9.13대책 후 청약전략…가점 낮으면 85㎡초과 노려야
주택공급에 관한 규칙 개정 입법예고... 이르면 11월 말부터 시행
9.13 대책 이후 청약 전략… 가점 낮은 무주택자일수록 전용 85㎡ 초과 노려야
무주택자 당첨 기회 확대, 인기지역 내 유주택자 당첨 가능성 낮아져
중대형 포함 일부 단지, HUG의 분양보증 연기 통보로 청약 차질
유주택자 개정 전 청약 유리, 무주택자 청약시기 무관 적극적인 청약
가점 낮은 무주택자 85㎡ 초과 노려볼 만
9.13 부동산대책 후속 조치 발표 이후 분양시장은 혼동스러운 몇 주를 보내고 있다.
무주택자는 분양 당첨의 기회가 확대되는 반면, 그나마 추첨제를 통한 당첨 기회가 있었던 유주택자에게는 무주택자에게 일부 물량을 내주고 잔여 물량까지도 무주택자와 경쟁을 해야하기 때문이다. 또 분양 계획 중이던 건설사 등은 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증에 대한 조건 및 일정 등 조율 움직임에 따라 계획했던 분양 시기에 따른 공급 차질을 빚을 수 있게 되면서 고민이 한층 더해졌다.
따라서 이코노미톡뉴스는 부동산시장 분석업체 부동산인포와 함께 9.13 부동산대책 이후 청약시장 개편에 따른 전략에 대해 알아봤다.
당첨 기회 확대된 무주택자들 청약시기 연연하지 않아도 돼
무주택자들은 앞으로 추첨제로 공급되는 물량도 유주택자 보다 우선해 당첨자로 선정된다. 이번 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따르면 추첨제로 공급되는 물량도 무주택자에게 3번의 당첨 기회가 주어진다.
▲ 민영주택 가점제, 추첨제 적용비율. (자료=부동산인포)현재 추첨제가 실시되는 85㎡ 이하의 경우 청약과열지구에서 공급물량의 25%, 85㎡ 초과의 경우 수도권 공공택지에서는 지자체 결정을 통해 가점제 50% 이하에서 추첨제 비율이 달라진다. 투기과열지구에서는 공급물량의 50%, 청약과열지역에서는 70%, 이외 지역에서는 100%가 추첨제로 공급된다.
앞으로 주택공급에 관한 규칙 개정 시행되면 첫 번째로 추첨제 대상 물량의 75% 이상이 무주택자들에게 우선 공급된다. 이어 나머지 25% 물량의 경우 첫 번째에서 낙첨 된 무주택자와 1주택자(기존주택 처분 조건)에 우선 공급되고 첫 번째, 두 번째에서 잔여물량이 나와야 일반 유주택자에 배정이 된다. 결국 첫 번째, 두 번째에서 청약이 마감된다면 유주택자들에게는 청약 넣을 기회조차 없는 셈이다.
따라서 무주택자들의 경우 관심 단지가 있었다면 시기가 중요하지 않고 적극 청약하는 것이 좋다. 오히려 관심 단지가 개정 규칙을 적용받게 된다면 당첨 기회가 확대되기 때문에 상황이 좋아진다고 볼 수 있다. 청약 가점이 낮은 무주택자들은 특히 85㎡ 초과에 추첨제 물량에 집중하는 것이 좋다. 추첨제 물량의 75%가 무주택자에 우선 공급되는 만큼 낮은 가점으로도 당첨 가능성이 높아지기 때문이다.
유주택자는 규칙 개정 이전에 청약 서둘러야
당장 유주택자는 관심 단지의 경우 규칙 개정 시행 이전에 공급이 되길 기도해야 할 판이다. 시행 이후에는 무주택자와 다시 경쟁해야 하기 때문이다.
올가을 분양의 핫플레이스라 꼽히던 위례신도시와 성남대장지구, 과천 등은 HUG가 분양보증 연기로 분양일정을 늦춰질 예정이어서 아쉽게 된 상황으로 이들 이외에 다른 분양 물량들의 공급 소식에 귀를 기울여야 한다.
1주택자의 경우 추첨제 물량 가운데 무주택자 우선 공급 이외에 잔여물량 청약 시 기존주택 처분 조건으로 청약, 당첨이 가능하다.
기존주택 처분 미행 시 과태료 또는 징역형(3년 이하), 3천만 원 이하 벌금 처벌 규정이 생기면서 논란이 있었으나 팔고자 노력한 사실이 입증되면 실제 처벌을 면할 수 있다. 이 또한 기존주택 처분 조건이 분양받은 주택의 입주가능일로부터 처분기간(6개월)이 산정되기 때문에 실제로 처분할 수 있는 기간은 분양받은 시점부터 준공 후 6개월까지이므로 최소한 2년 이상 처분할 수 있는 시간이 있는 만큼 큰 부담을 가질 필요는 없다.
따라서 유주택자라고 해서 처벌 조건 때문에 청약을 주저하기보다는 그만큼 가치가 있다고 판단되는 물량이라면 청약을 노려볼 만하다. 특히 85㎡ 초과 물량은 분양가 자체가 무주택자에게는 부담으로 작용될 수 있어 일찌감치 중도 포기할 수 있어 유주택자에게 무조건 불리하다고만 단정할 수는 없다.
분양권 전매금지 및 거주 요건 강화 등도 유의해야
주택공급에 관한 규칙 개정안이 시행되면 분양권 전매 제한이 강화되며, 거주 요건 역시 강화될 예정이다.
▲ 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 개선안. (출처=국토교통부, 자료=부동산인포)‘분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 및 개선안’에 따르면 수도권 공공택지(공공분양, 민간분양) 내 분양가상한제 적용주택은 분양가격 책정 범위에 따라 3년에서 최대 8년까지 전매가 제한되며 공공택지 내 공급주택 일부는 거주의무기간도 늘어나는 등 강화된다. 민간택지의 분양가상한제 적용주택 역시 분양가격 책정 범위에 따라 최대 4년까지 전매가 제한된다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “잦은 청약 제도 변경으로 소비자들의 혼란도 가중되고 있지만 제도 개편의 궁극적인 목적은 투기적 가수요를 막아 무주택자 등 선의의 실수요자들에게 당첨 기회를 확대하는 하는 데 있는 만큼 변경된 제도를 잘 이해해 둔다면 실수요자들에겐 규칙 개정이 좋은 기회가 될 수 있다”라고 말했다.
권 팀장은 “좋은 상품을 보는 소비자들의 눈은 비슷해 인기지역 내 관심 단지들은 청약자 쏠림현상이 심화돼 경쟁이 치열해릴 것으로 예상하며, 눈높이를 낮춘다면 당첨 확률도 높일 수 있는 만큼 꼼꼼한 전략을 세워 청약에 임해야 한다”고 조언했다.
