대법원이 밝힌 재산세 감면과 무효 기준
안녕하세요. 법무법인 리브로의 김미래 변호사/공인회계사 입니다.
재건축 사업을 진행하다 보면 신경 써야 할 법적, 세무적 쟁점들이 정말 많습니다. 특히 조합이 소유한 구역 내 도로이나 공원 같은 공공부지에 부과되는 억대의 재산세 고지서를 받아들면 당황스러울 수밖에 없는데요. 과연 과세관청이 부과한 세금을 그대로 다 내는 것이 맞을까요? 최근 대법원은 재건축 사업 구역 내 공공시설용 토지에 대한 과세관청의 부당한 세금 부과 처분은 아예 '무효'라고 선언하는 판결을 내렸습니다. 일반 납세자도 이해하기 쉽게, 변호사의 시각에서 이번 사건의 핵심을 정리해 드리겠습니다.
주택재건축조합인 원고는 정비사업구역 내에 있는 토지들에 대하여 재산세 등을 납부했습니다. 그런데 납부한 세금을 자세히 살펴보니, 해당 토지 중에는 도로와 공원 등 공공시설용 토지에 해당하는 부분(이 사건 토지)이 포함되어 있었습니다. 원고는 이 토지가 법에 따라 재산세 도시지역분 비과세 대상이자 재산세 감경 대상에 해당한다고 판단했습니다. 결국 원고는 정당하게 내야 할 세액을 초과하여 부과된 재산세 등 부과처분은 아예 효력이 없다며 무효확인을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
이 사건에서는 명확한 법 문언을 두고 양측의 입장이 대립했습니다.
도로, 공원 등에 해당하는 이 사건 토지는 비과세 대상임이 명백하며, 과세기준일 현재 공사가 진행 중이라도 아직 완료되지 않았다면 세금 감면 대상이 되어야 한다. 따라서 이를 무시하고 세금을 부과한 처분은 중대하고 명백한 하자가 있어 무효다.
이 사건 토지는 재산세 도시지역분을 과세하였고, 구 지방세특례제한법 제84조 제2항에 따른 재산세 50% 경감 혜택 역시 적용하지 않은 채 세금을 부과했습니다.
원심(고등법원)과 대법원은 모두 재건축조합의 주장이 타당하다며, 과세관청의 세금 부과가 위법하여 무효라고 판단했습니다. 구체적인 판단 근거는 다음과 같이 두 갈래로 나뉩니다.
이 사건 토지는 용도가 도로, 공원으로서 공공시설을 위한 용지에 해당한다. 법 문언 자체로 의미가 분명한 구 지방세법 제112조 제3항에 비추어 볼 때, 이 사건 토지는 재산세 도시지역분 비과세 대상임이 확실하다.
따라서 과세관청이 재산세 도시지역분을 부과한 것은 중대하고 명백한 하자가 있어 당연무효이다.
또한, 공사 등이 이루어지고 있으나 아직 완료되지 않은 상태인 토지는 법에서 정한 감면 대상인 '과세기준일 현재 미집행된 토지'에 마땅히 해당한다. 그럼에도 과세관청이 재산세의 100분의 50을 경감하지 않은 것 역시 중대하고 명백한 하자에 해당한다.
도시관리계획을 시행하기 위한 도시계획사업에는 도시정비법에 의한 정비사업이 포함되므로, 법에서 정한 비과세 대상인 '국토계획법에 따라 지형도면이 고시된 토지'에는 도시정비법에 따라 지형도면 고시가 이루어진 토지도 포함된다고 널리 해석해야 한다.
해당 과세기준일 현재 공사 등이 이루어지고 있어 도시계획사업의 집행이 아직 완료되지 아니한 상태의 토지는 명백히 '과세기준일 현재 미집행된 토지'에 해당한다.
과세관청이 법령 규정의 문언상 과세처분 요건의 의미가 분명함에도 합리적인 근거 없이 이를 잘못 해석하여 과세처분을 한 경우, 그 하자는 법규의 중요한 부분을 위반한 것으로서 중대하고 객관적으로 명백하므로 해당 과세처분은 무효이다.
재건축 사업구역 내에 있는 도로, 공원 등 공공시설용 토지는 재산세 도시지역분 비과세 대상에 해당한다.
해당 토지에서 공사가 진행 중이더라도 과세기준일 시점에 공사가 완료되지 않았다면 '미집행 토지'로 인정되어 재산세 50% 감면을 받아야 한다.
법률 규정이 명확함에도 과세관청이 임의로 잘못 해석하여 부과한 세금 고지는 그 하자가 중대하고 명백하여 당연 무효가 된다.
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작성: 김미래 변호사 / 법무법인 리브로
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