[판례분석] 임대사업자 취득세 추징의 '책임 범위'
안녕하세요. 법무법인 리브로의 김미래 변호사/공인회계사 입니다.
부동산 세금 분쟁을 다루다 보면, "나는 정말 몰랐다", "세입자가 마음대로 한 걸 왜 내가 책임지냐"며 억울해하시는 임대사업자분들을 자주 뵙습니다. 특히 주거용 오피스텔을 분양받아 취득세를 감면받았는데, 세입자가 내 허락도 없이(혹은 암묵적 동의하에) 에어비앤비 같은 숙박업을 하다가 적발되어, 집주인이 수천만 원의 세금을 토해내는 경우가 왕왕 발생합니다.
오늘 소개할 대법원 판결(2025두35061)은 바로 이 지점, '세입자의 일탈행위에 대해 집주인이 어디까지 책임을 져야 하는가'에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 임대사업자라면 반드시 알아두셔야 할 내용입니다.
원고(집주인)는 오피스텔을 분양받아 '주택임대사업자'로 등록했습니다. 덕분에 지방세특례제한법에 따라 취득세를 감면받는 혜택을 누렸습니다. 법적으로 이 오피스텔은 '주거용'으로 임대되어야만 했습니다.
그런데 문제가 터졌습니다. 이 오피스텔에 들어온 임차인들이 이곳에서 먹고 자며 생활하는 것이 아니라, '미신고 숙박업(에어비앤비 등)'을 영위한 것입니다.
과세관청(구청)은 이를 적발하고, "이 오피스텔은 주거용(임대 목적)으로 사용되지 않았으니, 깎아줬던 취득세를 다시 내라(추징)"고 고지했습니다.
이 사건의 핵심은 '세입자가 법을 위반하였을 때, 집주인의 세금 감면 혜택을 박탈할 수 있는가'였습니다.
"법에서 정한 대로 임대사업자로서 '임대'를 했습니다. 세입자가 거기서 잠을 자든 장사를 하든, 그건 세입자의 사정이지 제 잘못이 아닙니다. 세입자가 약속을 어기고 숙박업을 한 것까지 제가 어떻게 일일이 통제합니까? 세금을 추징하는 건 억울합니다."
"취득세 감면은 서민 주거 안정을 위해 '주거용'으로 쓸 때만 주는 혜택입니다. 조사해 보니 당신(집주인)은 세입자가 숙박업을 한다는 사실을 이미 알고 있었습니다. 알면서도 빌려준 건 사실상 당신이 주거 외 용도로 쓴 것이나 마찬가지입니다."
대법원은 원심의 판단을 확정하며 과세관청의 손을 들어주었습니다(원고 패소). 법원이 제시한 기준은 매우 명확합니다.
법원은 기본적으로 취득세 추징 대상이 되는 행위는 '임대사업자(집주인)'의 행위여야 한다고 보았습니다. 즉, 집주인이 몰랐는데 세입자가 몰래 딴짓을 했다면, 원칙적으로는 집주인에게 세금을 물릴 수 없다는 뜻이 내포되어 있습니다.
하지만 이번 사건은 달랐습니다. 대법원은 "임대사업자가 임차인이 주거용으로 쓰지 않을 것을 알면서 임대했거나, 서로 짜고(결탁) 임대한 경우에는 집주인이 스스로 다른 용도로 쓴 것과 똑같이 봐야 한다"고 판결했습니다.
비록 직접 숙박업을 운영한 건 세입자일지라도, 집주인이 이를 알면서 용인했다면 그 책임은 집주인에게도 있다는 것입니다. 법원은 원고가 세입자의 미신고 숙박업 사실을 인지하고 있었다고 판단하여 취득세 추징이 정당하다고 보았습니다.
이번 판결은 임대사업자들에게 강력한 경고를 보냅니다. 단순히 임대차 계약서에 "주거용으로 사용한다"는 문구 한 줄 넣는 것으로는 면죄부를 받을 수 없습니다.
특히 오피스텔의 경우, 세입자가 높은 임대료를 제시하며 숙박업 용도로 쓰겠다고 제안하는 유혹이 있을 수 있습니다. 하지만 그 유혹에 넘어가거나 이를 묵인했다가는, 몇 년 치 아낀 취득세보다 더 큰 세금 폭탄을 맞게 될 수 있습니다.
내 물건이 실제로 어떻게 사용되고 있는지 주기적으로 확인하고, 계약 단계에서부터 용도 위반 시 즉시 계약을 해지한다는 강력한 조항을 넣어두는 지혜가 필요합니다.
임대사업자가 오피스텔 취득세 감면을 받았으나, 세입자가 주거용이 아닌 '숙박업'으로 사용하여 과세관청이 세금을 추징함.
집주인은 "세입자가 한 일"이라고 항변했으나, 법원은 "집주인이 이를 알면서도 임대했다면 집주인 책임"이라고 판단함.
단순히 임대를 줬다고 끝나는 것이 아니라, 실제 주거용으로 사용되는지 관리·감독할 책임이 있음을 명시한 판결.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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