연면적과 용적률이 투자 수익 결정한다 - 세이노

투자수익을 내기위해 알아야 할 것.

건폐율 등 지방 자치 단체에서 결정.

(* 지방자치 단체. 공무원들이 결정.)

관련 건축조례 확인 필수

(* 무슨 사업을 하던 간에 그 관련된 법령 정독 후 머리로 이해 될 때까지 읽은 후에 뛰어드는 것이 문제상황을 덜 발생하게 할 수 있음.)

우리의 법은 포지티브(positive) 시스템이다. 즉 법에 허용된 사항이 아닌 경우에는 불법으로 간주될 수 있다. 건축법이나 도시계획법도 마찬가지이다. 허가 사항으로 명시되어 있지 않은 경우에는 불허 대상으로 해석될 수 있는 것이다.

(* 어떤 것이 허가되는지를 알고 있어야 한다. 나머지 그 외는 불허. )

하지만 비싼 땅을 소유한 건축주들은 한 평이라도 더 넓은 건축면적을 설계사에게 요구하기 마련이다.

(* 건축주 = 설계사에게 요청 , 건축주가 건축조례를 살펴볼 확률은 낮음.

그냥 돈 주고 맡기니까. 근데 건축주 또한 일이 어떻게 돌아가는지 흐름을 알려면 파악하고 있는 것이 좋음.)

때문에 설계사는 포지티브 시스템 안에서 최대한 아이디어를 짜내게 되는데 우선은 지난 회에 설명한 건폐율을 맞추고 그 다음에는 용적률을 맞추게 된다.

(* 설계사는 건축조례 시스템 안에서 최대한 머리를 굴린다.

고려사항 순서

1. 건폐율 : 대지 면적에 대한 건물의 바닥 면적의 비율. 건축 밀도를 나타내는 지표의 하나로 (* 바닥 면적.)

2. 용적률 : 대지 면적에 대한 건물 연면적(延面積)의 비율. 건축물에 의한 토지의 이용도를 보여 주는 기준이 된다. (* 연면적 총합)

)

이 용적률을 이해하려면 바닥면적과 연면적이라는 용어를 먼저 알아야 한다.

일상에서 우리가 어떤 건물의 크기를 말할 때는 각 층의 바닥면적을 합산하게 된다. 이렇게 합산된 면적을 건축법에서는 연면적이라고 한다.

건축물 대장이나 등기부등본에 기록되는 면적이 바로 연면적이다.

연면적 가운데 지하층의 바닥면적과 지상층의 주차용 면적을 제외한 나머지 부분을 합산하여 대지면적 전체에 대한 비율을 정하는 것을 용적률이라고 한다.

즉 용적률은 대지면적에 대한 지상층 바닥면적 전체의 비율이다.

(* 지하층, 지상층 주차용 면적 제외한 모든 각 층 면적 합)

100평 대지에서 건폐율이 60%이고 용적률이 200%라면

지상에 200평짜리 건물을 짓되

층별 면적은 60평을 넘을 수 없다는 뜻이며

지하층의 면적은 용적률 산정에서 제외된다.

(* 정말 쉽게 설명해주는 세이노 어르신)

그렇다면 바닥면적이란 무엇인가.

바닥면적은 각 층의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하지만

[바닥면적 제외 사항]

- 공중의 통행

- 주차에 사용되는 공간(필로티),

- 옥상에 설치되는 승강기탑,

- 계단탑,

- 장식탑,

- 건축물의 외부나 내부에 설치되는 굴뚝이나

- 설비 덕트다락

- 그리고 옥상 옥외 지하에 설치하는 물탱크 기름탱크

- 냉각탑 정화조 등 바닥면적에 산입하지 않는다.

바닥면적에 산입되지 않는다고 해서 건축면적에서도 반드시 제외되는 것은 아니다. 이를 테면 굴뚝을 건물 외벽에 벽돌로 설치하였을 때 그 면적은 바닥면적에 포함되지 않지만 건축면적에는 들어가게 된다.

(* 바닥면적과 건축면적은 또 다르다.)

우리가 흔히 베란다라고 부르는 노대는 노대가 벽에 접한 길이에 1.5m 를 곱한 값을 뺀 나머지 면적을 바닥면적에 산입한다.

(* 베란다 = 노대 = 벽에 접한 길이 x 1.5 - 나머지 면적 = 바닥면적 산입)

(* 이 공식이 맞나요?)

즉, 베란다의 절반은 폭을 2m 로 하고 나머지 절반은 1m 로 하여도 바닥면적으로 계산되지는 않는다는 말이다.

도시 미관을 위해 그 베란다 면적의 15% 이상에 간이 화단을 조성하고 화단과 베란다 사이에 경계 난간을 설치하면 그 베란다가 접한 길이에 2m 를 곱한 값을 빼 주도록 되어 있다.

그러나 건축면적에서 제외되는 폭은 1m 까지임을 기억하라.

(* 1m 까지만 제외 폭.)

다락은 층고 1.5m 이하인 경우이다. 요즘 일부 오피스텔에서 다락층을 만드는 것은 법적으로 바닥면적을 증대시키지 않으면서도 사용자에게 보다 더 많은 면적을 제공함으로서 투자자를 끄어들이려는 의도를 갖고 있다.

(* 결국 단면층만 활용하는게 아니라 다락방의 면적층까지 제공하면서

투자자들을 유혹하기 위한 옵션을 만들어주는 것.)