시간 50분 정도 걸렸다. ktx가 있어서 얼마나 편한지 모른다.
11시에 만나기로 했는데 10시 전에 정읍에 도착을 했다. 역에서 법무사 사무실까지 900m 정도 되었는데 버스를 타지 않고 걸어가기로 마음 먹었다. 나는 걷는 것을 좋아한다. 특히 처음 가는 곳이 있으면 시장과 번화가는 반드시 살펴보고 돌아온다.
정읍 번화가다. 여기 저기 구석 구석 살펴보며 걸었다. 시간도 많고 돈을 벌러 가는 일이니 발걸음이 그렇게 가벼울 수 없다.
이곳이 정읍의 랜드마크 아파트다. 랜드마크일수 밖에 없는 이유는 새 아파트이고 그 옆에 같은 회사 주상복합이 올라가고 있다. ktx 역도 가깝고 터미널역은 더욱 가깝다. 또한 모든 상권이 이곳에 몰려 있고 사람들이 북적북적 하니 이곳이 랜드마크일 수밖에...
연지 아트홀과 cgv도 보인다. cgv가 있다는 것만으로도 이 곳이 번화가란 뜻 아닌가~ 요즘 태준이를 키우느라 아내와 영화 한편 못봤는는데 시간만 허락 되었다면 영화 한편 보고 올라가고 싶은 마음이 굴뚝 같았다.
정읍 세무서 앞에 있는 송완용 사무소에서 약속을 잡고 공유자 분들과 만나서 그 분들의 지분을 300만원에 매수했다.
매수를 하기 위해 필요한 등본과 인감도장, 신분증! 그리고 송금을 빠르게 하기 위해 opt카드는 필수~
매매 계약서를 쓰는데 까지 그리 오랜 시간이 걸리지 않았다. 공유자들과 간단한 인사만 나누고 계약서를 쓰고 돈 이체 하고 끝! 이제 온전히 내 땅으로 만들었으니 인접 토지 주인에게 팔기만 하면된다.
지목이 전이다 보니 농취증을 받아야 소유권 이전이 가능하다. 법무사 사무소에서 신청서를 작성해 주었는데 신청서를 가지고 감곡면사무소에 직접 찾아가야만 농취증을 받을 수 있었다. 법무사사무소에서 감곡면사무소까지는 왕복 50km다. 택시를 타자니 택시 요금이 장난이 아닐테고 조금이라도 비용을 줄이고자 소카를 검색했다. 역시...정읍에도 소카는 있었다.
정읍 터미널 근처 주차장에 놓여있는 스파크를 빌려타고 정읍면사무소로 달렸다. 차가 많지 않아 20분도 안 되어 도착을 했다.
도착하자 마자 산업계 당담자에게 농취증을 받으러 왔다고 하니
'신청서 놓고 가세요~ 처리 기간 3일 정도인 거 아시죠? 놓고 가시면 처리해 드릴테니 다음에 다시 오세요~'
나는 한시가 급했다. 아래 토지 소유자와 5일 후에 만나기로 했는데 농취증 발급이 늦어져 소유권 이전도 함께 늦어진다면 약속을 변경할 수밖에 없다. 혹시라도 그 사이에 매수자가 변심을 하게 된다면 나는 닭 쫓던 개 지붕 처다보는 꼴이 되어 버리니 속전속결로 끝내야만 했다.
'저~ 정말 죄송한데 제가 서울에서 내려왔습니다. 그리고 지금 소유권 이전을 빨리 해야 되는 상황이라 바로 처리를 해주시면 정말 감사하겠습니다. 부탁 좀 드리겠습니다.'
궁하면 통한다고 했던가... 그 자리에서 바로 농취증을 발급해 주었다. 농취증 발급비용은 1000원이다. 근데 주머니를 탈탈 털어보니 800원 밖에 없었다. 카드도 안 된다고 하고 계좌이체도 안 된다고 하니 난감했다. 이런 상황에서 담당자 얼굴을 쳐다보며 최대한 불쌍한 표정을 지었다. 내 표정이 리얼했는지
'그냥 800원만 주세요~ 내가 200원 낼테니...' 훗...
