혼합형(주기형) 대출 금리의 위기

주택담보 대출은 고정형, 변동형, 주기형, 혼합형이 있습니다. 주기형 금리는 일정기간(주로 5년)마다 금리가 재산정되는 방식입니다. 예를 들어 처음 5년 동안은 고정금리가 적용되고 이후에는 시장금리를 반영하여 새로운 금리로 변동됩니다. 초기 금리가 고정되어 있어 안정적인 면이 있지만, 변동 구간에 들어서면 금리가 상승할 위험이 있습니다.

혼합형 금리는 고정금리와 변동금리를 혼합한 방식으로, 일반적으로 초기에는 고정금리를 적용하고 이후에는 변동금리로 전환됩니다. 주기형 금리와 비슷해 보이지만, 변동 주기나 조건이 더 유연하게 설계될 수 있습니다. 예를 들어, 5년 고정 후 변동이라는 대출 상품이라면 처음 5년 동안은 고정금리로 안정적인 상환이 가능하고, 이후에는 변동금리로 전환됩니다.

지금부터 5, 6년 전 아파트 잔금 대출을 받을 경우 혼합형 금리 또는 주기형 금리로 대출을 받았습니다. 어떤 상품이든 초기 5년은 고정형이고 이후는 시장금리를 반영한 고정 또는 코픽스나 MOR 금리를 반영한 변동형으로 조정됩니다. 이 당시에 아파트 잔금대출을 받은 사람들은 대출 금리가 2% 중반에서 3% 중반이었습니다. 대출액은 아파트가의 40%에서 70% 정도입니다. 수도권 국평 아파트 가격은 평균 8억이었습니다. 대출액은 3억에서 6억 정도입니다.

올해부터 5년 전 아파트 잔금 대출 금리가 재산정되는 가구가 많이 발생합니다. 현재 아파트 잔금 대출 금리는 고정 기준 4.5%∼5.5% 정도입니다. 고정으로 2∼3% 이자를 지불했던 가정이 1.5%∼2% 정도 추가로 지불해야 합니다. 금액으로는 가구당 년간 450만 원∼1200만 원에 해당됩니다. 월로는 37만 5천 원에서 100만 원 정도의 금액입니다.

당시에는 아파트 잔금 대출 금리가 높지 않은 상태였습니다. 금리가 높지 않아 대부분 빌릴 수 있는 최대한 금액을 빌렸습니다. 낮은 고정금리에 적응된 생활이 이제는 높은 금리에 적응해야 합니다. 적게는 몇 십만 원에서 많게는 백만 원 정도 추가로 지출해야 하는 상황입니다.

지금 우리 경제 상황은 좋지 않습니다. GDP 성장률도 2%가(1,6∼1.8%) 안 되리라 예상되고 있습니다. 대기업뿐 아니라 중소기업이나 영세자영자의 상황은 더욱 안 좋습니다. 성장률이 둔화되고 있는 상황인데도 특정 물가는 여전히 높습니다. 식료품 물가는 3% 이상이고 농산물은 10% 이상으로 높습니다. 수입은 적게 오르는데 물가는 많이 오르는 상황이 3년이 됐습니다.

3년 동안 소비를 줄여가며 어렵게 버텼습니다. 이런 상황에서 아파트 대출 금리 변동 시점(5년)을 맞이한 가구들은 더 어려운 상황에 놓이게 됩니다. 대출을 갈아타기도 쉽지 않습니다. 기존대출을 상환하는 순간 스트레스 DSR 등의 금리 환경으로 인해 기존 대출 금액 한도를 맞추는 것도 어렵습니다. 낮은 고정금리에서 좀 더 높은 고정이나 변동금리 이자를 감당해야 하는 가정에서는 미리 준비해야 합니다.

아파트 잔금대출의 추가 지출이 계속된다면 가계 재정에도 큰 위험입니다. 담보대출의 성격상 이자의 지급이 어렵게 되면 강제경매 상황이 벌어집니다. 경매로 대출금액을 회수한다면 금융권에도 큰 문제는 아니지만 경매가 감정가에 많이 못 미치는 금액으로 낙찰될 경우 금융권에도 부담으로 작용합니다.

혼합형이든 주기형이든 5년 금리에서 지금의 금리로 변동되는 가정에서는 준비가 필요한 시기입니다. 정부에서도 이 부분에 대해 어떤 식의 조치가 있지 않을까 싶기도 합니다. 올라가는 이자를 고스란히 은행권의 수입으로 인정한다면 은행은 이익이겠지만 내수경제에는 더 안 좋아집니다.

내･외로 경제적 변수가 많은 시점에 가정에 또 하나의 변수가 등장했습니다. 모쪼록 지혜롭게 이 시기를 잘 헤쳐 나가기를 바랍니다.

매일 작은 실천으로 건강한 몸과 마음을 지켰으면 좋겠습니다.