"수익형부동산 신축·거래…현장답사와 실물확인이 필수"
[이호영 칼럼] "수익형부동산 신축·거래…현장답사와 실물확인이 필수"
2016년 하반기에 다세대주택 신축 부지를 찾고 있던 필자는 아는 중개업자로부터 다음의 지적도에 나오는 땅을 소개받는다. 마땅한 땅이 없어 한 달 내내 허탕만 쳤던 필자는 중개업자가 지번을 불러주자마자 스마트폰으로 토지이용계획 확인원을 떼봤다.
토지면적은 136.5㎡(41.3평), ‘제2종 일반주거지역’이다. 북측 6m, 서측 막다른 3m 도로를 접한 코너 입지 땅이다. 면적이 작지만 땅 모양은 건축하기에 좋았다.
소개한 중개업자에 따르면 2015년 당시 이 땅은 3.3㎡당 1900만원까지 호가했다고 한다. 당시는 그보다 아래인 1600만원에 나왔는데 막다른 도로를 따라 남측 2필지가 따로 짓는 바람에 낙동강 오리알 신세가 된 것이다.
이렇게 토지면적이 작은 건축부지는 건축할 수 있는 건축면적이나 연면적도 작을 수밖에 없다. 이런 땅에 오피스텔이나 도시형생활주택 등 소형 원룸 건물인 수익형 부동산을 건축한다면 특히 유의점이 있다. 부지에 접한 도로의 폭을 확인해야 한다.
가뜩이나 작은 땅에 도로마저 소요너비 미달도로를 접하고 있다면 상황은 최악으로 치닫게 된다. 건축법에서는 소요너비 미달도로에 접한 대지는 도로 확보를 위해 내 땅 일부를 도로로 사용하게끔 공제하는 도로후퇴면적이 정해져 있다. 도로를 접한 대지 길이와 도로로 사용될 너비의 길이를 곱해 계산된 면적이 도로후퇴면적으로 계산된다.
결국 건축부지의 토지면적에서 도로후퇴면적을 공제한 나머지 면적이 건축할 수 있는 실제 대지면적이 된다. 원래 토지면적이 아닌 도로후퇴면적을 공제한 대지면적으로 건폐율이나 용적률이 적용된다. 때문에 자칫 큰 손해를 볼 수도 있다.
따라서 꼬마빌딩·소형주택·원룸주택 등 수익형부동산을 건축하기 전에 계획설계(가도면)는 필수 전제 조건이 된다. 계획도면을 완성하니 5층 다세대주택 투룸 10세대가 나왔다. 40평(136.5㎡) 남짓한 땅에 5층까지 꺾이지 않고 올라가고 타산까지 맞았다.
다음날 아침 계약하기로 마음 먹었다. 일단 일조사선 제한으로 불이익이 있을 수 있기 때문에 현장답사를 했다. 또한 인접대지·도로와의 고저차, 인근 주택이나 건물의 형태·연식, 도로현황을 함께 확인할 필요가 있었다.
현장을 답사하고 까무러치는 줄 알았다. 전날 나온 땅에 이미 골조공사가 시작돼 목수들이 3층에서 4층으로 거푸집을 올리는 중이었다. 나중에 알았지만 이 땅은 그 해 8월 거래돼, 9월 착공했다. 이처럼 중개업자가 현장·매매 확인 않고 중개하는 황당한 경우도 종종 있다. 따라서 부동산 거래에 있어 매매든 전·월세 등 임대라 할지라도 실물 확인을 꼭 해야 한다.
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