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by 이하나 작가 May 01. 2020

2. 임대에 앞서 기본적으로 해야 할 일 10가지_4

02 임대인이 알아야할 것들 #임대의기술

2. 임대에 앞서 기본적으로 해야 할 일 10가지_4 _ 02 임대인이 알아야할 것들 #임대의기술

 

 일곱 번째, 임대계약의 만기일 기억하기. 모든 계약에는 금액과 기간이 있다. 그런데 사람들은 대부분 금액에만 관심이 있고, 기간은 너무 쉽게 잊어버리는 듯하다. 하지만 금액이 중요한 것처럼 계약의 기간 또한 계약의 중요한 주인공이다. 부동산 자산이 많지 않다면, 그냥 임대인 본인이 자주 들여다보는 장소 같은 곳에 계약의 만료일을 쪽지에 적어 붙여 놓자.(이때 임대료 입금일과 금액을 같이 적어 두는 것도 나쁘지 않다. 더 계약을 잘 기억할 수 있으니까.) 화장대도 좋고, 거울도, 옷장도 좋다. 그러니 자주 들여다보며, 제발 잊어버리지 말도록 하자. 

 그리고 계약의 3개월 전 임차인에게 먼저 연락하여, 재계약 연장여부를 미리 물어보자. 임차인들 또한 계약기간에 대해 크게 관심이 없는 사람들이 많다. 하지만 임대인이 그래서는 안 된다. 자신의 자산은 자신이 알아서 잘 챙겨야 한다. 임차인이 자신의 자산을 챙겨 주리라 생각하는가? 절대 그렇지 않다. 3개월 전에 임차인이 재계약을 할 지, 계약 기간까지만 내 부동산을 임차할 지 확인해야 한다. 임차인이 재계약을 하지 않겠다고 하면 재빨리 공실 등의 문제가 생기지 않도록, 다른 임차인을 구해야 할 것이다. 부동산 자산에서 발생하는 수익에 가능한 공백이 생기지 않도록 미리미리 관리해야 한다. 

 그리고 이렇게 계약 만기일 3개월 전, 부동산 시장 상황은 어떤 지 체크해볼 필요가 있다. 내 부동산 자산의 가치가 올라갔는지, 내려갔는지 확인해 보는 일을 말한다. 자산의 가치가 올라갔다면, 그만한 수익을 얻을 수 있도록 임대료 금액에 대해 재고해 볼 필요가 있다. 그리고 이어지는 다음 임대차 계약 시, 그 가치가 내 부동산 자산에 잘 반영될 수 있도록 하여야 할 것이다. 또한, 기존 임차인이 재계약을 원하는 경우에도, 현재 부동산 시장 상황 등을 고려하여 최선의 계약이 될 수 있도록 신경 써야 할 것이다. 이러한 일들이 임대인의 주 업무라고 보면 된다. 

 아울러 임차인이 재계약을 원한다면, 가능한 한 묵시적 갱신보다는 새로이 재계약서를 작성하는 것을 권하고 싶다. 묵시적 갱신은 쉽게 말해서, 임대인과 임차인이 계약의 만료일이 다 되도록 서로 임대차 계약에 대해 연장여부를 묻지 않고 계속 기존 계약서의 내용대로 계약이 연장되는 것을 말한다. 그러나 이렇게 서로 계약 연장에 대해 언급 없이 계속 계약이 진행되다가, 어느 날 갑자기 임차인이 ‘이제 그만 이 계약 종료하고자 합니다. (이 집에서 퇴실하려고 합니다.)’라고 말을 한다면 임대인은 3개월의 유예기간을 확보한다고는 하지만 마음이 급해질 수가 있다. 특히나 반환해야 할 보증금 마련이 쉽지 않는 경우에 더욱 그러하다. 

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 즉 묵시적 갱신의 경우, 임차인에게 임대차 계약의 주도권이 넘어가게 되는 것이라 볼 수 있다. 그래서 재계약서는 임대인의 입장에서는 작성해두는 편이 좋다고 할 수 있다. 언제 어느 때 임차인이 계약 종료를 주장할 지 모르는, 내가 통제할 수 없는 상황을 갑자기 만나는 것보다, 재계약서를 작성하여 임대차 계약의 상황을 컨트롤 하는 편이 나은 것이다. 임차인 역시 재계약서를 작성하는 편이 피차 좋다. 계약 관계를 더 명확히 하는 것이 향후 발생할 분쟁 혹은 실랑이를 방지할 수 있게 하니 말이다. 

