갭투자는 부동산 특히 아파트 매수인이 전세를 깔고 투자하는 것을 말합니다. 매수인으로서는 아파트 매매대금에서 전세금을 공제한 부분만을 투자하면 되므로 실제로 소액의 돈으로 아파트를 구매할 수 있습니다.
아파트의 가격이 상승하는 추세에 있으면 위의 갭이 상당부분 존재하여 아파트에 관하여 이해관계를 갖는 자들에게 피해가 돌아가는 경우는 없습니다. 그러나 아파트의 가격이 하락하게 되어 아파트의 가격이 전세금을 하회하거나 또는 전세 수요가 없어져 종전 전세계약의 만기가 도래하여도 새로운 세입자를 구할 수 없게 되면, 갭투자자에게는 막대한 피해가 돌아가게 됩니다. 문제는 위의 갭투자를 하는 사람이 상당히 많은 아파트에 대하여 갭투자를 한 경우입니다. 몇 년전부터 지방 중소도시에서 갭투자를 전문으로 하여 수백 채의 아파트를 구입하였던 자가 지방 부동산 경기의 불황에 직면하여 도산을 한 경우가 적지 않았습니다. 최근에는 서울에서도 대형 사고가 터졌습니다. 이렇게 되면 갭투자의 대상인 된 아파트에 전세 세입자로 입주한 사람들은 고스란히 전세금을 돌려 받지 못하게 됩니다.
그런데 임대차보호법(계약갱신청구권, 전월세상한제 도입 등) 시행 후 전세 낀 매물이 기피대상이 되면서, 세를 내 놓은 아파트 소유자로서는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우 실거주자가 아닌 갭투자자를 매수인으로 물색하여야 하는 상황이 도래하고 있습니다. 부동산 경기에 예민하게 반응하는 갭투자 형태의 부동산 투자를 정부가 권장하고 있는 셈입니다.
문제는 전세보증금반환 보증이 있는 경우에 이른바 보증사고가 발생하여 보증기관이 갭투자 피해자인 세입자들에게 전세금을 갭투자자들에 대신하여 되돌려 주어도, 그 구상권 행사를 위하여 갭투자자에게 민사상 책임을 묻더라도 갭투자자는 더 이상 책임재산이 없어 공공기관의 부실로 이어지고 종국에는 국민의 부담으로 귀책된다는 점입니다. 위의 임대차보호법 시행으로 갭투자자 외에는 전세가 있는 아파트의 매수자를 구할 수 없는 상황이 도래되면서, 부동산가격을 정부가 왜곡시키고 있다는 점도 문제입니다. 종전에는 소수의 갭투자 피해자가 발생할 수 있는 구조였다면, 이제는 갭투자로 인한 피해자가 상상을 초월하게도 잠재되어 있다고 볼 수 있습니다.
