대법원이 밝힌 분양권 주택수 산정 기준일
하세요. 법무법인 리브로의 김미래 변호사/공인회계사입니다.
아파트 청약 당첨, 생각만 해도 정말 기쁜 일이죠? 하지만 기쁨도 잠시, 복잡한 세금 문제를 생각하면 머리가 아파오기 마련입니다. 특히 다주택자 양도소득세를 계산할 때 분양권도 주택 수에 포함되면서, 과세관청과 납세자 간의 갈등이 종종 발생하고 있습니다. 오늘은 '청약 당첨일'과 '분양계약일' 중 언제를 분양권을 보유한 시점으로 보아야 하는지에 대한 대법원 판결을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.
원고는 본인이 소유하던 주택을 팔면서 1세대 3주택(주택 2채, 분양권 1개) 기준의 무거운 중과세율을 적용받아 양도소득세를 냈습니다. 그런데 여기서 중요한 사실은, 원고의 분양권이 주택 양도 당시 청약에 당첨만 되었을 뿐 아직 정식으로 분양계약을 체결하기 전이었다는 점입니다.
이에 원고는 분양권의 보유 시기를 '분양계약일'로 보아야 하므로 양도 당시 자신은 1세대 2주택 비과세 대상에 해당한다고 주장했습니다. 그리고 이미 억울하게 납부한 세금을 돌려달라는 경정청구를 냈습니다.
과세관청과 원고는 분양권을 보유하기 시작한 시점을 두고 팽팽하게 맞섰습니다.
과세관청(피고)은 분양권 보유 시기를 '청약당첨일'로 보아야 한다며 원고의 세금 환급 청구를 단호히 거부했습니다. 국세청 내부의 기본통칙은 아파트 당첨권의 취득시기를 당첨일로 규정하고 있는데, 이를 근거로 삼았던 것입니다.
반면 원고는 당첨 후 계약 체결 전이었으므로, 실질적인 분양권의 보유 시작일을 도장을 찍은 '분양계약일'로 보아야 한다고 강하게 반박했습니다.
원심 법원과 대법원은 모두 납세자인 원고의 손을 들어주었습니다.
원심은 원고가 분양권을 '청약당첨일'이 아닌 '분양계약일'부터 보유했다고 명확히 판단했습니다. 따라서 당첨일부터 분양권을 보유했다고 단정하여 세금을 매긴 과세관청의 처분은 위법하다는 것입니다. 대법원 역시 원심의 판단이 옳다고 보아 과세관청의 상고를 기각했습니다. 즉, 중과세율이 적용되는 주택 수 기준 시점은 당첨일이 아닌 분양계약일이라는 사실이 확인된 것입니다.
대법원은 과세관청의 무리한 해석을 꼬집으며 다음과 같이 논리적인 근거를 제시했습니다.
법률 문언의 명확성: 구 소득세법은 분양권을 주택에 대한 '공급계약'을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위라고 명시하고 있다
청약 당첨의 실제 법적 성격: 청약에 당첨되더라도 계약체결 기간을 놓치거나 스스로 계약을 포기하면 그 지위를 잃게 된다. 당첨은 단순히 분양계약을 체결할 수 있는 기회를 준 것일 뿐이므로, 계약 전에는 분양권을 확정적으로 얻었다고 볼 수 없다.
지방세법과의 형평성: 취득세 중과 여부를 따지는 지방세법 시행령에서도 주택분양권의 취득일을 '분양계약일'로 분명히 하고 있다. 1세대의 주택 수를 기준으로 중과 여부를 따진다는 기본 취지가 동일하므로, 소득세법을 해석할 때도 같은 논리가 적용되어야 한다.
국세청 기본통칙의 한계: 과세관청이 절대적인 기준으로 삼은 국세청 기본통칙은 세무서 내부의 행정규칙에 불과하다. 법원이나 국민을 강제로 묶어두는 법적 효력이 없기 때문에, 그것만으로 과세처분의 합법적인 근거가 될 수는 없다.
양도소득세 중과세를 위한 주택 수를 계산할 때, 분양권은 '청약당첨일'이 아니라 '분양계약일'부터 소유한 것으로 본다.
청약 당첨은 계약을 맺을 자격을 얻은 것에 불과하며, 실제 분양계약을 체결하기 전까지는 분양권을 확정적으로 취득한 것이 아니다.
따라서 과세관청이 법적 효력이 없는 내부 지침을 근거로 당첨일부터 분양권을 보유했다고 보아 세금을 중과한 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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