 여덟 번째, 공인중개사사무소와의 유대관계 다지기. 공인중개사사무소는 임대인 입장에서는 플랫폼과 같은 역할을 하는 곳이라 할 수 있다. 내 부동산 자산에서 임대수익을 확보하기 위해 들르는 곳이다. 그들과 돈독할 필요가 있다. 결단코, 내가 공인중개사이기 때문에 이런 글을 쓰는 것은 아니다. 나 역시 임대인의 한 사람으로서, 그리고 나 아닌 공인중개사의 도움을 얻어 중개 계약을 하여 임대수익을 내고 있는 임대인으로서 말하건대, 부동산 자산을 관리하는데 있어서 공인중개사사무소는 임대인에게 꽤 유용한 파트너라는 것을 진솔하게 말해주고 싶다. 

 물론 개중에는 나와는 합이 맞지 않는 공인중개사사무소도 있다. 그런 곳은 거래하지 않는 것이 맞고, 여러모로 업무 스타일 등을 고려해 나와 합이 맞는 곳을 골라 거래하면 서로 윈윈할 수 있는 관계가 된다. 내 자산의 가치를 높여주는 공인중개사사무소라면 더욱이 금상첨화의 파트너라 할 수 있다. 

 예전에 내 저자 강연회 때, 한 여성 독자분이 이러한 질문을 한 적이 있다. 


 ‘모처에 상가를 한 채 가지고 있습니다. 그런데 계속 공실인 상태입니다. 아무리 임대료를 내려도 임대계약이 체결되지 않습니다. 어떻게 방법이 없을까요?’


 나는 이 독자분에게 계약의 체결은 단순히 금액을 자꾸 낮춘다고만 해서 이루어지지 않는다고 말씀드렸다. 덧붙여 계약의 체결은 단순히 금액이 비싸다고 해서 금방 체결이 안 되고, 금액이 저렴하다고 해서 금방 체결이 되는 게 아니라고 말씀드렸다. 이런 것들은 일반인들이 가지고 있는 선입견이라 할 수 있다. 그리고 주변 공인중개사사무소와 유대관계를 가지라고 조언 드렸다. 그들과 자주 만나 본인의 부동산 자산에 대해 어필하라고 말씀드렸다. 우는 아이 먼저 젖을 준다고 했다. 자주 그들과 마주하며 내 자산에 대해 강하게 어필한다면, 아무래도 다른 이들의 부동산 자산보다 그래도 빨리 계약이 체결될 수 있음을 말씀드렸다. 나 역시 그랬기 때문이다. 자주 우리 공인중개사사무소에 연락하거나 찾아와서, 본인 부동산 자산의 임대 계약 체결을 부탁하는 고객 먼저 신경 써서 계약을 진행했기 때문이다. 이는 다른 공인중개사사무소 임직원분들도 동감하는 바일 것이다. 

 최근에는 직거래 사이트들도 많이 생겨났다. 그러나 중간에서 애써주는 사람없이 계약 체결은 쉽지 않다. (매매의 경우 더욱 그러하다.) 직거래 사이트를 보고 구경하러 온 사람에게 부동산 소유주가 나서서 브리핑을 열정적으로 한다 해도, 구경하러 온 사람은 ‘그거야 당신이 주인이니까 본인 부동산 자산이 좋다고 말하는 거겠지.’라는 무덤덤한 표정으로 이야기를 듣고 집으로 돌아갈 뿐이다. 나 역시 임대인 중 한사람으로서 직거래 사이트도 이용해 보았으나, 구경오는 사람은 더러 있지만, 직거래 사이트를 보고 온 사람과 실질적으로 한 번도 계약체결을 해본 적은 없다. 아무리 좋은 부동산 매물일지라도, 이러한 부분은 좋은 부분이라고, 이러한 부분은 부족하지만 이렇게 보완할 수 있다고 조언하는 중간 입장의 사람없이 계약은 쉽사리 이루어지지 않는다. 게다가 이런 경우는 계약이 체결되더라도, 임대인에게 더 유리하고 좋은 조건의 계약 체결은 어려울 수 있다. 

 이런 이유들로, 임대인이라면 적어도 몇몇 공인중개사사무소와는 적절한 유대관계를 갖고 있는 것을 추천하고 싶다. 

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