농취증을 받고 다시 법무사 사무소에 가서 농취증을 건네주었다. 소유권 이전까지는 이틀 정도가 걸리고 등기권리증을 우편으로 받기 까지 4~5일 정도가 걸린다고 했다. 다음 주 월요일에는 무조건 받아야 하는데 살짝 걱정이 되었다.
서울로 올라와서 집에 가는 길에 주민센터에 들러 인감증명서를 한 통 받아왔다. 매도 시에 필요한 서류이기 때문에 미리미리 준비를 해놓은 것이다. 집에 도착 후 초본 한 통(주소변동이력사항 모두 포함해서)을 출력해 놓고 부동산 매매 계약서를 직접 작성 후 2부 출력을 해 놓았다.
드디어 1월 23일 (화)이 되었다. 매수자와 연락을 하니 난지캠핑장에서 보자고 한다. 차를 끌고 난지캠핑장에 가서 매수인과 만나 계약서를 작성했다. 솔직히 입금 전까지 계속 마음을 조렸다. 이유는 하나다. 시세보다 공매로 싸게 낙찰을 받았고 나머지 지분권자의 지분들도 싸게 매입했기 때문이다.
등기부등본만 살펴봐도 내가 300만원에 매입했다는 사실을 알 수 있는데 혹시라도 트집을 잡아 왜 이렇게 비싸게 파냐고 하면 어쩌지 하는 마음 때문이었다. 그리고 만약 싸게 산 걸 문제 삼는 다면 100만원 정도는 깎아줄 생각도 있었다. 하지만 다행히 그런 상황은 발생하지 않았다. 굉장히 쿨하셨다. 얼마에 샀냐고 묻지도 않았고 pc 인터넷 뱅킹을 통해 바로 1000만원을 입금해 주셨다.
이로서 감곡면 토지는 낙찰 후 3개월도 되지 않아 되팔아 투자금 대비 큰 수익을 남겼다. 141만원이면 소액이라 할 수 있다. 소액을 통해 얼마든지 수익을 낼 수 있는 물건들이 경매와 온비드공매에 쌓이고 쌓였다. 다만 그런 토지를 볼 줄 아는 눈과 관심이 없을 뿐이다.
소액토지 투자를 통해 월급외에 또 다른 수입원을 만들어 보자. 토지 투자 어렵지 않다.(물론 어려운 물건들도 많지만...) 우선 적은 금액으로 투자를 하면서 점점 실력을 쌓아나가 보자. 토지 지분 투자를 한 번만 해보자. 모르기 때문에 어려워 보이고 소송이라고 생각하니 겁부터 먹는 것이다.
정해진 틀과 형식, 과정들이 있기 때문에 그 흐름에 맞게 물 흐르듯이 따라가기만 하면 된다. 1년에 소액토지투자(500만원 미만) 지분물건 2~3개 정도 낙찰 받는 것을 목표로 해보자. 그리고 직접 경험해 보면서 노하우를 쌓아나가자. 시간이 지날 수록 놀라운 변화가 함께 할 것이다.
[온비드 공매 소액토지투자 수익]
- 낙찰가 : 141만원
- 등기부등본 4통 : 4,000원
- 우표값 : 6,400원
- 등기비용 : 2,750원
- 등기신청 수수료 : 27,000원
- 취득세 : 27,940원
- 등록면허세 : 28,800원
- 내용증명발송비용(2통) : 11,260원
- 대법원 전자소송 : 135,900원 - 83,506원(소 취하 후 되돌려 받음 금액) = 52,394 원
- 인접토지 소유자들에게 우편요금 : 11,900원
- ktx 왕복비용 : 79,000원
- 정읍에서 간식 :1,950원
- 농취증 800원(1000원인데 잔돈이 없어서 200원 깎아주심)
- 소카이용비 : 17,330원
- 난지캠핑장 주차비 : 2,000원
- 지분권자 2명 토지 매입 : 300만원
- 법무비용 및 취등록세 : 285,000원
* 비용 총 합계 : 4,968,524원
* 1000만원 매도 - 4,968,524원 = 5,031,476원(세전)
http://s2589000.blog.me/221202316914 < - 초인 용샘의 재테크 성공의 비밀 특강 후기
http://s2589000.blog.me/221017384158 < - 초인 용쌤의 부동산 투자 이야기
