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by 에잇퍼센트 Mar 13. 2019

코픽스와 주택담보대출금리

주택담보대출금리는 어떻게 정해질까? 주택담보대출금리의 기준이 되는 코픽스

주택담보대출은 담보물의 가치에 따라서 한도가 정해지기 때문에 일반적으로 신용대출에 비해 많은 돈을 빌릴 수가 있으며, 주택을 구매하거나 큰 목돈이 필요한 경우에 많은 사람이 찾는 대출상품입니다.

주택담보대출을 할 때 무엇보다 중요한 것은 바로 금리입니다. 액수가 크고 상환 기간이 긴 만큼 이자에 대한 부담이 크기 때문인데요. 오늘은 대출금리의 산정방식과 주택담보대출금리의 기준이 되는 코픽스금리에 대해 알아보겠습니다.

대출금리가 산정되는 방식

대출금리는 기본적으로 기준금리와 가산금리로 구분됩니다.

기준금리는 말 그대로 대출금리 산정 시에 기본적으로 책정되는 금리이며, 가산금리는 대출자의 신용도와 같은 리스크와 이에 대한 관리비용 그리고 대출 과정시 발생하는 기타 업무 비용 등을 고려하여 기준금리에 추가로 더해지는(가산) 금리입니다. 여기에 대출을 해주는 기관의 제도나 실적에 따른 우대금리를 반영하면 최종적인 대출금리가 결정됩니다.

주택담보대출을 받을 때에도 이러한 방식으로 대출금리가 정해지는데요. 이때, 기준금리의 역할을 하는 것이 바로 코픽스 금리입니다. 대부분 주요 은행들이 주택담보대출 상품의 기준금리로 코픽스를 활용하고 있으며, 만약 은행에 가서 주택담보대출을 받는다면, 코픽스 금리에 가산금리를 더하고 영업점마다 우대금리가 적용되어 최종적인 주택담보대출금리가 산정됩니다.

코픽스 금리는 무엇일까?

그렇다면 이 코픽스 금리는 정확히 무엇일까요? 코픽스(COFIX)는 'Cost of Fund Index'로 번역하면 '자금조달비용 지수'를 나타냅니다. 자금조달비용 지수를 이해하기 위해서는 은행의 수익구조를 살펴봐야 합니다.

은행은 주로 예대마진을 통해 수익을 올립니다. '예대마진'이란 대출 금리와 예금 금리의 차이를 말합니다. 은행이 고객에게 대출을 해주고 이를 통해 대출 이자를 받으면 일부는 은행에 예금한 사람들에게 지급되고(예금이자), 나머지는 은행의 수익이 됩니다. 따라서 대출금리를 어떻게 설정하고 대출을 얼마만큼 해주느냐는 은행의 수익에 영향을 미치는 중요한 요소가 됩니다.

은행이 대출을 해주기 위해서는 그만큼의 자금이 필요합니다. 기본적으로는 고객들이 은행에 저축한 '예금'이 대출자금으로 쓰이겠지만, 만약 고객에게 대출을 해줘야 하는데 잔액이 부족하다면, 대출해줄 수가 없습니다. 따라서 은행은 이러한 경우를 대비하기 위해 다른 은행으로부터 돈을 빌려오며(자금조달), 이 경우에도 역시 금리가 적용됩니다. 이렇게 은행이 자금 확보를 위해 돈을 빌려오면서 들어가는 모든 이자비용이 은행의 '자금조달비용'입니다.

대출상품을 판매하여 은행이 이익을 얻기 위해서는 고객들에게 대출해줄 때 설정되는 금리인 대출금리를 자금조달비용보다 더 높게 설정하면 됩니다. 코픽스 금리는 은행연합회가 시중은행들의 이러한 자금조달비용을 취합하여 산출해낸 지표입니다. 각 은행이 자의적으로 조달금리를 설정하는 것이 아니라 주택담보대출시 자금조달에 적용되는 금리를 일관성 있게 정하는 것인데요.

COFIX 정보제공은행 8곳(출처 : 은행연합회 홈페이지)

시중은행 : 신한은행, 우리은행, 스탠다드차타드은행, KEB하나은행, KB국민은행, 한국씨티은행
특수은행 : NH농협은행, IBK기업은행

산출대상 수신상품은 8개 + a
정기예금, 정기적금, 상호부금, 주택부금, 양도성예금증서, 환매조건부채권매도, 표지어음매출, 금융채(후순위채 및 전환사채 제외)

코픽스 금리가 높아지면 은행이 타 은행으로부터 자금을 조달할 때 드는 비용이 상승하게 됩니다. 은행은 자금조달비용을 메꾸기 위해 대출금리를 올릴 것이므로, 코픽스 금리가 상승하게 되면 담보대출에 대한 이자가 그만큼 증가하게 됩니다. 그러므로 주택담보대출을 받았거나 앞으로 받을 계획이 있다면 코픽스 금리의 추세를 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

코픽스 금리의 종류

코픽스는 크게 신규취급액 코픽스와 잔액기준 코픽스로 나뉩니다.

잔액기준 코픽스

잔액기준 코픽스는 월말 보유하고 있던 수신상품 잔액의 가중평균금리입니다. 쉽게 말하면 과거부터 집계 시점까지, 예/적금, 저축 등의 수신상품을 통해 조달한 모든 잔액에 대해서 설정한 평균 금리입니다. 기존에 있는 모든 수신상품의 잔액을 기준으로 평균금리를 산출하기 때문에, 금리 변화 시기에도 변동폭이 매우 작습니다.

신규취급액 기준 코픽스

신규취급액 기준 코픽스는 한 달 동안 신규로 취급한 수신상품 금액의 가중평균 금리입니다. 잔액기준 코픽스가 누적된 금액에 대해서 평균을 낸다면, 신규취급액 기준 코픽스는 은행들이 한 달 동안 예/적금, 저축 등의 수신상품을 통해 모은 신규 수신상품 금액에 대한 금리라고 볼 수 있습니다. 월중 신규로 조달한 자금만을 대상으로 금리를 계산하기 때문에 금리변화에 대한 변동 폭이 잔액기준 코픽스보다 큰 편입니다.

잔액기준 코픽스에 비해 신규 취급액 기준 코픽스는 금리 변화시 변동폭이 크다

따라서 금리 하락기에는 금리 변동을 빠르게 반영하는 신규취급액 기준 코픽스 연동형 주택담보대출 상품을 고려하는 게 좋습니다. 반대로 금리 상승기나 금리 변동에 대한 리스크를 피하고 싶다면 ‘상대적으로’ 금리 변화에 둔감한 잔액기준 코픽스 연동형 주택담보대출 상품 혹은 고정금리형 담보대출상품을 찾는 것이 유리합니다.