부동산의 특징(1)
누구나, 반드시, 적어도 하나는 거래한다
부동산의 특징
모든 분석의 출발은 ‘이해’다.
특성 파악이 분석과 이해, 전망의 결과를 좌우한다.
부동산이 가진 고유한 특성은 다음 다섯 가지이다.
1. 누구나, 반드시, 적어도 하나는 거래한다.
2. Closed market이다.
3. 경기에 ‘아주’ 좋은 선행지표이다.
4. 상승하는 부동산 가격은 지수함수의 형태를 지닌다. 자기실현적 예언.
5. 비슷한 환경, 다른 결과를 나타낸 사례를 쉽게 찾을 수 있다.
[특징 1] 누구나, 반드시, 적어도 하나는 거래한다.
사람들과의 대화에서 빠지지 않는 화두가 있다. 바로 부동산이다. 부동산이 경제에 전방위적으로 영향을 미치기도 하지만 모든 개인이 부동산과 맞닿아 있기 때문이다. 채권, 주식 등과는 달리 부동산은 누구나, 반드시, 적어도 하나는 거래한다. 강남 혹은 제주도, 월세부터 자가까지 어딘가에는 살아야 하기 때문이다.
부동산, 모든 경제주체가 참여자가 되는 시장
누구나, 반드시, 적어도 하나는 거래한다는 사실을 가볍게 넘겨서는 안 된다. 모든 개인이 참여자가 되는 자산은 부동산이 거의 유일하기 때문이다. 다른 자산에 비해 경제에 미치는 영향이 크다는 점 역시 모두 참여자가 될 수밖에 없는 부동산의 특징에 기인한다. 쉽게 비교할 수 있는 예는 미국의 IT 버블 붕괴와 2008년 세계경기침체이다.
* 미국의 IT 버블 붕괴와 2008년 세계경기침체
- 주가의 하락 폭은 비슷했으나 실업률 상승 폭은 큰 차이를 보였다. 부동산 때문이다.
IT 버블 붕괴와 2008년 세계경기침체 당시의 기간과 주가 하락 폭은 비슷했다. IT 버블 붕괴 당시 주가는 43% 하락, 2008년 세계경기침체 당시엔 50%의 하락을 기록했다.
하지만 비슷했던 주가 하락과는 달리 실업률의 반응은 크게 달랐다. IT 버블 붕괴 때 실업률은 5% 초반으로 1%p 남짓 올랐지만 2008년 세계경기침체 당시에는 5%에서 10%로 2배의 상승을 기록했다. 미국에서만 전체 근로자 중 6% 넘는 수의 사람들이 직장을 잃고 집으로 돌아가야만 했다.(1997년 한국 외환위기 당시 직장에서 해고된숫자는 전체 고용자 중 8%였다. 한국의 외환위기를 직간접적으로경험했던 사람이라면, 당시의 공포를 기억할 것이다)
이런 차이를 불러일으킨 것은 무엇인가? 바로 부동산이다. 주식은 소수가 투자하는 자산인 반면 부동산은 전체가 참여자이기 때문에 얼마만큼의 사람이 참여하는가가 경기 침체의 폭을 좌우함을 확인시켜주는 사례다.
