부모님께서 내 이름으로 집 사주신 게 아직도 괜찮을까?
작년 추석, 친척 어른 한 분이 식탁에서 갑자기 울음을 터뜨리셨다. “얘야… 내가 너 이름으로 해준 강남 아파트 때문에… 과징금 18억이 나왔어.” 그 순간 온 식구가 얼어붙었다. 그날 이후로 나는 부동산 명의신탁이라는 단어를 뼈저리게 기억하게 되었다. 그리고 그때부터 주변을 둘러보니, 의외로 우리 곁에 아직도 이 폭탄을 안고 사는 분들이 많았다.
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1. 그게 대체 뭔데 이렇게 무서운 거야?
쉽게 말하면, 진짜 돈 낸 사람은 나인데 등기부등본엔 다른 사람 이름이 올라가 있는 것. 보통 이런 이유로 한다.
상속세·증여세 아끼려고
대출 규제 피하려고
자식한테 미리 물려주려고
겉보기엔 영리한 선택 같지만, 1995년부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기법(부동산실명법) 때문에 이런 약정은 원천무효다. 심지어 형사처벌 대상이다.
2. 실제 처벌은 얼마나 센데?
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처벌대상 : 실제 돈 낸 사람(명의신탁자), 이름만 빌려준 사람(명의수탁자)
가장등기로 위장하면 → 최대 7년 징역
작년에 제 지인 아버지가 2003년도에 아들 이름으로 한 빌라 때문에 검찰 조사 받고 집행유예 받았다. 20년도 더 된 일인데도 단속이 들어왔다.
3. “이제 다 지나서 괜찮겠지” → 이게 제일 위험한 착각
공소시효는
명의신탁자 : 7년 (특경법 적용 시 10년)
명의수탁자 : 5년
근데 중요한 건, 시효는 국가가 범죄를 안 날부터 다시 시작될 수 있다. 국세청이 양도소득세 자료나 상속세 자료 보고 뒤늦게 깨닫는 순간 다시 카운트된다. 실제 18년 지난 사건도 기소된 판례가 수두룩하다.
4. 과징금이 진짜 무섭다
형사처벌보다 더 무서운 건 **과징금 30%**다. 50억 아파트면 → 최대 15억 100억이면 → 최대 30억
지난해 70대 할머니 돌아가신 후, 딸 이름으로 되어 있던 강남 아파트 때문에 유족들이 18억 과징금 통보 받고 집 팔아서 겨우 냈다는 얘기가 아직도 내 귀에 생생하다.
5. 그래도 희망은 있다
다행히 정부는 자진실명전환 제도를 계속 운영 중이다. 2025년 11월 현재도 신고하면
형사처벌 면제 또는 감경
과징금 50~100% 감면
국세청 홈택스에서 ‘부동산 실명제 자진신고’만 검색해도 바로 나온다. 작년에 신고한 친척은 과징금 70% 감면 받고 “숨통이 트인다”며 눈물 흘렸다.
